Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

Комментарий к статье 135

Пункт 1 ст. 135 ЖК РФ содержит понятие товарищества собственников жилья.

Законодатель установил, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - достаточно новая форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Одним из первых право собственников жилых помещений на объединение в ТСЖ установил ГК РФ в ст. 291.

До принятия ЖК РФ вопросы организации и деятельности ТСЖ в основном регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).

Статья 1 указанного Закона определяла ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Определение ТСЖ, включенное в ЖК РФ, по смыслу идентично прежнему понятию этой формы объединения граждан.

Устав ТСЖ согласно комментируемой статье утверждается на общем собрании собственников жилых помещений большинством их голосов. Указанное собрание проводится по правилам, предусмотренным ЖК РФ для проведения собрания собственников жилья, не объединившихся в ТСЖ (см. комментарий к ст. 45 - 48 ЖК РФ).

В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил существенное требование к созданию ТСЖ. Так, число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.

Срок действия ТСЖ по общему правилу не ограничен, т.е. товарищество создается для регулярного решения вопросов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действует бессрочно. Иная ситуация может быть предусмотрена в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.

ТСЖ является юридическим лицом. Права юридического лица товарищество приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

ТСЖ, как любое юридическое лицо, имеет свою печать, расчетный счет в банке, вправе открывать другие счета в банках.

Стандартная норма об ответственности ТСЖ по обязательствам установлена в п. 6 ст. 135 ЖК РФ. Так, ТСЖ, как и все юридические лица, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 136

Статья 136 ЖК РФ определяет порядок создания и государственной регистрации ТСЖ.

Товарищество создается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более половины всех собственников жилых помещений в данном доме.

Собственники жилых помещений одного многоквартирного дома вправе создать только одно ТСЖ. Создание в одном доме "альтернативных" товариществ законодателем не допускается.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель помимо создания ТСЖ в одном многоквартирном доме установил еще две возможные формы создания ТСЖ. Так, товарищество может создаваться при объединении:

нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Согласно п. 3 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 137

Статья 137 ЖК РФ установила перечень прав, которые предоставляются ТСЖ.

Товарищество вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Вторая группа прав, предусмотренных комментируемой статьей, может реализовываться товариществом лишь при условии, если их реализация не нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений.

При соблюдении данного условия ТСЖ имеет право:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Следует отметить, что перечень прав ТСЖ должен содержаться в уставе товарищества. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем указанный в настоящей статье. Конечно, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством Российской Федерации.

В пункте 3 комментируемой статьи законодатель предоставил ТСЖ право в судебном порядке взыскать со своих членов обязательные платежи и взносы, если они не выполняют обязанность по их уплате.

Кроме взыскания непосредственно обязательных платежей и взносов ТСЖ может потребовать взыскания со своих членов убытков, причиненных товариществу в результате их уклонения от участия в общих расходах.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 138

Комментируемая статья определяет основные обязанности товарищества собственников жилья.

ЖК РФ возложил на ТСЖ следующие обязанности:

обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить, что устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества с учетом норм комментируемой статьи. Устав может предусматривать и иные обязанности ТСЖ, хотя и не предусмотренные ЖК РФ, но необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

Комментарий к статье 139

Статья 139 ЖК РФ содержит специальные нормы, регулирующие порядок создания и государственной регистрации ТСЖ, которые организуются в строящихся многоквартирных домах.

Необходимость законодательного регулирования данной ситуации вызвана условиями, сложившимися в настоящее время на рынке жилых помещений. Зачастую жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого только началось, уже проданы или иным образом распределены. В этой связи законодатель предоставил право будущим собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах организовать товарищества собственников жилья до завершения строительства.

Решение о создании ТСЖ в данном случае принимается также на собрании будущих собственников жилых помещений. Порядок проведения собрания регулируется ст. 45 - 48 ЖК РФ.

Государственная регистрация ТСЖ, созданных собственниками строящихся помещений, осуществляется в общем порядке по правилам, предусмотренным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 140

Согласно ст. 140 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Законодатель предоставил возможность реорганизации товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такая реорганизация осуществляется по правилам, предусмотренным ГК РФ, по решению общего собрания собственников помещений.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 141

Комментируемая статья устанавливает, что ТСЖ может быть ликвидировано в случаях и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В настоящее время при решении вопросов о ликвидации ТСЖ следует руководствоваться ГК РФ.

Специальные нормы о ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу могут быть установлены в уставе товарищества.

Основания для ликвидации ТСЖ идентичны основаниям для ликвидации всех юридических лиц. Единственным специальным основанием для ликвидации именно ТСЖ является основание, предусмотренное в п. 2 данной статьи. Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если число голосов собственников, участвующих в ТСЖ, оказалось меньше половины от общего количества собственников жилых помещений в этом доме.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Комментарий к статье 142

Законодатель предоставил двум или нескольким товариществам собственников жилья создать объединение товариществ.

В случае создания объединения товариществ объединившиеся товарищества не теряют своего статуса и не ликвидируются. Они продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Каждое из ТСЖ входит в объединение самостоятельно.

Объединение товариществ имеет своей целью совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах.