Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения

И иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

Комментарий к статье 30

Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства.

Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР "О собственности в СССР".

В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.

Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Пункт 1 комментируемой статьи в этой связи установил, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ (см. комментарий).

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ посвящен одному из полномочий собственности - праву распоряжения жилым помещением. Так, собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях.

В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения - это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.

В пункте 3 данной статьи находит свое отражение гражданско-правовой принцип "бремени собственности". Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.

Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:

поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Комментарий к статье 31

Комментируемая статья определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.

Согласно п. 2 ст. 31 члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.

Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 31 дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.

Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно для исполнения обязательств.

Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга).

Другие категории граждан, например, нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.

Пункт 4 данной статьи регулирует отношения между собственником и бывшими членами его семьи, если семейные отношения прекратились в установленном порядке.

Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.

Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи.

Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания, и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и срок сохранения права пользования.

Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно, они заявят такое требование.

Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.

До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств:

прекращение права собственности на жилое помещение у собственника;

перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением.

Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с комментируемым пунктом, несет такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. 2 - 4 данной статьи.

Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 32

Статья 32 ЖК РФ установила основные законодательные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.

Комментируемая статья определяет правовой механизм, применяемый исключительно в отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд жилищным законодательством не регулируется и установлен в ст. 279 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке.

Изъятие жилого помещения посредством его выкупа подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения.

Применительно к изъятию жилых помещений законодатель установил порядок, аналогичный порядку изъятия земельных участков. Если для государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно только с согласия собственника, что закреплено в п. 5 ст. 279 ГК РФ.

Пункт 1 комментируемой статьи также гласит, что изъятие части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Наличие данной нормы в ст. 32 ЖК РФ позволяет утверждать, что при изъятии всего жилого помещения согласие собственника не имеет юридического значения. В этом случае необходимо лишь четкое соблюдение требований законодательства и уважение прав собственника.

Источники средств для выкупа жилых помещений аналогичны источникам средств для выкупа земельных участков. Если жилое помещение находится на земельном участке, который изымается для нужд Российской Федерации (т.е. для федеральных нужд), то средства на выкуп выделяются из федерального бюджета. Если же изъятие осуществляется для нужд соответствующего субъекта Российской Федерации, то средства выделяются из его бюджета. И, наконец, если земельный участок предназначен для удовлетворения нужд муниципального образования, то средства соответственно выделяются из его бюджета.

Таким образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком за счет средств бюджета того образования, которое приняло решение об изъятии земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 32 решение об изъятии жилого помещения должно быть отдельно принято соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка.

Такое решение первоначально влечет за собой возникновение обременения прав на жилое помещение, а впоследствии влечет и изменение собственника. В этой связи законодатель в п. 3 данной статьи установил, что решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимость государственной регистрации вызвана, во-первых, требованием соблюдения законности при проведении изъятия жилых помещений. Во-вторых, внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об изъятии жилого помещения не позволит собственнику, намеренному произвести его отчуждение, утаить факт предстоящего изъятия.

Пункт 4 комментируемой статьи предписывает соответствующим органам государственной власти или местного самоуправления уведомить собственника жилого помещения о предстоящем его изъятии. Как и в случае с изъятием земельных участков, собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не позднее чем за один год.

Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, обязан сообщить собственнику дату государственной регистрации этого решения.

До истечения года со дня уведомления о предстоящем изъятии жилое помещение не может быть выкуплено без согласия собственника. При наличии его согласия выкуп может быть осуществлен и до истечения годичного срока.

Права и полномочия собственника жилого помещения в период между государственной регистрацией решения об изъятии и непосредственно выкупом жилого помещения следующие. В указанный период собственник полноценно и без ограничений реализует права собственности, т.е. владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением. Данная норма означает отсутствие правовых запретов на реализацию собственником своих полномочий. Он вправе как проживать в жилом помещении лично, так и сдать его внаем либо произвести отчуждение жилого помещения другому собственнику, который согласится приобрести его с учетом предстоящего изъятия. Прямого запрета на совершение сделок отчуждения жилых помещений, в отношении которых приняты решения об изъятии, в законодательстве не содержится.

Собственник также вправе производить в этот период необходимые для использования жилого помещения затраты.

Особо следует подчеркнуть, что законодатель установил существенную гарантию органам, осуществляющим изъятие жилых помещений, которая заключается в обеспечении стабильности цены этих помещений. Поэтому комментируемый пункт возложил на собственника жилого помещения риск отнесения на него затрат и убытков, возникших у соответствующего органа в связи с тем, что собственник после принятия решения об изъятии произвел вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения.

