4.3. Предоставление земельных участков

из публичной собственности с предварительным

согласованием мест размещения объектов

для строительства

Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта гражданин или юридическое лицо направляет заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган публичной власти. После окончательного разграничения государственной собственности на землю для выяснения публичного собственника будет необходимо предварительно направить заявку с просьбой предоставить информацию по земельному участку в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и ведению государственного кадастра объектов недвижимости (Росреестр). До окончательного разграничения публичной собственности на землю эти функции выполняет орган местного самоуправления. В заявлении указывается:

а) назначение объекта (это не может быть многоквартирный дом или иной объект жилищного строительства, но вполне может быть промышленный, общественно-деловой, военный или иной хозяйственный объект);

б) предполагаемое место его размещения. При формулировке таких предложений необходимо иметь в виду, что для каждой территориальной зоны в ходе градостроительного зонирования территории муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий параметры и виды использования соответствующей территории. Поэтому бесполезно предлагать среди жилой зоны выделение участка для строительства промышленного объекта, негативно влияющего на состояние окружающей среды;

в) обоснование примерного размера земельного участка. Следует иметь в виду, что п. 3 ст. 33 ЗК РФ, регламентирующий нормы предоставления участков как раз для таких случаев, отсылает к утвержденным для конкретных видов деятельности норм отвода земель либо правилам землепользования и застройки и иной градостроительной документации. Следовательно, при определении таких размеров следует иметь в виду положения ст. 38 и ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ. Из последней нормы следует, что предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства указываются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны;

г) испрашиваемое право на земельный участок. Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Исключение сделано для казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (для них испрашиваемый титул — право постоянного (бессрочного) пользования), а также для религиозных организаций в случае строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения (испрашиваемый титул — безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов). Для всех остальных, включая государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, испрашиваемый вид прав на земельные участки — аренда.

Выбор земельного участка органом местного самоуправления производится как по заявлению граждан или юридических лиц, так и в случае обращения исполнительного органа государственной власти. При выборе участка орган местного самоуправления руководствуется информацией, содержащейся в документах государственного кадастра недвижимости, а также генеральным планом поселения (городского округа). При недостатке информации он вправе направить запрос в органы государственной власти либо иные органы местного самоуправления и в двухнедельный срок получить бесплатно интересующие его сведения.

Выбор земельного участка для последующего размещения на нем определенного промышленного, военного или иного объекта капитального строительства должен производиться с учетом требований законодательства об охране окружающей среды и рациональном использовании природных ресурсов, а также с учетом возможных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанного объекта (п. 1 ст. 35 Закона об охране окружающей среды). Во избежание неблагоприятных последствий размещения хозяйственного и иного объекта экологическое законодательство предусматривает ряд специальных требований и запретов.

Как следует из ст. 31 ЗК РФ, на органы местного самоуправления низложена обязанность по информированию населения и правообладателей земельных участков о своих действиях и решениях (в том числе по изъятию земельных участков), которые могут затронуть интересы населения. Все эти вопросы обсуждаются и не более ранней стадии — в ходе публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений и городских округов (ст. 28 Градостроительного кодекса РФ); публичных слушаний по проектам правил землепользования и застройки (ч. 3 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ); публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (ч. 5,7 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ) и т.д. Если граждане не участвовали в этих процедурах, указанная статья предоставляет им еще один шанс высказать свое отношение к намечаемому изъятию и (или) предоставлению земельного участка.

После получения необходимой информации и согласований, а также обсуждения с общественностью (и вне зависимости от его результатов) составляется акт о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Из этого вытекает три последствия: во-первых, правообладатель участка не должен принимать никаких мер по его улучшению после получения уведомления о предстоящем изъятии участка (иначе ему не компенсируют убытки, как это предусмотрено ст. 280 ГК РФ); во-вторых, если в течение трех лет после решения о предварительном согласовании мест размещения объекта участок не был в установленном порядке изъят у его правообладателя, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением его прав по использованию участка от органа публичной власти, принявшего такое решение; в-третьих, если граждане и их объединения (например, мнение которых не было учтено) или правообладатели земельных участков обжалуют решение о предварительном согласовании мест размещения объекта в суд и оно будет признано недействительным, принявший решение орган публичной власти обязан возместить гражданину или юридическому лицу расходы понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Рассматривая процедуру предварительного согласования мест размещения объектов, следует отметить постепенное сужение сферы ее действия. В свете действующей редакции ЗК РФ она будет распространяться на случаи строительства нежилых объектов капитального строительства (промышленных объектов, кемпингов, объектов дорожного сервиса, религиозных объектов, офисов государственных учреждений и т.д.), поскольку с 1 октября 2005 г. предоставление участков для строительства объектов жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ).

Более того, новая концепция градорегулирования, предполагающая отмену коррупционных схем в сфере предоставления земельных участков из публичной собственности, обусловила появление п. 11 ст. 30 ЗК РФ, исключившего необходимость проведения процедуры предварительного согласования при размещении объекта в границах населенного пункта в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Следовательно, если в границах города необходимо размещение религиозного объекта (на пустыре — незастроенной территории), то происходит выбор земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК РФ) без определения параметров такого объекта, ибо таковые уже определены правилами застройки (высота, процент застройки, наличие вспомогательных объектов на участке и т.д.) и их выбор правообладатель участка осуществляет самостоятельно (п. 2 ст. 7 ЗКРФ).