Особливості:

1. Циклічний характер – спад на ринку нерухомості передує спаду економіки в цілому, відповідно і підйом настає раніше, ніж в економіці.

2. Висока міра регулюючого державного впливу – держава від імені суспільства контролює режим використання і порядок реалізації обєктів нерухомості шляхом державної реєстрації прав на нерухоме майно.

3. Незбалансованість попиту і пропозиції – через тривалість створення обєктів нерухомості пропозиція не може швидко реагувати на зміну попиту.

4. Зростання вартості обєктів нерухомості – вартість нерухомості не тільки майже завжди стабільна, але й має тенденцію до поступового зростання з часом.

5. Низька ліквідність – житлова нерухомість н ринку експонується 1-1, 5 місяців, комерційна – до 6 місяців)

6. Високий рівень трансакційних витрат.

7. Обмежена кількість продавців і покупців.

8. Низький рівень досліджень – недостатній рівень аналізу ринку нерухомості заважає прийняттю правильних інвестиційних рішень та розвитку ринку.

Ринок взагалі як макроекономічна категорія і ринок нерухомості взаглі перебувають постіно під впливом багатьох факторів:

1. Міжнародна економічна ситуація – зміна процентних ставок на міжнародних фінансових ринках призводить до змін цін на внутрішньому ринку.

2. Поточний екномічний стан в країні – залежно від економічної ситуації в країні інвестори можуть обрати оптимальну сферу для інвестицій, і якщо такою сферою виявиться нерухомість, то ринок нерухомості почне швидко зростати, стимулюючи розвиток інших галузей економіки.

3. Ситуація на місцевому ринку – впливає на розвиток локального ринку нерухомого майна, визначаючи перспективи його розвитку.

Класифікація ринків нерухомості

Залежно від економіко-функціональних характеристик (мета використання) ринок нерухомості поділяється на ринок нерухомості споживчого блага (житлова нерухомість) і ринок нерухомості виробничого або інвестиційного блага (комерційна і виробнича нерухомість).

№	види	характеристика
1	за метою використання	ринок нерухомості споживчого блага і ринок нерухомості виробничого або інвестиційного блага
2	за видами обєктів нерухомості	ринки : землі, будівель та споруд, приміщень, цілісних майнових комплексів
3	за функціональним призначенням	житлової нерухомості, виробничої, торговельної, офісної, готельної
4	за формами власності	ринки: приватної нерухомості, державної, комунальної нерухомості
5	за галузями економіки	ринки – промислової нерухомості, с-господарської , комерційної нерухомості
6	за видами угод	ринки купівлі-продажу, оренди, іпотеки
7	за способами здійснення угод	первинний і вторинний ринок
8	за масштабами охоплення	світовий, загальнонаціональний, регіональний, локальний ринки

Первинний ринок нерухомості – сукупність угод, укладених щодо знову створених та приватизованих об’єктів. Вторинний ринок – сукупність угод, укладених щодо уже створених обєктів, які перебувають в експлуатації та пов’язані з перепродажем або іншими формами переходу об’єктів нерухомості від одного власника до іншого. Первинний і вторинний ринок пов’язані між собою. Наприклад: ціни вторинного ринку – це особливий орієнтир, який показує наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні затрат.

Отже, що ж є об’єктами на ринку нерухомості, а що суб’єктами? Об’єкт на ринку нерухомості – нерухомість та майнові права на неї. Су’бєкти – покупці (орендарі), продавці (орендодавці) та професійні учасники ринку нерухомості. Головним суб’єктом на ринку нерухомості є покупець (орендар). Покупцем (орендарем) може бути фізична чи юридична особа, орган державного управління, місцевого самоврядування, якщо він має право на таку операцію за законом. Продавець – будь яка фізична чи юридична особа, що має право власності на обєкт нерухомості, у тому числ держава чи громада в особі власних органів управління власністю.

Склад професійних учасників ринку нерухомості визначається переліком процесів, що відбуваються на ринку за участю держави і переліком видів діяльності комерційних структур. В складі професійних учасників розрізняють інституціональних і неінституціональних учасників.

