Тема 33

АРЕНДА

Вопросы

1. Понятие, стороны, предмет, форма договора аренды.

2. Права и обязанности сторон по договору аренды.

3. Расторжение договора аренды.

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь.

2. Кодекс Республики Беларусь о земле.

3. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-3: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2010// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «Юр-Спектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 20 И.

4. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом (вместе с «Положением о порядке сдачи в аренду капи­тальных строений (зданий, сооружений), изолированных помеще­ний, их частей, находящихся в республиканской собственности», «По­ложением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолирован­ных помещений, их частей», «Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рын­ках и торговых объектах в торговых центрах государственной и част­ной форм собственности», «Положением о порядке определения раз­меров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности»): Указ Пре­зидента Респ. Беларусь от 23 окт. 2009 г. № 518: в ред. Указа Прези­дента Респ. Беларусь от 05.11.2010// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

5. О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зда­ний, сооружений), изолированных помещений: Декрет Президента Pecп. Беларусь от 19 дек. 2008 г. № 24 // Консультант Плюс: Бела­русь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСиектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

6. О некоторьгх вопросах практики рассмотрения споров, возни­кающих из арендных правоотношений: постановление Пленума Высш. Хоз. Суда Респ. Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

7. Об аренде: Закон Респ. Беларусь от 12 дек. 1990 г. № 460-ХН: в ред. Закона Респ. Беларусь от 31.12.2009 // Консультант Плюс: Бела­русь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

Дополнительная литература

1. Бакиновская, О. Арендные правоотношения: общая характе­ристика и некоторые особенности / О. Бакиновская, Ю. Амельченя // Обзор судебной практики. - 2009. - № 4. - С. 5-34.

2. Витрянский, В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрах­тование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, ли­зинг / В.В. Витрянский. - 2-е изд., испр. - М.: Статут, 2000. - 300 с.

3. Гречко, О. Субаренда: запреты за рамками закона / О. Гречко // Обзор судебной практики. - 2009. - № 4. - С. 12-15.

4. Грушецкий, Ю.К. Договор аренды в гражданском законодатель­стве Республики Беларусь / Ю.К. Грушецкий // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

5. Добранов, В.Н. Практика рассмотрения споров, вытекающих из арендных правоотношений / В.Н. Добранов, С.Ч. Белявский // Кон­сультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. -Минск, 2011.

6. Клим, A.M. Арендные отношения через призму судебной прак­тики / A.M. Клим // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

7. Чигир, В. Ф. Договор аренды и его виды / В.Ф. Чигир. - Минск: Амалфея, 2001.- 96 с.

8. Шимкович, М.Н. Расторжение договора аренды / М.Н. Шим-кович // Право Беларуси. - 2007. - № 6. - С. 100-105.

9. Шимкович, М.Н. Цена в договоре аренды / М.Н. Шимкович // 11раво Беларуси. - 2007. - С. 100-105.

Задачи

1. Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, ус­тановленного в договоре аренды.

По истечении срока действия договора субаренды субаренда­тор продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсут­ствии возражений со стороны арендатора. Арендатор обратился в хозяйственный суд с иском к субаренда­тору с требованием освободить нежилое помещение в связи с исте­чением установленного в договоре субаренды срока.

Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу п. 2 ст. 592 ГК Респуб­лики Беларусь возобновленным на неопределенный срок. Посколь­ку истец не предупредил его в соответствии со ст. 581 ГК Республи­ки Беларусь об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.

Разрешите спор.

2 Арендатор обратился в хозяйственный суд с иском к арендо­дателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

В обоснование заявленного требования истец сослался на пере­дачу спорного помещения в безвозмездное пользование третьему лицу, в то время как в силу п. 1 ст. 592 ГК Республики Беларусь у него, как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего дого­ворные обязательства, имеется преимущественное право на заклю­чение договора аренды на новый срок.

Разрешите спор.

3. Отделение железной дороги (арендодатель) на основании ча­сти второй ст. 590 ГК Республики Беларусь обратилось в хозяйствен­ный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды. В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возник­нет производственная необходимость эксплуатации сданного вна­ем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая со­ответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мне­нию, в силу части второй ст. 590 ГК Республики Беларусь другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной ста­тьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 590 ГК Республики Беларусь и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Разрешите спор.

4. Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в хозяйственный суд с иском к акционерному обще­ству (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помеще­ния в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как до­говор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продол­жает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заклю­чении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендо­дателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 420 I "К Рес­публики Беларусь. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установлен­ный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является нич­тожным, поскольку по смыслу ст. 590 и п. 2 ст. 420 ГК Республики Беларусь те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Разрешите спор.

5. Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) об­ратилось в хозяйственный суд с иском к негосударственному учреж­дению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего са­мостоятельных требований, привлечен кооператив. Как следует из материалов дела, в 1995 г. комитет по управле­нию имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обще­ством (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помеще­ний сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет уч­реждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционер­ным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционер­ное общество передало свои права и обязанности по договору арен­ды вперенаем обществу с ограниченной ответственностью, а пос­леднее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендато­ра переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды не применимы поло­жения п. 1 ст. 588 ПС Республики Беларусь о сохранении в силе до­говора аренды в случае перехода прав па объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в по­рядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принад­лежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохра­нении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчи­ку право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременении, поэтому с согласия арендодателя (комитета) зак­лючил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении, с тем чтобы во исполнение требований статьи 582 ПС Республики Беларусь пере­дать помещение новому субарендатору. Разрешите спор.

6. Арендатор обратился в хозяйственный суд с иском к арендо­дателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 585 ГК Республики Беларусь, устанавливающей возможность измене­ния размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Оцените правомерность заявленных требований арендатора. Изменится ли решение, если бы в договоре аренды ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной опре­деленной сумме в иностранной валюте.

7. Акционерное общество заключило с собственником здания договор, на основании которого общество получило право исполь­зовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении догово­ра на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши зда­ния, на основании статьи 592 ГК Республики Беларусь обратилось в хозяйственный суд с иском о переводе на себя прав и обязаннос­тей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Оцените правомерность заявленных требований. Определите природу возникших между сторонами правоотношений.

Темы рефератов

1. Договор субаренды в гражданском праве Республики Беларусь.

2. Особенности аренды отдельных видов имущества.