11.5. Особенности приобретения и прекращения

прав на земельные участки в границах населенных

пунктов

Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.

1. Земельный кодекс РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, для размещения автостоянки или огородничества).

Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель населенных пунктов и включает в себя две различные процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя четыре различные процедуры: общий порядок; в соответствии с договором о развитии застроенной территории; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых трех случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в последнем случае — только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.

Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст. 447—449 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку — в ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

2. Собственниками зданий, строений, сооружений осуществляется выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограниченных вещных правах (праве постоянного бессрочного пользования) земельных участков в границах населенных пунктов. Вводный закон установил размер такой выкупной цены и сроки заключения договора аренды или выкупа участка.

3. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если такой земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любой правообладатель (собственник) жилого или нежилого помещения вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. На отсутствие необходимости спрашивать на это согласие у других собственников жилых или нежилых помещений специально обратил внимание Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12- П «По делу о проверке конституционности частей 2,3 и 5 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е. А. Плеханова». Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок (и обязанность гражданина — собственника квартиры платить земельный налог) может возникнуть у него не только без его согласия, но и даже без предварительного уведомления. Общая долевая собственность на земельный участок правообладателей жилых и нежилых помещений многоквартирного дома появляется бесплатно.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Сформулируйте определение земель населенных пунктов.

2. В чем заключается необходимость проведения территориального планирования?

3. Что понимается под градостроительным зонированием?

4. Каково назначение документации по планировке территории?

5. Назовите особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в границах населенных пунктов.

Литература

1. Анисимов, А. П. Актуальные проблемы правового режима земель населенных пунктов в Российской Федерации : монография/А. П. Анисимов. — М., 2010.

2. Анисимов, А. П. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий / А. П. Анисимов, А. Ю. Чикильдина. — М., 2009.

3. Анисимов, А. П. Гражданско-правовой режим городских лесов / А. П. Анисимов // Хозяйство и право. — 2009. — №11.

4. Анисимов, А. П. Об участии граждан и их объединений в решении вопросов землепользования и застройки / А. П. Анисимов, Ю. В. Васильчук // Хозяйство и право. — 2008. — № 7.

5. Анисимов, А. П. Об «экологичности» Градостроительного кодекса Российской Федерации / А. П. Анисимов // Современное право. — 2009. — № 4.

6. Анисимов, А. П. Обеспечение земельного правопорядка градостроительно-правовыми средствами / А. П. Анисимов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 4.

7. Анисимов, А. П. Современные проблемы правового регулирования градостроительной деятельности: законодательство и практика / А. П. Анисимов // Аграрное и земельное право. —2009. - № 7.

8. Бандорин, Л. Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий /Л. Е. Бандорин//Экологическое право. — 2011. — № 3.

9. Волкова, Т. В. Правовой порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством: теоретические и практические аспекты / Т. В. Волкова, А. И. Гребенников // Экологическое право. — 2010. — № 4.

10. Галиновская, Е. А. Некоторые вопросы реализации процедур предоставления земельных участков для строительства / Е. А. Галиновская // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2011. — № 10.

11. Гречко, В. В. Общетеоретические основы предоставления земельного участка для строительства / В. В. Гречко // Аграрное и земельное право. — 2012. — № 2.

12. Гряда, Э. А. К вопросу об обороте земельных участков в курортных населенных пунктах / Э. А. Гряда, Д. В. Кузнецов //

Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2010. — № 1.

13. Ершов, О. Г. Застройка земельных участков: проблемы применения земельного законодательства / О. Г. Ершов // Право и экономика. — 2008. — № 12.

14. Залесский, В. В. Нужна ли точечная застройка? / В. В. Залесский // Журнал российского права. — 2008. — № 7.

15. Кожевников, Ю. А. Экологические аспекты ограничений прав (на примере земель населенных пунктов) / Ю. А. Кожевников // Экологическое право. — 2011. — № 3.

16. Кузнецов, Д. В. Ограничения оборота земельных участков в курортных населенных пунктах / Д. В. Кузнецов // Экологическое право. — 2011. — № 4.

17. Лукьяненко, Г. В. Понятие развития застроенных территорий / Г. В. Лукьяненко // Аграрное и земельное право. — 2009. — №9.

18. Маленков, Н. А. Допустимое использование земельных участков, отведенных для индивидуального жилищного и дачного строительства / Н. А. Маленков // Аграрное и земельное право. — 2010. - № 1.

19. Мальцев, Д. Л. Особенности правового регулирования предоставления прав на земельные участки в городе Москве / Д. Л. Мальцев // Право и политика. — 2008. — № 7.

20. Моргунов, Д. Б. Особенности сельскохозяйственного использования земель населенных пунктов / Д. Б. Моргунов // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 4.

21. Поставная, Н. П. Проблемы правового регулирования предоставления земель под городскую застройку / Н. П. Поставная // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 4.

22. Солдатенков, В. В. Изменение границ населенного пункта — правонарушение органов местной власти / В. В. Солдатенков // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 6.

23. Ткачева, И. В. Комплексное освоение или развитие застроенной территории? / И. В. Ткачева // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 12.

24. Чикильдина, А. Ю. К вопросу об обеспечении прав садоводов на участие в решении вопросов, касающихся их прав на землю /

А. Ю. Чикильдина // Евразийский юридический журнал. — 2009. — №3.

25. Юрьева, Н. В. К вопросу о функциях управления землями сельских населенных пунктов / Н. В. Юрьева // Аграрное и земельное право. — 2011. — № 4.