Інституційні учасники: (ті що представляють інтереси держави і діють від її імені)

1. органи державної реєстрації прав на нерухомість та операцій з нею;

2. суди, державні нотаріуси;

3. організації що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування і землекористування (державні та регіональні органи з питань земельних ресурсів, які займаються інвентаризацією, створенням земельного кадастру, зонуванням територій, оформленням землевідведення, органи архітектури та містобудування, які затверджують та узгоджують містобудівні плани, створюють містобудівний кадастр, видають дозволи на будівництво);

4. органи технічної інвентаризації ( проводять інвентаризацію і облік будівель) та експертизи проектної документації (займаються затвердженням та узгодженням архітектурних та будівних проектів).

Неінституційні учасники (працюють на комерційній основі)

1. ріелтори (брокери, маклери), що є посередниками між покупцями і продавцями при здійсненні угод щодо обєктів нерухомості.

2. суб’єкти оціночної діяльності, що надають послуги з незалежної оцінки вартості обєктів нерухомості;

3. фінансово-кредитні установи, які фінансують операції на ринку нерухомості, в т. ч. здійснюють іпотечне кредитування.

4. девелопери, що займаються створенням і розвитком обєктів нерухомості, у т. ч. організацією та фінансуванням інвестиційного проекту, проектуванням, будівництвом, продажею обєкта цілком чи частинами чи здаванням в оренду.

5. юристи і нотарійси – юридичний супровід операцій на ринку

6. страховики – страхування обєктів, договорів, професійної відповідальності

7. учасники фондового ринку, що замаються створенням і оборотом цінних паперів, забезпечених нерухомістю;

8. аналітики, консалтингові та консультаційні агенства, які досліджують ринок та готують інформацію для прийняття рішень щодо його розвитку

9. маркетологи, рекламні агенства, що просувають обєкти нерухомості на ринку

10. інформаційно-аналітичні і інтернет видання, які спеціалізуються на тематиці ринку нерухомості

11. навчальні заклади з підготовки фахівців на ринку нерухомості.

До інших учасників належать: місцеві ради, Регіональні відділення Фонду держ майна, фонди комунального мана в місті, відділи управління майном області, міста, житлово-експлуатаційні дільниці, біржі нерухомості, асоціації учасників ринку нерухомості.

Міра інтенсивності ринку нерухомості найбільш пов’язана з його інфраструктурою.

Перелік найбільш поширених послуг на ринку нерухомості:

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують такі функції:

1. Запобігання знеціненню нерухомості, що повязана з ризиком функціонування самого обєкта (можливість його фізичного знищення) і умовами його господарськогов використання (виробничі ризики).

2. Забезпечення страхування юридичної відповідальності, повязані з неякісним виконанням обовязків за договором.

Кредитування на ринку нерухомості - це діяльність спеціалізованих установ що забезпечують власників нерухомого майна позиковими коштами під заставу нерухомості (короткострокове кредитування) а також для будівництва або придбання нерухомості (іпотечне кредитування).

Девелопер – це суб’єкт що здійснює вибір джерел, форм фінансування, ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки для розвитку або зміни обєкта нерухомості (земля під забудову, будівництво чи реконструкція будівель).

Управлінські послуги – виконання певних функцій щодо розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління. Одна сторона (власник) передає іншій стороні (довірчому керівнику) певні повноваження за договором. Головна функція управителя – управління нерухомим майном з метою отримання прибутку. В розвинутих країнах існують трасти (інвестиційні фонди), які спеціалізуються на довірчому управлінні маном.

Аналітична діяльність – пов’язана з потребою прогнозування можливих ризиків та запобігання їм. Такий вид послуг називають андеррайтингом. Сутність його полягає в аналізі можливих ризиків з кредитування, страхування, інвестування, оцінки нерухомості.