Иными словами, если собственник в течение года со дня уведомления о предстоящем выкупе произведет такие вложения в жилое помещение, что его выкупная стоимость в итоге значительно возрастет, то орган, принявший решение об изъятии, вправе потребовать у собственника компенсации своих убытков. Убытки могут выражаться в разнице между ценой выкупа жилого помещения, которую соответствующий орган должен был бы уплатить сразу после принятия решения об изъятии, и ценой, по которой этот орган вынужден выкупать жилое помещение по истечении года.

Очевидно, что отнесение убытков и затрат на собственника в указанном случае осуществляется по решению суда.

В соответствии с п. 6 данной статьи конкретные условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того, соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения.

Пункт 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а именно:

убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания;

убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);

убытки, связанные с переездом;

убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;

убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение;

убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В выкупную цену по заявлению собственника могут быть включены и иные убытки и затраты, понесенные им в связи с изъятием жилого помещения.

Следует особо обратить внимание на то, что при определении выкупной цены жилого помещения за основу берется именно его рыночная цена, а не инвентаризационная стоимость, определяемая органами технической инвентаризации. Рыночная стоимость зачастую значительно превышает инвентаризационную.

Пункт 8 комментируемой статьи предусматривает возможность предоставления собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого. Такое помещение предоставляется по соглашению собственника и органа, принявшего решение об изъятии, за счет последнего.

В данном случае стоимость предоставленного жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

В процессе изъятия жилых помещений, расположенных на земельных участках, изымаемых для нужд государства или муниципальных образований, между собственником и органом, принявшим решение об изъятии, могут возникнуть определенные споры. В частности, собственник может выразить свое несогласие с фактом изъятия жилого помещения. Стороны могут также не прийти к согласию о существенных условиях выкупа жилого помещения, таких как выкупная цена и т.д. В этой ситуации законодатель предоставил органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в соответствующий суд с иском о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 9 ст. 32 ЖК РФ указанный орган вправе предъявить иск к собственнику в течение двух лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения.

Пункт 10 комментируемой статьи регулирует вопросы изъятия жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (РГ. 2006. 23 декабря. N 290) в пункт 10 внесены дополнения, вступающие в силу с 1 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 10 до и после внесения указанных дополнений.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Текст пункта 10 статьи 32 ЖК РФ │

├────────────────────────────────┬───────────────────────────────┤

│В редакции Федерального закона │В редакции Федерального закона │

│от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, │от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ,│

│действовавший до 1 января │действующий с 1 января 2007 г. │

│2007 г. │ │

├────────────────────────────────┼───────────────────────────────┤

│Признание в установленном Прави-│Признание в установленном Пра- │

│тельством Российской Федерации │вительством Российской Федера- │

│порядке многоквартирного дома │ции порядке многоквартирного │

│аварийным и подлежащим сносу │дома аварийным и подлежащим │

│является основанием предъявления│сносу или реконструкции являет-│

│органом, принявшим решение о │ся основанием предъявления │

│признании такого дома аварийным │органом, принявшим решение о │

│и подлежащим сносу, к собствен- │признании такого дома аварийным│

│никам помещений в указанном доме│и подлежащим сносу или реконст-│

│требования о его сносе в разум- │рукции, к собственникам помеще-│

│ный срок. В случае, если данные │ний в указанном доме требования│

│собственники в установленный │о его сносе или реконструкции в│

│срок не осуществили снос указан-│разумный срок. В случае, если │

│ного дома, земельный участок, на│данные собственники в установ- │

│котором расположен указанный │ленный срок не осуществили снос│

│дом, подлежит изъятию для муни- │или реконструкцию указанного │

│ципальных нужд и соответственно │дома, земельный участок, на │

│подлежит изъятию каждое жилое │котором расположен указанный │

│помещение в указанном доме, за │дом, подлежит изъятию для муни-│

│исключением жилых помещений, │ципальных нужд и соответственно│

│принадлежащих на праве собствен-│подлежит изъятию каждое жилое │

│ности муниципальному образова- │помещение в указанном доме, за │

│нию, в порядке, предусмотренном │исключением жилых помещений, │

│частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей │принадлежащих на праве собст- │

│статьи │венности муниципальному образо-│

│ │ванию, в порядке, предусмотрен-│

│ │ном частями 1 - 3, 5 - 9 │

│ │настоящей статьи │

└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘

Внесенные в текст п. 10 дополнения расширяют сферу действия правовой нормы, установленной этим пунктом. Если до 1 января 2007 г. она распространялась на жилые многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, то с 1 января 2007 г. она распространяется на аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции.

