Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

Комментарий к статье 161

Статья 161 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирным домом и предоставляет собственникам жилых помещений в нем право выбора одного из трех способов управления.

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в текст комментируемой статьи внесены отдельные изменения, вступившие в силу с 31 декабря 2006 г. Внесенные данным Федеральным законом изменения отражены в таблице.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Статья 161 ЖК РФ │

├────────┬──────────────────────────┬────────────────────────────┤

│N пункта│ Текст пункта до 31 │ Текст пункта после 31 │

│ │ декабря 2006 г. │ декабря 2006 г. │

├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤

│пункт 3 │Способ управления много- │Способ управления многоквар-│

│ │квартирным домом выбирает-│тирным домом выбирается на │

│ │ся на общем собрании │общем собрании собственников│

│ │собственников помещений в │помещений в многоквартирном │

│ │многоквартирном доме и │доме и может быть выбран и │

│ │может быть изменен в любое│изменен в любое время на │

│ │время на основании его │основании его решения. Реше-│

│ │решения. Решение общего │ние общего собрания о выборе│

│ │собрания о выборе способа │способа управления является │

│ │управления является обяза-│обязательным для всех собст-│

│ │тельным для всех собствен-│венников помещений в много- │

│ │ников помещений в много- │квартирном доме │

│ │квартирном доме │ │

├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤

│пункт 4 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │

│ │ления в порядке, установ- │ния в порядке, установленном│

│ │ленном Правительством │Правительством Российской │

│ │Российской Федерации, │Федерации, проводит открытый│

│ │проводит открытый конкурс │конкурс по отбору управляю- │

│ │по отбору управляющей │щей организации, если в │

│ │организации, если в тече- │течение года до дня проведе-│

│ │ние года до дня проведения│ния указанного конкурса │

│ │указанного конкурса собст-│собственниками помещений │

│ │венниками помещений в │в многоквартирном доме не │

│ │многоквартирном доме не │выбран способ управления │

│ │выбран способ управления │этим домом или если принятое│

│ │этим домом или если приня-│решение о выборе способа │

│ │тое решение о выборе спо- │управления этим домом не │

│ │соба управления этим домом│было реализовано. Открытый │

│ │не было реализовано │конкурс проводится также в │

│ │ │случае, если до окончания │

│ │ │срока действия договора │

│ │ │управления многоквартирным │

│ │ │домом, заключенного по │

│ │ │результатам открытого │

│ │ │конкурса, не выбран способ │

│ │ │управления этим домом или │

│ │ │если принятое решение о │

│ │ │выборе способа управления │

│ │ │этим домом не было реализо- │

│ │ │вано │

├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤

│пункт 6 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │

│ │ления не позднее чем через│ния не позднее чем за месяц │

│ │год после заключения ука- │до окончания срока действия │

│ │занного в части 5 настоя- │указанного в части 5 настоя-│

│ │щей статьи договора управ-│щей статьи договора управле-│

│ │ления многоквартирным │ния многоквартирным домом │

│ │домом созывает собрание │созывает собрание собствен- │

│ │собственников помещений │ников помещений в этом доме │

│ │в этом доме для решения │для решения вопроса о выборе│

│ │вопроса о выборе способа │способа управления этим │

│ │управления этим домом │домом │

└────────┴──────────────────────────┴────────────────────────────┘

Пункт 1 комментируемой статьи установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

Собственники жилых помещений также могут в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, если он ранее не был выбран. Право осуществить выбор способа управления в любое время по усмотрению собственников появилось в комментируемом пункте после внесения вышеуказанных изменений. Данная норма прежде всего ориентирована на те многоквартирные дома, в которых с момента вступления в силу ЖК РФ собственниками так и не был избран один из способов управления.

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает полномочия органов местного самоуправления при решении вопроса об управлении многоквартирными домами. Так, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом либо если решение о выборе способа не было реализовано, соответствующий орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. В этом случае для многоквартирного дома автоматически назначается такой способ управления, как привлечение управляющей компании на договорной основе.

Данная норма призвана обеспечить решение вопроса об управлении многоквартирными домами, в которых собственники умышленно или по иным причинам уклоняются от выбора способа управления.

Порядок проведения открытого конкурса установлен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

Начиная с 31 декабря 2006 г. у органа местного самоуправления появились дополнительные основания для проведения открытого конкурса. В соответствии с дополнением, внесенным в п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в следующих случаях:

во-первых, если в отношении данного многоквартирного дома орган местного самоуправления уже проводил открытый конкурс и выбрал управляющую организацию, но до истечения срока договора с ней собственники помещений так и не провели собрания и не выбрали самостоятельно способа управления;

во-вторых, если в течение срока действия договора с управляющей организацией собственники все же провели собрание и выбрали способ управления, но он по тем или иным причинам остался нереализованным к моменту окончания срока действия указанного договора.

В соответствии с правилами п. 5 комментируемой статьи орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного открытого конкурса обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме. В уведомлении должна содержаться информация об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в таком доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организацией. Заключение договора с данной организацией является для собственников обязательным в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Определенная посредством открытого конкурса управляющая организация осуществляет свою деятельность в течение срока, предусмотренного договором. Между тем в соответствии с нормами п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока действия указанного договора созвать общее собрание собственников с целью выбора ими способа управления многоквартирным домом.

