§ 3. Арендная плата

Арендная плата взимается за земельные участки, переданные в аренду. Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ арендная плата является су­щественным условием договора аренды земельного участка, т.е. договор аренды земельного участка без этого условия не будет считаться заключенным.

Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или му­ниципальной собственности, устанавливаются соответственно Пра­вительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арен­дной платы за использование земельных участков, государствен­ная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Размер арендной платы за частные земли определяется по со­глашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки^арендной платы устанав­ливаются за единицу плошади^решюванного земельного участка, ■размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности_(в поселениях), категории.землепользователя, вида ис- пользования земли.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) поль­зования размер арендной платы на год устанавливается уполно­моченными органами в зависимости от вида земельного участка в пределах: трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте; двух про­центов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Законодатель и в некоторых иных случаях регулирует процесс установления размера арендной платы, например, с целью стиму­лирования жилищного строительства и ограничения возможного произвола при определении размера арендной платы за земельные участки со стороны органов государственной власти, органов мес­тного самоуправления. Так, если на земельном участке, находя­щемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка не введен в экс­плуатацию построенный объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок взимается в размере не менее двук­ратной ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Размер арендной платы за земельный участок, в отношении кото­рого принято решение о развитии территории, предоставленный в аренду лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соот­ветствующий земельный участок.

Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на ос­новании соглашения об осуществлении (ведении) промышлен- но-производственной, технико-внедренческой, туристско-рек- реационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяется постановлением Правительства^ РФ о создании особых экономических зон.

Возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон (но не чаще одного раза в год), если договор аренды не содержит условия, не допускающего пересмотра арендной платы. Довольно часто на практике арендная плата за государственные и муниципальные земли рассчитывается путем применения повыша- ющего коэффициента к ставке земельного налога или конкретного

отТтзначения. Такие м етодик и"рас чета' п е^п оз вол я ют в полной мере учитывать коммерческую привлекательность земельного участка и финансовое состояние организаций различных отрас­лей народного хозяйства.

В некоторых регионах ставки арендной платы для иностран­ных юридических лиц установлены в большем размере, чем со­ответствующие ставки для российских предпринимателей. Такое положение соответствует федеральному законодательству (если, конечно, нет дискриминации одних иностранных лиц по отно­шению к иностранцам из третьих стран)¹.

Арендная плата может быть в денежной, натуральной или ком­бинированной форме. Арендная плата~может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество.

Территориальные органы Федерального агентства по управ­лению государственным имуществом ведут списки арендаторов, которым были переданы земельные участки в границах земель,

См.: Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанныхс защитой иностранных инвесторов (п. 4) // Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 18 января 2001 г. № 58.

находящихся в ведении соответствующего сельского, поселкового, городского или районного органа местного самоуправления.

Споры, возникающие по вопросам арендной платы за земель­ные участки, рассматриваются в судебном порядке.