Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

Комментарий к статье 15

Статья 15 ЖК РФ определяет объекты жилищных прав. Объектом субъективного права признается явление реальной действительности, в отношении которого в соответствии с законодательством установлено данное право.

Согласно п. 1 комментируемой статьи объектом жилищных прав являются жилые помещения. Понятие жилого помещения установлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков.

Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, "угол". Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность. Этот признак не является новым для жилищного законодательства. Например, согласно ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора (социального) найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Аналогичная ситуация имеет место и с договором коммерческого найма жилого помещения.

Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Признак "недвижимости" объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.

Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.

Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества.

В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Итак, комментируемая статья установила три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав: изолированность, недвижимость, пригодность для постоянного проживания.

Помещения признаются жилыми в порядке, который устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 4 комментируемой статьи установил, что признание жилых помещений непригодными для проживания в них граждан осуществляется по основаниям и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Аналогичная норма содержалась и в ЖК РСФСР. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания в соответствии со старым Кодексом определялся Советом Министров РСФСР. В соответствии с данной нормой было разработано и принято Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

Пункт 5 комментируемой статьи содержит определение общей площади жилого помещения. Так, общая площадь представляет собой сумму площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

Комментарий к статье 16

Комментируемая статья определяет перечень видов жилых помещений и устанавливает признаки каждого из них.

Пункт 1 ст. 16 выделяет три основных группы жилых помещений:

жилые дома, части жилых домов;

квартиры, части квартир;

комнаты.

Пункты 2, 3 и 4 комментируемой статьи содержат определения каждого из указанных видов жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком доме.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.

Комната - это часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Комментарий к статье 17

Статья 17 ЖК РФ установила назначение жилого помещения, а также определила пределы его использования и полномочия его владельцев и лиц, проживающих в нем.

Согласно п. 1 комментируемой статьи общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан. Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.

Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.

В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пункт 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств. Иначе говоря, профессиональная или предпринимательская деятельность, связанная с промышленным производством, вообще не может осуществляться в жилых помещениях.

Пункт 4 комментируемой статьи установил следующие особенности пользования жилым помещением:

пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, а также соседей;

при пользовании жилым помещением должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства Российской Федерации;

пользование жилым помещением должно осуществляться в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, установленными Правительством Российской Федерации.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Комментарий к статье 18

Комментируемая статья устанавливает, что право собственности и иные вещные права субъектов правоотношений на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ЖК РФ.

Если законом предусмотрена обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, то такие права возникают только с момента осуществления государственной регистрации.

Статья 19. Жилищный фонд

Комментарий к статье 19

Комментируемая статья содержит понятие и определяет разновидности жилищных фондов в Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Аналогичное по сути определение жилищного фонда содержалось в ранее действовавшем ЖК РСФСР.

Согласно ст. 4 старого Кодекса находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

Статья 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает виды жилищных фондов в Российской Федерации. К ним относятся:

частный жилищный фонд;

государственный жилищный фонд;

муниципальный жилищный фонд.

Под частным жилищным фондом в ЖК РФ понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Государственный жилищный фонд определяется как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации.

Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Ранее действовавший ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР выделялись следующие виды жилищных фондов:

государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству);

общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям);

фонд жилищно-строительных кооперативов (т.е. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);

индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан).

Иная классификация жилищных фондов Российской Федерации содержится в Федеральном законе "Об основах федеральной жилищной политики". В статье 7 этого Закона жилищный фонд подразделяется на четыре разновидности, среди которых:

частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц);

государственный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации);

муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности различных муниципальных образований);

общественный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности общественных объединений).

До принятия ЖК РФ шли сложные дискуссии о наиболее правомерной классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При выработке новых вариантов классификации жилищных фондов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона об основах федеральной жилищной политики и т.д. Наиболее лаконичной и юридически обоснованной классификацией оказалась классификация жилищных фондов "по принадлежности".

В соответствии с этой классификацией жилищные фонды подразделялись на виды по аналогии с видами права собственности. Напомним, что и Конституция Российской Федерации, и ГК РФ установили, что в России существует три вида собственности - государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные фонды и были справедливо классифицированы на государственный, муниципальный и частный.

Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.

Помимо классификации "по принадлежности" ЖК РФ подразделяет жилищные фонды еще и по признаку назначения. Это новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой классификации жилищных фондов.

Классификации "по назначению" также встречались только в теории. Причем, как правило, они смешивались в единое целое с классификациями "по принадлежности".

Новый ЖК РФ придал самостоятельность каждой из этих классификаций. Таким образом, согласно п. 3 комментируемой статьи жилищные фонды подразделяются "по назначению" на следующие виды:

жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами - собственниками данных помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо предоставлены собственниками данных помещений на основе договора аренды или иного договора юридическим лицам во владение и (или) пользование.

Согласно п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в Российской Федерации подлежит государственному учету. Порядок учета жилищного фонда определяется Правительством Российской Федерации.

При проведении государственного учета жилищного фонда должен проводиться технический учет жилищного фонда, в рамках которого проводятся техническая инвентаризация и паспортизация (с оформлением технического паспорта жилого помещения - информационно-технического документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям).

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Комментарий к статье 20

Данная статья определяет порядок осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилых помещений требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, осуществляется специально уполномоченными федеральными государственными органами, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положениями федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Статья 21. Страхование жилых помещений

Комментарий к статье 21

Комментируемая статья устанавливает, что жилые помещения могут быть застрахованы в порядке добровольного имущественного страхования. Обязательного страхования жилых помещений ЖК РФ не предусматривает.