§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. Пользование вспомогательными помещениями общего назначения может являться предметом соглашения, заключенного собственником вспомогательных помещений с иными собственниками нежилых помещений в здании (ст. 606 ГК РФ).

Если из договоров купли-продажи нежилых помещений не следует, что лицо приобрело, в частности, право общей долевой собственности на помещения общего пользования (ст. 554 ГК РФ), то собственник вспомогательных помещений вправе требовать взыскания платы за пользование его имуществом остальными собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемых ими помещений (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 12 ноября 2004 г.).

2. Поскольку приложение к договору аренды содержит список объектов недвижимости, оборудования и автотранспорта с указанием их стоимости, основания для признания договора незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды отсутствуют (N Ф08-1062/2005).

3. Если право собственности арендодателя на объект недвижимости не оспаривается лицами, участвующими в деле, то арендодатель не обязан предоставлять суду доказательства, подтверждающие это право. Однако на основании ч. 2 ст. 66 АПК РФ суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить сведения о собственнике арендуемого имущества (извлечение из протокола президиума ФАС СКО от 21 января 2005 г.).

4. Если договор аренды помещения сторонами исполнен, довод арендатора о невозможности установить, какое имущество являлось объектом аренды, подлежит отклонению (N Ф08-2049/2006).

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года и не прошедший государственной регистрации, является незаключенным. Незаключенный договор не может быть признан недействительным. Закон не устанавливает, что договор аренды здания недействителен в случае отсутствия его государственной регистрации (N Ф08-4822/2003, Ф08-5124/2003, Ф08-4731/2003, Ф08-4978/2006).

2. Для принятия решения о признании договора аренды незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации существенное значение имеет выяснение вопроса о создании органов юстиции по месту заключения договора. Если органы регистрации не были созданы, то признавать договор незаключенным нельзя (N Ф08-5220/2003, Ф08-3218/2005; извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 28 июня 2002 г.).

3. При незаключенности договора аренды помещения отсутствуют основания для удовлетворения иска арендодателя о расторжении этого договора и исследования вопроса о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора (N Ф08-1797/2003).

4. Отсутствие у арендатора законных оснований для занятия помещения ввиду признания договора аренды незаключенным влечет обязанность его возврата арендодателю (N Ф08-1817/2003, Ф08-1819/2003, Ф08-1798/2003).

5. Установив, что в связи с признанием договора аренды помещения незаключенным отсутствуют правовые основания для взыскания договорной арендной платы, суд должен рассмотреть исковые требования по их фактическим основаниям (N Ф08-1764/2003, Ф08-1794/2003, Ф08-1796/2003).

6. Отсутствие государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года, является основанием для признания договора незаключенным. При незаключенности договора с арендатора подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде платы за пользование помещением (N Ф08-6276/2004, Ф08-2916/2004).

7. Если договор аренды автозаправочной станции является незаключенным, основания для удовлетворения иска о признании его недействительным отсутствуют (N Ф08-2275/2005).

8. Если договор аренды помещений является незаключенным, арендатор не вправе пользоваться ими. Также не подлежат удовлетворению его требования к арендодателю об устранении препятствий в пользовании помещениями (N Ф08-2244/2005).

9. Если стороны в договоре аренды помещения не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки, то данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора (ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если арендодатель не совершил действий, необходимых для исполнения арендатором обязанности по регистрации договора (например, не предоставил документов, необходимых для регистрации), то его требования по выселению арендатора могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 14 января 2005 г.).

10. Неисполнение арендодателем без уважительных причин неоднократных требований арендатора о передаче ему документов, необходимых для регистрации договора аренды, может быть квалифицировано как уклонение от государственной регистрации договора аренды (N Ф08-1362/2005).

11. Незаключенный договор аренды нежилых помещений не порождает юридических последствий, поэтому дополнительное соглашение к такому договору о сокращении срока его действия не имеет юридической силы (N Ф08-4624/2006).

12. Если в договоре аренды здания стороны распространили его условия на отношения, существовавшие между ними в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (N Ф08-3344/2006).

13. От выяснения вопроса о государственной регистрации договора аренды помещения зависит разрешение спора о выселении лица, занимающего это помещение, поскольку незаключенный договор не влечет правовых последствий для сторон (N Ф08-134/2006).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

Статья 654. Размер арендной платы

1. Поскольку представленный арендодателем расчет арендной платы не подписан арендатором, размер платы за пользование помещением может быть определен на основании расчета арендатора, который подписан арендодателем (N Ф08-3724/2005).

2. Предварительный договор о заключении в будущем договора аренды помещения не содержит условия о размере арендной платы, поэтому такой договор является незаключенным (N Ф08-1594/2005).

3. Если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок. Это объясняется тем, что при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по установленным соответствующим органом власти ставкам арендной платы (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 10 октября 2005 г.).

4. Условие договора аренды здания об обязанности арендатора заключить отдельный договор аренды земельного участка свидетельствует о том, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком. При заключении договора аренды здания или сооружения стороны пришли к соглашению о том, что плата за земельный участок взимается сверх арендной платы. Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование земельным участком по ставкам арендной платы, установленным уполномоченным органом (если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) либо взимаемым при аренде аналогичного имущества (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 10 октября 2005 г.).

5. Если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право на земельный участок не определено и из условий договора не следует, что плата за землю включена в состав арендной платы за недвижимое имущество, независимо от наличия или отсутствия постановления соответствующего органа о предоставлении земельного участка в аренду арендатор должен оплачивать пользование земельным участком по ставкам арендной платы, установленным органом власти (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 10 октября 2005 г.).

Статья 655. Передача здания или сооружения