В остальном правоотношения по поводу аварийного многоквартирного дома регулируются по-прежнему. Так, орган, признавший в установленном Правительством России порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок. Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий. Соответственно, если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности, закрепленным в комментируемой статье.

Итак, из комментируемого пункта следует, что признание многоквартирного дома аварийным порождает обязанность собственников жилых помещений осуществить снос или реконструкцию такого дома за счет собственных средств.

На практике данная норма означает следующее. Предположим, существует многоквартирный жилой дом, находящийся в плохом техническом состоянии. Абсолютное большинство жилых помещений в нем принадлежит на праве собственности физическим лицам - жильцам. В результате признания этого дома аварийным соответствующий орган вправе потребовать от жильцов произвести его снос или реконструкцию за счет их собственных средств. Стоимость сноса или реконструкции жилого дома наверняка превышает финансовые возможности даже самых состоятельных жильцов многоквартирного дома. Следовательно, финансовая возможность снести или хотя бы реконструировать жилой дом за счет средств жильцов сомнительна. В этом случае орган в установленном порядке вправе осуществить изъятие земельного участка, на котором стоит данный дом, и каждого жилого помещения в нем. Хотя изъятие и осуществляется на возмездной основе, но при этом создается почва для злоупотреблений с целью освобождения земельных участков, стоимость которых в отдельных регионах нашей страны доходит до немыслимых размеров.

Важно знать, что до 1 января 2007 г. в комментируемом пункте шла речь только об обязанности собственников осуществить снос аварийного дома, но с внесением в текст пункта указанных выше изменений, появился и другой вариант - реконструкция.

Порядок признания многоквартирных жилых домов аварийными установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

В данном Положении определено, что многоквартирный жилой дом признается аварийным по решению специальной комиссии, которая создается:

федеральным органом исполнительной власти - в отношении жилых домов федерального жилищного фонда;

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в отношении жилых домов жилищного фонда субъектов Российской Федерации;

органом местного самоуправления - в отношении жилых домов муниципального жилищного фонда.

Данная комиссия проводит оценку технического состояния многоквартирного дома, руководствуясь критериями, установленными в указанном Положении.

Если техническое состояние дома отвечает необходимым критериям аварийности, то комиссия принимает решение о признании его таковым.

До этого момента нормы новой редакции комментируемого пункта и указанного Положения совпадают. Далее же возникает коллизия.

Согласно п. 47 рассматриваемого Положения комиссия может принять в отношении многоквартирного жилого дома два варианта решения в зависимости от технического состояния дома:

решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нужно обратить внимание, что в п. 47 Положения комиссия принимает решение о реконструкции жилого дома до момента признания его аварийным. Если же дом признан аварийным, то строение подлежит обязательному сносу.

Обновленная же редакция п. 10 ст. 32 ЖК РФ говорит о том, что у аварийного многоквартирного дома две возможных судьбы - снос или реконструкция. Причем и то и другое необходимо сделать собственникам жилых помещений за свой счет. В противном случае каждое жилое помещение будет изъято для муниципальных нужд в установленном порядке.

Следовательно, в настоящее время действующее Положение о признании многоквартирных домов аварийными противоречит нормам п. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Вероятно, в ближайшее время следует ожидать внесения изменений в указанное Положение с целью приведения его в соответствие с ЖК РФ.

Учитывая, что ЖК имеет большую юридическую силу, чем постановление Правительства, вплоть до внесения изменений в последнее, необходимо руководствоваться нормой ЖК.

Это фактически означает, что признание многоквартирного дома аварийным в установленном порядке предоставляет органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему такое решение, право требовать от собственников жилых помещений либо сноса, либо реконструкции данного дома.

Ранее уже упоминалось, что последствиями невыполнения собственниками жилых помещений требования о сносе или реконструкции аварийного дома является изъятие земельного участка, на котором он находится, и каждого жилого помещения в нем для муниципальных нужд. Земельный участок в этом случае изымается по правилам, предусмотренным ст. 279 ГК РФ. Изъятие жилых помещений является вторичным по отношению к изъятию земельного участка, т.е. помещения изымаются постольку, поскольку изымается земельный участок. Поэтому изъятие жилых помещений в аварийном многоквартирном доме осуществляется в соответствии с пунктами 1 - 3, 5 - 9 комментируемой статьи, которые содержат общие правила для возмездного изъятия жилых помещений в домах, участки под которыми изымаются для муниципальных нужд, независимо от оснований такого изъятия.

