Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Комментарий к статье 110

Статья 110 ЖК РФ определяет понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Следует указать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, общие нормы о которых сосредоточены в ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Пункт 1 комментируемой статьи определяет жилищные и жилищно-строительные кооперативы как добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Законодатель определил разницу между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. Так, жилищный кооператив (далее - ЖК) создается для приобретения, реконструкции последующего содержания многоквартирного дома. Члены этого кооператива указанные действия осуществляют за счет собственных объединенных средств.

Жилищно-строительный кооператив создается для целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания. Члены жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) также осуществляют указанные действия за счет собственных объединенных средств.

Согласно п. 5 данной статьи действие норм ЖК РФ распространяется исключительно на потребительские кооперативы, созданные в виде ЖК и ЖСК. Порядок создания и деятельности других специализированных кооперативов, целью которых является удовлетворение потребностей в жилье, регулируется другими федеральными законами.

Следует отметить, что ЖК РСФСР предусматривал только одну форму потребительского кооператива, предназначенного для удовлетворения потребностей граждан в жилье, - это ЖСК. О жилищных кооперативах ранее действовавший Кодекс умалчивал.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Комментарий к статье 111

Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют физические лица (граждане), достигшие возраста шестнадцати лет. Юридические лица также вправе вступать в жилищные кооперативы. Такое право наступает у них после их государственной регистрации и наступления правоспособности.

Если жилищный кооператив создан при содействии органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации либо органов местного самоуправления, то преимущественное право на вступление в такой кооператив имеют граждане, которые признаны или могут быть признаны нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма.

ЖК РСФСР в ст. 113 устанавливал, что право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие восемнадцати лет.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

Комментарий к статье 112

Статья 112 ЖК РФ определяет порядок организации ЖК.

Законодатель установил, что количество членов ЖК не может быть менее пяти. При этом количество членов не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом жилом доме.

Решение об организации ЖК принимается на собрании учредителей. При этом в собрании учредителей имеют право участвовать лица, желающие создать ЖК.

Решение о создании ЖК и утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали участники собрания учредителей, т.е. лица, желающие создать ЖК. Правила голосования на собрании устанавливаются собранием непосредственно.

С момента государственной регистрации ЖК его членами становятся лица, проголосовавшие за его создание.

Решение учредителей о создании ЖК оформляется соответствующим протоколом. Правила и порядок его ведения также определяются собранием учредителей.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

Комментарий к статье 113

Комментируемая статья устанавливает обязательные требования к содержанию устава ЖК. Устав - это основной документ, содержащий нормы о создании и деятельности ЖК.

В устав ЖК обязательно должны быть включены следующие сведения:

о наименовании кооператива;

о месте его нахождения;

о предмете и целях деятельности;

о порядке вступления в члены кооператива;

о порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

о размере вступительных и паевых взносов;

о составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;

об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

о порядке принятия органами кооператива решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;

о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В устав ЖК могут быть включены и иные положения, не противоречащие законодательству. При подготовке устава ЖК следует учитывать, что к нему предъявляются также требования п. 2 ст. 116 ГК РФ.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Комментарий к статье 114

ЖК и ЖСК подлежат государственной регистрации. В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц установлен Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изменениями от 23 июня, 8, 23 декабря 2003 г.).

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Комментарий к статье 115

Для организации деятельности в ЖК создаются органы управления. Законодатель относит к органам управления ЖК:

общее собрание членов ЖК;

конференцию, если число участников общего собрания членов ЖК более пятидесяти и это предусмотрено уставом ЖК;

правление ЖК;

председателя правления ЖК.

Порядок деятельности и компетенция указанных органов определяются ЖК РФ, уставом кооператива, а также принимаемыми им положениями, инструкциями и т.д.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

Комментарий к статье 116

Статья 116 ЖК РФ определила, что высшим органом управления кооператива является общее собрание его членов. Если уставом кооператива предусмотрен созыв конференции вместо общего собрания, то такая конференция является высшим органом управления.

Компетенция общего собрания членов или конференции устанавливается в уставе кооператива с учетом положений ЖК РФ.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

Комментарий к статье 117

Пункт 1 ст. 117 ЖК РФ определил кворум для признания правомочным общего собрания членов ЖК. Для наличия кворума необходимо, чтобы на собрании присутствовало более 50% членов ЖК.

Для принятия решений общим собранием членов кооператива законодатель установил два различных порядка: принятие решений простым большинством членов ЖК и принятие решений квалифицированным большинством.

Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы за него проголосовало более половины членов ЖК, присутствующих на собрании. Квалифицированное большинство - три четверти членов ЖК, присутствующих на собрании. Вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством, должны быть прямо установлены в уставе ЖК.

Решение общего собрания членов ЖК, принятое с соблюдением требований ЖК РФ и устава кооператива, является обязательным для всех членов ЖК, даже тех, которые не принимали участия в общем собрании.

В компетенцию общего собрания членов кооператива прежде всего входит избрание иных органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью.

Решения общего собрания членов ЖК заносятся в протокол собрания. Порядок ведения протокола определяется собранием.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

Комментарий к статье 118

Согласно комментируемой статье правление ЖК избирается общим собранием членов кооператива.

В члены правления могут быть избраны только лица, являющиеся членами ЖК.

Количество членов правления и срок полномочий правления определяются в уставе ЖК.

Пункт 2 данной статьи установил, что порядок деятельности правления, порядок принятия им решения устанавливается уставом ЖК, а также внутренними актами кооператива, такими как: регламенты, инструкции, положения и т.д. Указанные акты, как правило, утверждаются общим собранием членов ЖК.

Компетенция правления ЖК, как правило, определена в уставе кооператива. Правление решает вопросы, не отнесенные ЖК РФ и уставом кооператива к компетенции общего собрания членов и иных органов кооператива.

При этом законодатель предоставил правлению полномочие по руководству текущей деятельностью ЖК.

Председатель правления избирается из числа членов правления.

Правление ЖК подотчетно общему собранию членов кооператива.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

Комментарий к статье 119

Статья 119 определяет порядок избрания и компетенцию председателя правления кооператива. Срок, на который избирается председатель правления, устанавливается в уставе кооператива.

К компетенции председателя правления законодатель отнес решение следующих вопросов:

обеспечение выполнения решений правления кооператива;

действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представительство его интересов и совершение сделок;

осуществление иных полномочий, не отнесенных ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов (конференции) или правления.

Конкретный перечень полномочий и обязанностей председателя правления указывается в уставе ЖК.

В пункте 3 комментируемой статьи законодатель обязал лицо, избранное председателем правления, действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Комментарий к статье 120

Ревизионная комиссия или единоличный ревизор жилищного кооператива относится к органам, осуществляющим контроль за деятельностью кооператива и его отдельных органов.

Основная функция ревизионной комиссии или ревизора - это контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖК.

Комиссия или ревизор избираются на общем собрании членов ЖК (на конференции членов ЖК). Срок полномочий комиссии или ревизора должен быть указан в уставе ЖК, но не может быть более трех лет.

Количество членов ревизионной комиссии, если уставом предусмотрено избрание комиссии, а не ревизора, определяется в уставе кооператива.

В ревизионную комиссию или ревизором может быть избран любой член жилищного кооператива, если он уже не является членом правления или не входит в состав других органов управления кооперативом.

Если уставом кооператива предусмотрено избрание ревизионной комиссии, то председатель комиссии избирается самой комиссией из числа ее членов.

Ревизионная комиссия или ревизор ЖК согласно п. 3 комментируемой статьи:

в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ЖК не реже одного раза в год;

представляет общему собранию членов ЖК (или конференции) заключение о бюджете ЖК, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

отчитывается перед общим собранием членов ЖК (или конференцией) о своей деятельности.

Законодатель предоставил ревизионной комиссии или ревизору ЖК право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Для этого члены комиссии имеют право свободного доступа ко всей документации, касающейся деятельности ЖК.

Порядок деятельности ревизионной комиссии или ревизора кооператива помимо ЖК РФ регулируется уставом ЖК и внутренними актами, такими как: положения, инструкции, регламенты и т.д.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

Комментарий к статье 121

Для приема в члены ЖК гражданин или юридическое лицо должны подать соответствующее заявление в правление кооператива. Данное заявление рассматривается правлением кооператива в течение месяца.

После рассмотрения заявления правлением кооператива его должно утвердить общее собрание членов ЖК (или конференция).

Гражданин или юридическое лицо, подавшее заявление о приеме в члены ЖК, становится таковым не с момента утверждения этого заявления общим собранием членов (конференцией), а с момента внесения вступительного взноса.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Комментарий к статье 122

Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимается преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица.

ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации - преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива либо конференцией.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Комментарий к статье 123

Согласно ст. 123 ЖК РФ ликвидация жилищного кооператива осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством. В настоящее время при решении вопросов о ликвидации жилищных кооперативов необходимо руководствоваться ст. 61 - 64 ГК РФ.