21. Организационные формы реализации инвестиционных строительных проектов

«Генподряд» – общее руководство и управление строительством осуществляется заказчиком. Заказчик обосновывает целесообразность возведения объекта, заказывает изыскание площадки, оформляет отвод земли под строительство, заказывает разработку ПСД, заказывает изготовление оборудования, заключает договор с генподрядной организацией на строительство объекта, обеспечивает финансирование строительства, осуществляет общее руководство, организует приемку объекта в эксплуатацию.

«Проектирование-строительство» – заказчик заключает договор с генподрядчиком, который берет на себя функции проектирования и сооружения объекта и несет полную ответственность перед заказчиком за выполнение проекта в срок, за соблюдение заранее обусловленной стоимости и заданного уровня качества. Заказчик обеспечивает финансирование реализации ИСП. Фактически заказчик заключает с генподрядчиком договор «под ключ».

«Управление строительством» или форма «прямого подряда», при которой организации, ведущие работы, в том числе проектные, подчиняются не генеральному подрядчику, а непосредственно заказчику, представителем которого выступает управляющий строительством. Управляющий строительством осуществляет подготовку контрактов, проектирование, планирование, координацию проектирования и строительства до полного завершения работ по проекту, контролирует график строительных работ, корректирует его с целью максимального сокращения времени и строительства.

«Управление проектом» – предполагает, что весь период инвестиционного цикла действует «проектная команда» (управляющая компания) под руководством управляющего проектом. Заказчик заключает с управляющей компанией генеральный договор на управление проектом. В отличие от «управления строительством» форма «управление проектом» охватывает весь инвестиционный процесс. Управляющий проектом представляет интересы заказчика, наделяется соответствующими полномочиями и ресурсами, несет материальную ответственность за конечные результаты.

«Хозяйственная форма» – строительство объекта осуществляется силами инвестора или заказчика-застройщика. При этой форме инвестор (заказчик-застройщик) принимает непосредственное участие в проектировании и выполнении СМР. Данная форма присуща мощным производственным организациям: акционерным обществам, коммерческим объединениям, финансово-промышленным группам.

22. Основные функции заказчика

Основные функции заказчика при реализации ИСП:

Предпроектная подготовка:

1. Определяет цель инвестирования, назначение и мощность объекта строительства, место размещения (района) строительства.

2. Подает ходатайство о намерениях в местные органы исполнительной власти.

3. Получает решение местного органа исполнительной власти по ходатайству о намерениях.

4. Разрабатывает бизнес-план (мастер-план) или обоснование инвестиций в строительство.

5. Проведение технологического ценового аудита (ТЦА бизнес-плана).

6. Заключает договоры с инвесторами.

Разработка проектной документации:

1. Размещает заказы на разработку проектной документации. Определяет генпроектировщика (генпроектировщиков) по результатам конкурса. Заключает с ними договоры подряда на ПИР.

2. Формирует и утверждает задание на выполнение ПИР.

3. Обеспечивает сбор исходно-разрешительной документации для проектирования (ИРД).

4. Получает в местных органах исполнительной власти градостроительного плана земельного участка для строительства объекта.

5. Оформление и подписание акта выбора земельного участка.

6. Заключает договор аренды земельного участка на проведение ПИР.

7. Резервирование земельных участков в целях их последующего изъятия.

8. Проведение ТЦА проектно-сметной документации.

9. Организация проведения публичных слушаний.

10. Проведение экспертизы (государственной или негосударственной в соответствии с законодательством) проектно-сметной документации.

11. Осуществляет оплату и приемку разработанной проектно-сметной документации.

12. Производит оплату проведения ТЦА, государственной экспертизы проетно-сметной документации.

В ходе строительства объекта:

1. Размещает заказы на выполнение строительно-монтажных работ. Определяет по итогам конкурсных процедур генподрядчика (или управляющую компанию). Заключает с ним контракт на выполнение строительно-монтажных и пуско-наладочных работ.

2. Оформляет правоустанавливающие документы на земельные участки на период строительства.

3. Получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на производство работ (в зоне ЛЭП, подземных коммуникаций, на вырубку леса и т.д.)

4. Решает имущественно-правовые вопросы с собственниками земельных участков, если изымаемые земли принадлежат на праве собственности.

5. Составляет титульные списки и разрабатывает планы капитального строительства.

6. Передает генподрядной организации проектную документацию по графику.

7. Заключает контракты на основе конкурсных процедур на поставку специализированного технологического оборудования, передает его подрядчикам.

8. Оформляет финансирование строительства.

9. Отвод земель под строительство.

10. Решают вопросы, связанные с обеспечением строительства водой, энергией, связью, теплоснабжением.

11. Осуществляет технический надзор за строительством.

12. Контролирует исполнение предписаний авторского и государственного строительного надзора.

13. Производит оплату и приёмку выполненных работ на основании подписанных актов приемки-сдачи.

При приемке объекта в эксплуатацию:

1. Обращается в орган исполнительной власти с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию.

2. Совместно с подрядчиком осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод его в эксплуатацию в местных органах исполнительной власти.

3. Передает завершенные строительством объекты инвестору или организациям-пользователям.