Следует добавить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию в принципе аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Это обусловлено неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются, а также признанием и земли, и жилых помещений недвижимым имуществом.

Упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 11 и 12.

Пункт 11 комментируемой статьи регулирует вопросы определения судьбы аварийных многоквартирных домов, расположенных на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии застроенных территорий.

Что понимается под развитием застроенных территорий?

Во-первых, следует указать, что институт развития застроенных территорий относится к градостроительной отрасли. В жилищном законодательстве отражаются лишь необходимые механизмы для практического применения данного института.

Во-вторых, нормы, определяющие понятие и принципы развития застроенных территорий, содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (РГ. 2004. 30 декабря. N 290). Эти нормы являются новеллами градостроительного права, поскольку введены в Градостроительный кодекс уже упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ одновременно с изменениями в ЖК РФ и другие нормативные акты.

С принятием данного Закона в Градостроительный кодекс Российской Федерации введены статьи 46.1, 46.2 и 46.3, определяющие порядок принятия решений о развитии застроенной территории, заключения договоров о развитии и проведения аукционов на право заключения таких договоров. Перечисленные нормы введены в действие с 1 января 2007 г.

Градостроительный кодекс, даже с учетом внесенных дополнений, не содержит общего правового определения института развития застроенных территорий, поэтому его придется вырабатывать в рамках науки градостроительного права.

С точки зрения жилищного законодательства очень важно выработать универсальное понятие развития застроенных территорий, так как этот институт самым непосредственным образом затрагивает права и законные интересы собственников и других владельцев жилых помещений.

Кроме того, гражданам, даже не связанным с научной и практической юриспруденцией, важно знать, кем, в каком порядке, на каких основаниях происходит развитие застроенных территорий и каковы основания для практической реализации данного института.

Поэтому целесообразно будет в рамках рассмотрения жилищно-правовых последствий принятия решения о развитии застроенных территорий предпринять небольшой экскурс в градостроительное право и определить характерные черты названного института.

Прежде всего предложим вариант правового определения (дефиниции) развития застроенных территорий.

Развитие застроенных территорий - комплекс организационных, правовых и строительных и связанных с ними мероприятий, проводимых в границах одного элемента планировочной структуры населенного пункта (квартала, микрорайона и т.д.), направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории, отведенной под жилищное строительство.

Примечание: приведенное определение выработано автором на основании анализа норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит научному применению и не может рассматриваться при решении вопросов о наличии либо отсутствии прав и обязанностей субъектов градостроительных и жилищных отношений.

Иными словами, развитие застроенных территорий предполагает привлечение инвесторов и подрядчиков для реконструкции или сноса уже имеющихся капитальных строений, не отвечающих требованиям безопасности, социальной и экономической эффективности, и возведение новых капитальных строений.

Важно понимать, что решение о развитии может быть принято только в отношении территорий, на которых расположены:

многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

капитальные строения, не соответствующие по своим характеристикам градостроительному регламенту.

Таким образом, решение о развитии может быть принято только в отношении отдельной территории населенного пункта, на которой имеются аварийные, подлежащие сносу или реконструкции многоквартирные дома, а также капитальные строения (например, коммуникационного назначения), не соответствующие требованиям строительных регламентов.

Существенным следствием из этого является то, что решение о развитии не может быть принято:

в отношении территории, на которой исключительно расположены соответствующие градостроительным нормам и требованиям, не аварийные многоквартирные дома и другие строения;

в отношении территории, на которой помимо аварийных расположены многоквартирные дома и капитальные строения, полностью отвечающие градостроительным нормам и требованиям, находящиеся в пригодном для эксплуатации состоянии.

Эти следствия подтверждаются пунктом 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса, в соответствии с которым на территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться объекты капитального строительства, за исключением перечисленных выше.

Следовательно, собственники жилых помещений и жильцы многоквартирных домов, не признанных аварийными, не столкнутся с последствиями принятия решения о развитии застроенной территории.

Наконец, укажем, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе как самого органа, так и органов государственной власти субъекта Российской Федерации, юридических или физических лиц. Процесс развития осуществляется на основании договора с органом местного самоуправления.

Таковы общие черты института развития застроенных территорий, увидевшего свет, напомним, в конце 2006 г.

В наступившем 2007 г. этот институт является уже правовой реальностью и создает, помимо прочих, определенные последствия и в сфере жилищных отношений.

Именно о таких последствиях идет речь в п. 11 комментируемой статьи. Так, если аварийный многоквартирный дом расположен на территории, в отношении которой в соответствии с нормами Градостроительного кодекса принято решение о развитии, то орган, признавший дом аварийным, вправе потребовать от собственников жилых помещений в шестимесячный срок подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома.

