Нерухомість як фізичний об’єкт

Для характеристик нерухомості як фізичного об’єкту належать:

1.Місцезнаходження об’єкту (іноді визначальний фактор в оцінці)
країна, область, місто, вулиця, адреса	(іноді і географічні координати)
параметри зовнішнього оточення обєкта нерухомості	відаленість чи наближеність до таких об’єктів нерухомості як центр міста, парк, історична памятка. Супроводжується картографічним матеріалом з наведенням кількісних оцінок віддаленості
характеристика безпосередніх сусідів, естетичне оточення, природний ландшафт, архітектурні ансамблі.	підвищують чи знижують привабливість об’єкта (супермаркет, школа, казино, звалище, смітник)
Просторова та територіальна доступність до інфраструктурного забезпечення	близькість чи наявність безпосереднього підключення до енергетичної мережі, газу, гарячої і холодної води, телекомунікаційних засобів; - близькість або прямий доступ до різних транспортних магістралей, товарних, пасажирських станцій, баз, складів. Ця інформація супроводжується схемами і картами з визначенням місцезнаходження об’єкта і об’єктів транспортної інфраструктури. - близькість чи віддаленість промислової та житлової зон, торгівельних центрів, дитячих садків, шкіл, театрів та інших культурних центрів
2. Фізичні характеристики
геометричні дані	довжина ширина висота будівлі загальна і корисна площа довжина і ширина земельної ділянки
архітектурно-планувальні землевпорядкувальні та будівельні рішення	як в цлому по ділянці так і окремо по будівлі чи поверхам
Склад використаних будівельних і оздоблювальних матеріалів будівель і споруд, склад грунтів, порід, інженерно-геологічна характеристика ділянки	Формується за напрямами: а) абсолютні дані обсягів, площ та інших габаритних споруд (+ графічні зображення) б) оцінка з врахуванням динаміки процесів(зміни в складі матеріалів, знос конструкції, інженерних конструкцій)
3. Функціональні характеристики
функціональне призначення нерухомості	житловий будинок, адмін приміщення, склад, підприємство, багатофункціональне призначення
рівень функціонального забезпечення обєкта нерухомості	відповідне призначенню обладнання (звязок, аудиторії, оргтехніка, компютерна техніка, бібліотека, інтернет)
кадрове професіональне забезпечення	про проф досвід установи та її кадрів (професорсько-викладацьки склад, наявність наукових шкіл)

Нерухомість як об’єкт права характеризується:

1. Визначення власника об’єкту (імя фізичної чи юридичної особи, склад акціонерів, термін вступу у право власності)

2. Право і умови користування о’бєктом нерухомості. (оренда, строки орендних угод, умови їх перегляду, чи передбачається право викупу і на яких умовах.

3. Правова форма управління об’єктом нерухомості (арбітражне чи довірче управління, господарське ведення чи оперативне управління)

4. Правові пільги і обмеження (пільги та обмеження, наявність дозволів на роботи, будівництво, реконструкцію, документально підтверджені пільги, інформація про обмеження в користуванні – сервітути).

5. Поточний стан нормативно-правової бази ( вивчається нормативно-правова база країни, регіону, міста повязана з правом регулювання власності – інвестиційне законодавство, питання права власності на землю).

Економічні характеристики об’єкта нерухомості. (вартісні показники, ринкова інформація, загальноекономічні дані):

1. Вартісні показники - кошторисні розрахунки вартості обєкту, ставки орндної плати, норми дохідності експлуатації обєкту.

2. Ринкова інформація – рівень цін та їх динаміка в окремих секторах ринку нерухомості, стан попиту і пропозиції, характеристика інвестиційних циклів, індекси капіталізації та інше.

3. Загальноекономічна інформація. Економічна характеристика ринку нерухомості тісно повязана з станом інвестиційних циклів :

Бізнес-цикл – цикл окупності 4-5 років

Інвестиційний цикл , цикл оновлення основних засобів – 9-10 років

Іноваційний цикл – 20-24 роки

Науково-технічний цикл – 60-70 років.

Оцінка нерухомості, як і будь яка діяльність базується на певній системі ідей. Система ідей систематизована і науково та практично узагальнена знаходить свій вираз в загальному понятті – принципі(ах). Отже, принципи оцінки - основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна:

• корисності,

• попиту і пропонування,

• заміщення,

• очікування, граничної продуктивності внеску,

• найбільш ефективного використання.

Розглянемо кожен з принципів:

• Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

• Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

• Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

• Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

• Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

• Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Сучасний стан та перспективи розвитку оціночної діяльності

Майно, що підлягає оцінці, визначення сутності поняття «дата проведення оцінки». Суб’єкти оціночної діяльності та оцінювачі. Сутність професійної оціночної діяльності. Випадки обовязкового проведення оцінки майна та підстави для заборони проведення оціночної діяльності. Договір на проведення оцінки майна та звіт про оцінку. Набуття права на зайняття оціночною діяльністю.

Український ринок нерухомості досить багатогранний. Більшість громадян розглядають його лише як майданчик для здійснення купівлі-продажу існуючих квартир і будівель. Але нерухомість - справжній скарб, який може приносити доходи і підприємцям і державі. Здавалося б, набираючись досвіду, ринок нерухомості повинен ставати більш цивілізованим, але його сьогоднішній стан, на жаль, не з кращих, а протистояння бірж і нотаріату лише погіршило ситуацію. Отже, в Україні під оцінкою майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - розуміють процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою,  встановленою нормативно-правовими актами,   який є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Майном, яке   може   оцінюватися,   вважаються   об'єкти    в матеріальній  формі,  будівлі  та споруди (включаючи їх невід'ємні частини),  машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери;   нематеріальні   активи,   в  тому  числі  об'єкти  права інтелектуальної  власності;  цілісні  майнові  комплекси всіх форм власності.  Майновими правами,   які   можуть   оцінюватися,   визнаються будь-які права,  пов'язані з майном, відмінні від права власності, у  тому  числі  права,  які є складовими частинами права власності (права  володіння,  розпорядження,  користування),  а  також  інші специфічні  права  (права на провадження діяльності,  використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Під незалежною оцінкою  майна   розуміється   оцінка   майна,   що проведена    суб'єктом    оціночної    діяльності    -   суб'єктом господарювання. Датою оцінки є дата,  за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна.  Нормативно-правовими актами з оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку  майна  (акта  оцінки  майна)  від  дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником. 

Отже, професійна оціночна діяльність (далі - оціночна діяльність) - діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності,  визнаних такими   відповідно  до  положень  цього  Закону,  яка  полягає  в організаційному,   методичному   та    практичному    забезпеченні проведення  оцінки  майна,  розгляді  та підготовці висновків щодо вартості майна.