Правило p 2.

Це правило використовується у випадках коли дослідження бази даних показали, що вимоги нормативної оцінки для операцій із певним типом обєктів відсутні. За таких умов найбільш достовірну оцінку можна отримати вивчивши дані аналогічних обєктів.

1.База даних виконаних угод продажу має об’єкти аналогічного типу, з якими проводилися аналогічні операції.

2.Має місце добровільне бажання сторін учасників угоди і достатньо часу для компетентного пошуку аналогів – об’єктів порівняння та вивчення даних.

Якщо названі вище умови дотримані, то використовується аналогова вартість. У випадку невиконання хоча б однієї із наведених умов управління вибору бази переходить до правила P 3.

Логіка правила P 2

V=VA, якщо A=1, T=1, D=1

V=V(P3), якщо A=0, T=0, D=0

VA – аналогова вартість

A- наявність чи відсутність в базі даних обектів та операцій аналогічного типу А=1, А=0

T – достатність чи недостатність часу для пошуку і порівняння T=1, T=0.

D - достатність чи відсутність доброї волі учасників D=1, D=0

Виходячи з того, що ознаки правила P 3 пов’язані з наявністю чи відсутністю відкритої інформації про виконані угоди продажу, достатністю часу, добровільністю і компетентністю учасників угоди, правило P 2 можна назвати «правилом врахування ринкової інформації», а аналогову вартість – вважати найбільш близькою за змістом до ринкової вартості об’єкта оцінки.

Правило p 3.

Правило P 3 вступає в дію за результатами послідовної перевірки і встановлення факту невиконання умов обох попередніх правил. В результаті за межі використання виводиться базиси нормативного і аналогового підходів.

Таким чином, для подальшого вибору залишаються два базиси: витратний і дохідний (вартість майбутнього прибутку). В основі застосування цього правила – визначення факту – чи є майбутнє використання об’єкта комерційним, тобто чи буде експлуатація приносити дохід.

При комерційному використанні базисом оцінки об’єктів буде вартість майбутнього прибутку, в інших випадках приймається вартість витрат.

Логіка правила P 3.

V=VFP, якщо C=1

V=VE, якщо C=0

VFP – вартість майбутнього прибутку

VE – вартість витрат

C – ознака, що підтверджує комерційне чи некомерційне використання обєкта нерухомості.

Після визначення бази оцінки здійснюється вибір конкретного методу чи методів оцінки об’єктів нерухомості. При цьому кожна із баз може використовувати декілька методів оцінки.

Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади

База оцінки нерухомого майна. Обрання методики для проведення оцінки. Витратний підхід Дохідний підхід. Порівняльний підхід

Тож, як ми вже знааємо з попередніх лекцій, база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Застосовуються, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. Для остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.

Отже, для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

• Витратний

• Дохідний;

• Порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення, метод заміщення та метод балансової вартості. Витратний метод найчастіше застосовують для оцінки об'єктів спеціального призначенн, а також нового будівництва, для визначення найкращого і найбільш ефективного використання землі, з метою оподаткування та страхування нерухомості, при судовому розділі майна між власниками, при розпродажі майна на відкритих торгах, для бухгалтерського обліку основних фондів. Інформація що збирається, містить відомості про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартість матеріалів, витрат на устаткування, про прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку. Необхідна інформація залежить від специфіки оцінюваного об'єкта. Витратний підхід заснований на принципах заміщення, найкращого та найбільш ефективного використання, збалансованості, економічного об'єднання й економічного розділення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах. Головна ознака витратного підходу - це поелементна оцінка, тобто оцінювані нематеріальні активи розчленовуються на складові частини, робиться оцінка кожної частини, а потім вартість всіх активів одержують підсумовуванням вартостей його частин.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

При оцінці з позиції дохідного підходу як основний фактор, що визначає вартість об'єкта приймається дохід. Чим більший дохід від обєкта оцінки, тим більший розмір його ринкової вартості за інших рівних умов. При цьому мають значення тривалість періоду можливого доходу, міра і вид ризиків, що супроводжують цей процес. Оцінювач, який уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Отже, дохідний підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, що виникнуть у результаті використання власності і можливого подальшого її продажу. В цьому випадку застосовується оцінний принцип очікування.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки абоподібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації прибутку застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації прибутку (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін ринку, а саме цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між обєктами порівняння та об'єктом оцінки. Порівняльний підхід особливо ефективний у випадку існування активного ринку порівнянних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, тому що застосовуючи цей підхід, оцінювач має зібрати достовірну інформацію про нещодавні продажі порівнянних обєктів. Ці дані містять: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу і фінансування. Дієвість цього підходу знижується якщо угод уло недостатньо, а моменти їх здійснення і оцінки розділяє тривалий період, оскільки швидкі зміни на ринку призводять до втрати достовірності раніше розрахованих показників. Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

• умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

• продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

• умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Отже, даний метод заснований на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, що свідчить, що за наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності. Цей метод вимагає бази даних по досконалих операціях, що включає інформацію про умови і ціни операцій, продавців і покупців. Оцінювач повинен з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони операції незалежними, чи володіли вони типовою для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку.

Для аналізу операцій, проведених з об’єктами, які порівнюються з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові. Сегментація ринку - процес розбиття ринку на сегменти (сектори), аналогічні наступним параметрам:

• призначенню використання об’єкту;

• якості об’єкту;

• передаваним юридичним правам і обмеженням;

• інвестиційної мотивації;

• шляхам фінансування і т.і.

Вибір об'єктів як аналогів необхідно проводити на тому ж сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об'єкт. Причому потрібно звернути увагу на наступні моменти:

• Характерний для даного сегмента термін експозиції. Якщо об'єкт був проданий за менший для стандартного терміну експозиції період, це швидше за все свідчить про те, що ціна була занижена. Напроти, якщо об'єкт знаходився на ринку довше за стандартний термін експозиції, то ціна, очевидно, була завищена. І в тому, і в іншому випадку операція не є типовою для даного сегмента ринку і не може розглядатися як порівнянну.

• Незалежність суб'єктів операції. Якщо операція ув'язнена між головною і дочірньою компаніями, то маловірогідно, що операція між ними була досконала за ринковою ціною. Те ж саме відноситься до операцій з об’єктами, обтяженими заставою.

• Інвестиційна мотивація. Вона повинна бути однаковою при здійсненні операцій з оцінюваним об'єктом і об’єктами-аналогами .

Метод порівняння продажів при оцінці нерухомого майна включає декілька етапів:

1. Вибір об'єктів нерухомості - аналогів. Для більш об'єктивної оцінки необхідний аналіз не менше 3-5 зіставних продажів.

2. Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.

2.1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об’єкту з об’єктами-аналогами

проводяться по двох компонентах:

• одиницям порівняння;

• елементам порівняння.