§ 4. Сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования земельным участ­ком. Сервитут является одним из видов ограничений (обремене­ний), под которыми понимаются существующие условия, запре­щения, установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собствен­ника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет своего рода «право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей»¹. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обреме­нительным для земельного участка, в отношении которого он ус­тановлен.

Впервые в современном законодательстве сервитут был пре­дусмотрен Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденными Ука­зом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 153. Этим нормативным актом устанавливались случаи возникновения публичных серви- тутов в отношении застроенных и продаваемых при приватизации земельных участков.

В зависимости от оснований возникновения и целей установ­ления сервитуты делятся на два вида: публичные и частичные.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нор­мативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом

Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник для вузов. М., 2000. С. 193.

субъектов РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Независимо от вида публичного земельного сер­витута он устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Исходя из формулировки, содержащейся в п. 2 ст. 23 ЗК РФ, результаты общественных слушаний не имеют обязательного значения при принятии решения об установлении сервитута. По­рядок проведения слушаний может быть установлен нормативны­ми актами органов субъектов РФ или органов местного самоуправ­ления. В любом случае отсутствие порядка проведения слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения мнения общественности по этому вопросу¹.

Возможность возникновения публичных сервитутов преду­смотрена не только в нормах Земельного кодекса РФ, но и в иных нормативных актах. Например, сервитуты устанавливаются на зе­мельных участках, через которые осуществляется проход (проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (ст. 13 ФЗ от 19 июля 1998 г. «О гидрометео­рологической службе»²).

Отличие публичного сервитута от частного заключается в сле­дующем: а) в основаниях возникновения; б) установление пуб­личного сервитута определяется не интересами отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного насе­ления; соответственно в) от установления публичного сервитута приобретает пользу неопределенное число лиц, а частный сервитут служит отдельным лицам или конкретной группе лиц.

В тех случаях, когда установление публичного сервитута приво­дит к невозможности использования земельного участка, собствен­ник земельного участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе и путем выкупа, у него данного зе­мельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

По общему правилу публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего серви­тут, соразмерную плату, если установление публичного сервитута

См.: Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А12-17236/02-С43от 10 ап­реля 2003 г. // Вестник ВАС РФ. 2003. № 7. СЗ РФ. 1998. № 30. Ст. 3609.

приводит к существенным затруднениям в использовании земельно­го участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (ч. 8 ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный учас­ток (в частности, имеющий общую границу), а в отдельных случаях — и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков. Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропереда­чи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспе­чены без установления сервитута.

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим установ­ления сервитута. К числу последних могут относиться собственни­ки недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок) или соглашение о воз­никновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер, установление бесплатного частного сервитута может быть предусмот­рено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, то он сохра­няется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть само­стоятельным предметом купли-продажи, залога или передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования кото­рого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

Обладатель права ограниченного пользования чужым земель­ным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и вправе требовать от собственника, зем­левладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, воз­держиваться от создания препятствий к реализации собственных действий обладателя сервитута).

Как частный, так и публичный сервитут могут быть срочными (на определенный срок) и бессрочными. Как правило, устанавли­ваются сервитуты на неопределенный срок. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, распо­ложенного в границах земель, зарезервированных для государ­ственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Одно из оснований прекращения публичного сервитута преду­смотрено в ч. 2 ст. 48 ЗК РФ: публичный сервитут может быть пре­кращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Кроме того, сервитут прекращается и при изъятии земельного участка, если установление публичного сервитута привело к невозможности использования земельного участка (ч. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регис­трации в Едином государственном реестре на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Государственная регистрация проводится на основании заявления собственника земельного участка или лица, в пользу которого устанавливается сервитут при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельного участка, необходимо предоставить план участка, па котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадаст­рового плана участка не требуется.