Важно понимать, что на созванном органом местного самоуправления собрании собственники вправе не только не продлевать договор с избранной на открытом конкурсе управляющей организацией, но и вообще изменить способ управления домом и создать, например, товарищество собственников жилья.

До 31 декабря 2006 г. орган местного самоуправления обязан был созывать собрания собственников не позднее чем через год после заключения договора с управляющей организацией, выбранной посредством открытого конкурса. Теперь же законодатель установил более логичную норму. Ведь созыв общего собрания собственников не позднее чем за один месяц до истечения договора с управляющей организацией, выбранной конкурсным способом, позволит собственникам осознанно подойти к решению вопроса о способе управления, ведь в запасе есть еще один месяц, а также позволит избежать перерывов в управлении домом.

Пункт 7 комментируемой статьи предоставил каждому собственнику помещения в многоквартирном доме право в судебном порядке обязать соответствующий орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса. Условием для этого является признание конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся.

Законодатель установил, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2005. 12 января. N 1) собственники жилых помещений во всех многоквартирных домах должны были провести собрания и выбрать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Для многоквартирных домов, собственники которых не выбрали способа управления, органы местного самоуправления выберут на конкурсной основе управляющие организации в период с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. Жильцам неприватизированных квартир беспокоиться не о чем. Обязанность по выбору способа управления их домами лежит на органах местного самоуправления или других органах и организациях, являющихся собственниками занимаемых ими помещений.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Комментарий к статье 162

Статья 162 ЖК РФ регулирует порядок заключения и определяет существенные условия договора управления многоквартирным домом.

Важно понимать, что договор на управление многоквартирным домом заключается только в одном случае: если собственники помещений на общем собрании избрали в качестве способа управления привлечение управляющей организации. Если же избран способ непосредственного управления либо управления товариществом собственников жилья, такой договор не заключается вовсе либо заключается, но от имени органов управления товариществом собственников жилья.

Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере, наравне с договорами социального и коммерческого найма, поднайма и др. Вообще с началом реформирования жилищной сферы договорная основа жилищных отношений стала использоваться значительно чаще. И данная тенденция только набирает силу. Усиление роли договора в жилищных отношениях обусловлено рыночным характером социально-экономических отношений в целом.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель поместил юридическое определение договора управления многоквартирным домом.

Согласно данному определению по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ определил существенные условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре управления многоквартирным домом. К ним относятся:

а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом может содержать и иные условия, необходимые для полного урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в таком доме. Не допускается установление различных условий для различных собственников.

В пункте 5 комментируемой статьи законодатель установил нормы, касающиеся срока действия договоров управления многоквартирными домами.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в пункт 5 статьи 162 ЖК РФ внесено существенное дополнение, вступившее в силу 31 декабря 2006 г. Далее приводится сравнительная таблица текстов указанного пункта, отражающая внесенные дополнения.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Пункт 5 статьи 162 ЖК РФ │

├─────────────────────────────┬──────────────────────────────────┤

│ до 31 декабря 2006 г. │ после 31 декабря 2006 г. │

├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤

│Договор управления многоквар-│Договор управления многоквартирным│

│тирным домом заключается на │домом заключается на срок не менее│

│срок не менее чем один год и │чем один год и не более чем пять │

│не более чем пять лет │лет, а в случае, указанном │

│ │в части 5 статьи 161 настоящего │

│ │Кодекса, на срок не менее чем один│

│ │год и не более чем три года │

└─────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘

Новая редакция пункта 5 комментируемой статьи устанавливает минимальные и максимальные сроки действия договоров управления многоквартирными домами.

Так, срок действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по решению общего собрания собственников или органов управления товариществом собственников жилья, не может быть менее одного года и более пяти лет. Данное требование применяется только в том случае, если собственники помещений проявили инициативу, самостоятельно избрали способ управления и управляющую организацию.

Если же собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, а равно выбранный способ остался нереализованным, то управляющая организация определяется посредством открытого конкурса в соответствии с правилами ст. 161 ЖК РФ. Срок действия договора, заключаемого с управляющей организацией, выбранной на конкурсной основе, не может быть менее одного года и более трех лет.

В данном случае законодатель установил меньший предельный срок действия договора на управление многоквартирным домом, предоставив тем самым возможность собственникам как можно раньше самостоятельно выбрать способ управления.

Если по истечении срока действия договора управления многоквартирным домом ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Законодатель обязал управляющую организацию приступить к выполнению своих функций не позднее чем через тридцать дней после подписания договора управления многоквартирным домом.

Больший или меньший срок может быть предусмотрен в самом договоре управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 8 комментируемой статьи изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными ГК РФ. К данному договору, в частности, могут применяться общие правила об изменении и расторжении договоров, а также правила об изменении и расторжении договоров возмездного оказания услуг или подряда.

Указанным выше Федеральным законом комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 8.1 и 8.2, вступившими в силу 31 декабря 2006 г.

Пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ установил значимую гарантию обеспечения права собственников жилых помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления и управляющей организации.

Именно поэтому законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирных домах право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса.

Для правомерности одностороннего отказа от такого договора необходимо соблюдение двух условий:

во-первых, отказ допускается по истечении каждого последующего календарного года, начиная с даты заключения договора на управление многоквартирным домом;

во-вторых, до истечения срока действия такого договора собственниками должно быть проведено собрание, на котором должен быть выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.

При наличии двух перечисленных условий собственники отказываются от исполнения договора с выбранной на конкурсной основе управляющей организацией и приступают к реализации самостоятельно выбранного ими способа управления.

Пункт 8.2 комментируемой статьи также предоставляет собственникам право одностороннего отказа от договора с управляющей организацией. Правда, в данном пункте речь идет не только об управляющих организациях, выбранных на открытом конкурсе, а обо всех без исключения управляющих организациях. Так, собственники жилых помещений многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления с любой управляющей организацией, если последняя не выполняет условий такого договора. Иными словами, бездействует либо действует с нарушениями норм договора или нормативных правовых актов.

Данная норма призвана обеспечить права собственников жилых помещений при неправомерном поведении управляющей организации. Методом реагирования на такое неправомерное поведение является односторонний отказ.

Поскольку введенные в ст. 162 новые пункты 8.1 и 8.2 используют понятие одностороннего отказа от исполнения договора, важно понимать, что данное понятие имеет гражданско-правовую природу.

Между тем согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В свете положений ст. 310 ГК РФ нормы, содержащиеся в пунктах 8.1 и 8.2, приобретают существенное правовое значение. Ведь именно в указанных пунктах как раз и предусматривается легальная возможность собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом. Следовательно, такое поведение собственников будет признаваться правомерным как с точки зрения жилищного, так и гражданского законодательства.

Наконец, собственникам помещений в многоквартирных домах важно понимать, что неисполнением условий договора на управление со стороны управляющей организации может быть признано и предоставление всех, но некачественных услуг по управлению, а также предоставление услуг не в полном объеме. В этих случаях собственники также вправе применить односторонний отказ от исполнения договора на управление как меру реагирования на поведение управляющей организации, предусмотренную пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Если в многоквартирном доме созданы ТСЖ или ЖК, то управление этим домом осуществляется с учетом мнения указанных организаций.

В пункте 10 комментируемой статьи законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.

Указанная документация должна быть передана в зависимости от ситуации следующим лицам:

а) вновь выбранной управляющей организации (если принято решение о передаче управления домом другой организации);

б) товариществу собственников жилья (если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться товариществом);

в) жилищному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (если один из них создан в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться одним из указанных кооперативов);

г) одному из собственников, уполномоченных собранием собственников многоквартирного дома, а если такое собрание не уполномочило ни одного из собственников - то любому из них (если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками).

Законодатель возложил на управляющую организацию обязанность ежегодно в течение первого квартала представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления.

Иная периодичность и сроки предоставления таких отчетов могут быть предусмотрены договором управления многоквартирным домом.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 163

Статья 163 ЖК РФ устанавливает порядок управления многоквартирным жилым домом, который полностью находится в государственной или муниципальной собственности.

Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в собственности Российской Федерации, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в муниципальной собственности, устанавливается соответствующим органом местного самоуправления.

Для управления многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы привлекают управляющие организации. С ними также заключается договор управления многоквартирным домом.

Выбор организации проводится посредством открытого конкурса. Если такой конкурс признан в установленном порядке несостоявшимся, то договор с управляющей организацией заключается без проведения открытого конкурса.

Порядок проведения открытых конкурсов в Российской Федерации установлен в ГК РФ.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Комментарий к статье 164

Статья 164 ЖК РФ определяет порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем.

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется посредством заключения договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Указанные договоры заключаются между всеми или большинством собственников, с одной стороны, и организациями, оказывающими соответствующие услуги, с другой стороны.

Порядок привлечения таких организаций, а также порядок заключения с ними договоров, существенные условия таких договоров определяются общим собранием собственников помещений.

Согласно п. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником отдельно от своего имени.

Законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме возможность уполномочить одного из них для представления интересов всех собственников в отношениях с третьими лицами.

Выбор такого собственника и предоставление ему полномочий осуществляется решением общего собрания собственников.

Такому собственнику выдается соответствующая доверенность.

Для представления интересов собственников в отношениях с третьими лицами может быть уполномочено любое лицо, не являющееся собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Такому лицу также должна быть выдана соответствующая доверенность.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Комментарий к статье 165

В статье 165 ЖК РФ законодатель определил функции органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для управления многоквартирными домами. Органы местного самоуправления:

обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель возложил на органы местного самоуправления и управляющие организации предоставлять гражданам следующую информацию:

об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

о размерах оплаты в соответствии с ценами и тарифами;

об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Данная информация должна предоставляться по запросам граждан.

Президент

Российской Федерации

В.ПУТИН

Москва, Кремль

29 декабря 2004 года

N 188-ФЗ

29 декабря 2004 года N 189-ФЗ