Необходимо указать, что требование к собственникам предъявляет орган, признавший многоквартирный дом аварийным, а не орган, принявший решение о развитии застроенной территории.

Кроме того, в п. 10 комментируемой статьи законодатель установил разумный срок для выполнения собственниками требования о сносе или реконструкции. Конкретные же временные рамки определялись исходя из потребностей органом, требующим сноса или реконструкции. В пункте 11 законодатель пошел по другому пути и установил минимальный предельный срок для выполнения собственниками требований - шесть месяцев. Изменение данного срока в меньшую сторону запрещено. Такое различие очевидно: в первом случае устанавливается срок для осуществления непосредственно сноса или реконструкции многоквартирного дома. Во втором случае - для подачи заявления о выдаче разрешения на проведение строительства, реконструкции или сноса. Разница между этими двумя процессами весьма существенна.

Если в течение установленного собственникам жилых помещений срока они не подадут заявление о выдаче разрешения на указанные выше действия, то земельный участок, на котором расположен аварийный дом, и каждое жилое помещение в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие этих объектов осуществляется по правилам ст. 279 ГК РФ и п. 10 комментируемой статьи, т.е. по общим правилам изъятия для муниципальных нужд.

Пункт 12 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления изъятия земельных участков и жилых помещений, о которых идет речь в п. 11, до истечения установленного собственникам срока для подачи заявления на получение разрешений на строительство, снос или реконструкцию. Законодатель установил, что досрочное изъятие земельного участка и жилых помещений, находящихся в аварийном доме и на "развиваемой" территории, допускается только с согласия собственников.

Иными словами, если собственники реально осознают невозможность осуществления ими строительства, сноса или реконструкции аварийного дома, в связи с чем не планируют подавать заявление на выдачу соответствующего разрешения и выражают согласие на изъятие, то такое изъятие может быть осуществлено до истечения установленного им срока.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Комментарий к статье 33

Статья 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилыми помещениями, которые предоставляются по завещательному отказу. Завещательный отказ (иначе - легат) - институт наследственного права. Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ заключается в том, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В случае с жилыми помещениями завещатель (наследодатель) возлагает на своего наследника обязанность предоставить в пользование другому лицу (отказополучателю) жилое помещение либо часть жилого помещения. Согласно п. 1 комментируемой статьи гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением в течение определенного срока, вправе свободно и наравне с собственником реализовывать права пользования этим жилым помещением. Право пользования прекращается по истечении срока, который установлен в завещании. Если же в течение срока пользования таким жилым помещением отказополучатель приобрел на него иное, чем завещательный отказ, право, то оно сохраняется независимо от срока, предусмотренного в завещании. Пункт 2 ст. 33 возлагает на дееспособного отказополучателя, пользующегося жилым помещением, солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Солидарная ответственность заключается в том, что собственник и отказополучатель несут ответственность по обязательствам в равных долях. Иной порядок ответственности по обязательствам может быть установлен по соглашению между собственником и отказополучателем. Право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа, может быть зарегистрировано в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 33 ЖК РФ отказополучателю предоставляется право потребовать проведения государственной регистрации права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Комментарий к статье 34

Комментируемая статья устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица. Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, также как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Комментарий к статье 35

Статья 35 ЖК РФ регулирует порядок выселения гражданина из жилого помещения, право пользования которым прекратилось у него по тем или иным обстоятельствам, а также гражданина, нарушающего правила пользования жилым помещением. Согласно п. 1 данной статьи гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось, обязан освободить это жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, в срок, установленный собственником жилого помещения. Право пользования жилым помещением может прекратиться по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, например ГК РФ, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то его собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина. В этом случае гражданин будет выселен в принудительном порядке на основании решения суда. Пункт 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Порядок, установленный комментируемым пунктом, применяется к двум категориям пользователей жилых помещений:

бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ);

отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (см. комментарий к ст. 33 ЖК РФ).

Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения. Естественно, ремонт в данном случае должен осуществляться за счет средств гражданина, пользующегося жилым помещением и допустившего его разрушение. Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения. В случае соответствующего решения суда гражданин будет выселен из жилого помещения в принудительном порядке. Следует отметить, что ранее действовавшее жилищное законодательство предусматривало случаи принудительного выселения лишь для граждан, пользующихся жилыми помещениями на основании договоров социального и коммерческого найма. Теперь порядок принудительного выселения установлен и для пользователей по иным основаниям, в частности не связанным с гражданско-правовыми договорами.