Лізингові операції – особливий вид підприємницької діяльності, пов’язаного з одного боку із залученням грошових коштів для придбання нерухомості, з іншого – надання цих об’єктів у тимчасове використання на особливих умовах (платності, терміновості, поворотності, господарського обороту). Процедура надання нерухомості у тимчасове користування має багато спільного з орендою.

Реєстраційні послуги – передбачають реєстраці. Технічних параметрів обєктів нерухомості та визначенні прав володіння. Реєстрація операцій з нерухомістю та й обєктів нерухомості здійснюється відповідними державними органами на паперових і електронних носіях та поділяється на первинну та вторинну. Первинна реєстрація проводиться в разі формування нового обєкту а також існуючих обєктів права власності на які ще не були зареєстровані.

Характеристика ріелторської діяльності. Щодо об’єктів нерухомості можуть здійснюватися операції купівлі, продажу, обміну, дарування, успадкування, розділу, передачі в заклад. Операції з нерухомістю власники здійснюють самостійно або за допомогою комерційних посередників. Найпоширеніша в Україні ріелторська діяльність (realty – нерухомість). Агенство нерухомості може бути створене у формі приватного підприємства чи акціонерного товариства.

До ріелторської діяльності належать:

• пошук покупців і продавців та зведення їх разом

• оформлення договорів куплі-продажу, дарування та обміну

• продаж обєктів нерухомості з аукціонів на конкурсній основі

• здавання в оренду приміщень за дорученням їх власників

• інформаційні послуги (найпоширеніший вид їх діяльності)

• надання консультацій.

В Україні на ринку нерухомості працює декілька професійних спілок ріелторів :

• Асоціація спеціалістів з нерухомості України

• Спілка ріелторів м. Києва

• Асоціація спеціалістів нерухомості м. Донецька

• Асоціація ріелторів Одеси та ін.

Переважно агенства нерухомості мають таку структуру:

Вартість послуг ріелтора визначається в договорі і як правило перебуває в межах 2-4 % від суми угоди купівлі ппродажу та 50 % вартості оренди квартири одноразово.

Особливості формування та розвитку ринку нерухомості в Україні. Ринок нерухомості в Україні – ринок в стадії зародження, формування і становлення в умовах зміни соціально-економічної формації. За даними Держкомзему за останні роки в Україні понад 12 млн жителів здійснили приватизацію своїх земельних ділянок загальною площею приблизно 4 млн гектарів. Мешканці міст приватизували пиблизно 5 млн. квартир та одноквартирних будинків. Приватизовано та акціоновано понад 60 тисяч підприємств, власниками різноманітних об’єктів нерухомості стали понад 80 % населення України. Значна частка приватизованої нерухомості вже функціонує на вторинному ринку. Житловий фонд складає найбільшу частку національного багатства (квартири, кімнати в багатоквартирних будинках, одноквартирні будинки). Динаміка цін проілюстрована у робочому зошиті (первинний і вторинний рино). Сучасний український ринок житлової нерухомості поділяєтьсмя на такі сегменти:

1. Первинний і вторинний ринок;

2. Сегменти купівлі-продажу й оренди житла;

3. Ринки ізольованих квартир, кімнат, одноквартирних будинків;

4. Ринок житла обласного центру, районного центру і т. і.

5. Ринки житла з низькими якісними характеристиками, середнього класу, елітного.

Сектор комерційних об’єктів нерухомості набагато менший ніж житловий. Сектор логістичної нерухомості поки що не затребуваний настільки як в Європі, де 75% попиту на складські приміщення формують логісти.

Поняття рухомого та нерухомого майна. У Цивільному Кодексі України: нерухомість – це земельні ділянки а також об’єкти розташовані на них, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. У Національному стандарті № 1 : нерухомість - земельна ділянка без поліпшень або з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Міжнародне законодавство відносить до нерухомості землю та всі речі які є природною частиною землі, наприклад, дерева, корисні копалини, а також всі речі, поєднані до неї людьми – будівлі та заходи покращення земель. Всі споруди до землі, такі як каналізація, опалення, системи охолодження, вбудовані предмети, такі як ліфти теж є частиною нерухомості.