Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Комментарий к статье 143

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании поданного им заявления.

Если лицо приобрело право собственности на помещение в доме, собственники помещений в котором создали ТСЖ, то у такого лица возникает право стать членом ТСЖ.

Данное право возникает с момента возникновения права собственности на помещение в этом многоквартирном доме.

Пункт 3 комментируемой статьи установил два основания прекращения членства в ТСЖ:

подача членом ТСЖ заявления о выходе из товарищества;

прекращение права собственности на помещение в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 144

В статье 144 ЖК РФ законодатель установил, что управление товариществом собственников жилья осуществляется двумя основными органами:

общим собранием членов ТСЖ;

правлением ТСЖ.

Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 145

Согласно п. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товариществом.

Порядок созыва и ведения общего собрания членов ТСЖ должен быть установлен уставом товарищества с соблюдением требований законодательства.

В пункте 2 данной статьи законодатель определил основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

внесение изменений в устав товарищества;

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Компетенция общего собрания членов ТСЖ должна быть включена в устав товарищества. При этом уставом могут быть предусмотрены и иные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания.

Законодатель в п. 4 комментируемой статьи предоставил общему собранию членов ТСЖ право принимать решения по вопросам, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 146

Согласно п. 1 ст. 146 ЖК РФ письменное уведомление о предстоящем собрании членов ТСЖ должно быть направлено каждому члену собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Обязанность по направлению уведомления лежит на члене ТСЖ, который выступил с инициативой проведения собрания.

Уведомление о проведении собрания должно быть вручено каждому члену ТСЖ под расписку либо направлено по почте заказным письмом.

Данное уведомление должно содержать информацию о лице, выступившем инициатором проведения собрания, о месте и времени его проведения. В уведомлении указывается повестка дня предстоящего собрания.

В этой связи законодатель запретил собранию рассматривать вопросы, не включенные в повестку дня.

В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил кворум, при наличии которого собрание членов ТСЖ считается правомочным. Этот кворум составляет более половины членов товарищества или их представителей.

Решения общего собрания членов ТСЖ о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей от общего числа членов ТСЖ.

Решения по другим вопросам считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

Ведение собрания поручается председателю правления ТСЖ или его заместителю. Если указанные лица отсутствуют, то ведение собрания может быть поручено одному из членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

Устав ТСЖ может предусматривать две альтернативные формы проведения голосования на общем собрании: голосование опросным путем, т.е. посредством сбора письменных решений членов ТСЖ по вопросам повестки дня, либо голосование по группам членов ТСЖ (собственники жилых помещений, собственники нежилых помещений).

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 147

Согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ для руководства текущей деятельностью ТСЖ создается правление товарищества.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ.

Полномочие по избранию членов правления ТСЖ предоставлено законодателем общему собранию членов ТСЖ.

Срок, на который избирается правление, должен быть определен в уставе ТСЖ. При этом такой срок не может быть более чем два года.

Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 комментируемой статьи председатель избирается из числа членов правления самим правлением.

Правление является исполнительным органом и обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Срок и порядок созыва заседаний правления ТСЖ должны быть определены в уставе товарищества. Полномочие по созыву правления предоставлено его председателю.

Пункт 6 комментируемой статьи установил кворум для признания заседания правления правомочным. Этот кворум составляет более половины членов правления.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 148

Комментируемая статья установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.

Так, в обязанности правления входит:

соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

выполнение иных вытекающих из законодательства и устава ТСЖ обязанностей.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 149

Комментируемая статья устанавливает, что срок полномочий председателя правления ТСЖ определяется уставом товарищества.

В функции председателя правления входит обеспечение выполнения решения правления. Председатель вправе давать руководящие указания всем должностным лицам ТСЖ.

Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в уставе товарищества. При этом законодатель установил для председателя правления обязательный набор функций. Так, председатель правления:

действует без доверенности от имени товарищества;

подписывает платежные документы;

совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;

разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 150

Порядок деятельности контрольного органа ТСЖ - ревизионной комиссии или ревизора установлен в ст. 150 ЖК РФ.

Устав товарищества должен определить, какой орган будет осуществлять контрольные функции в товариществе - ревизионная комиссия или единоличный ревизор.

Независимо от этого члены контрольного органа избираются общим собранием членов ТСЖ. Срок их полномочий не может быть более двух лет.

Законодатель установил запрет на избрание в состав ревизионной комиссии или назначение на должность ревизора лица, уже избранного членом правления.

Если контрольный орган товарищества представлен в виде ревизионной комиссии, то ее работой руководит председатель, избираемый из ее состава.

Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:

проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии или ревизора могут быть установлены в уставе ТСЖ.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 151

Товарищество собственников жилья согласно п. 1 комментируемой статьи вправе иметь в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество может находиться как в многоквартирном доме, так и за его пределами.

В пункте 2 законодатель определил основные источники формирования имущества ТСЖ:

обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

прочие поступления.

В товариществе собственников жилья могут образовываться специальные фонды для аккумулирования денежных средств на различные цели. Такие фонды формируются по решению общего собрания членов ТСЖ.

Право распоряжения денежными средствами товарищества, находящимися на счете в банке, предоставлено правлению ТСЖ. При распоряжении этими средствами правление обязано придерживаться финансового плана товарищества.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 152

Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной) деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей.

Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.

ЖК РФ установил несколько видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься товарищества собственников жилья:

обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.

Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.