§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. Вопрос: На момент проведения торгов является ли отсутствие государственной регистрации права собственности должника на не завершенный строительством объект безусловным основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора?

Ответ: Не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к вновь создаваемому недвижимому имуществу. Право собственности на недвижимое имущество, созданное до начала работы органов регистрации, предусмотренных ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности в этом случае не имеет правообразующего значения, поэтому не влияет на действительность сделки. Право собственности на имущество, созданное после образования органов регистрации, предусмотренных ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникает с момента регистрации. В данном случае регистрация имеет правообразующее значение. Однако отсутствие государственной регистрации на момент совершения сделки (проведения торгов) не всегда является безусловным основанием для признания состоявшейся сделки недействительной. Правила о государственной регистрации установлены в интересах охраны прав третьих лиц, которые должны получить достоверную информацию о недвижимом имуществе (правах, ограничениях (обременениях) (ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, когда отсутствие регистрации не повлекло нарушений прав и интересов третьих лиц, необходимо выяснять, не используется ли указанное основание как формальный повод для признания сделки недействительной. Если у продавца имелось право на регистрацию незавершенного строительства (объект создан в установленном законом порядке, т.е. имеются документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, необходимые разрешения на строительство, проектная документация), другие лица прав на это имущество не заявляют и на момент рассмотрения спора право собственности зарегистрировано за покупателем, то основания для признания сделки недействительной отсутствуют, так как допущенное нарушение устранено и интересы третьих лиц не нарушены (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 4 апреля 2003 г.).

2. Объекты строительного подряда не могут расцениваться как недвижимое имущество, в связи с чем не могут быть предметом купли-продажи. Вместе с тем заказчик вправе в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора подряда (ст. 717, 729 ГК РФ) либо выбыть из отношений по подряду, не прекращая их и заменив себя другим заказчиком. При перемене заказчика в договоре строительного подряда не применяются правила ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о необходимости регистрации права собственности на недвижимость (N Ф08-1366/2005).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

1. Договор купли-продажи недвижимости и предварительный договор купли-продажи недвижимости не могут быть заключены путем обмена документами (N Ф08-4766/2004, Ф08-4165/2005).

2. Признание договора купли-продажи недвижимости заключенным в результате его "исцеления" путем исполнения не допускается, поскольку в законе прямо указано, что договор должен быть заключен в форме единого документа и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 20 февраля 2006 г.).

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Статья 551 ГК РФ предусматривает возможность принудительной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, если отчуждатель недвижимости является собственником предмета договора купли-продажи, и он уклоняется от регистрации перехода права собственности.

При возникновении у продавца права собственности на недвижимость после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие государственной регистрации является необходимым условием действительности сделки и перехода права на данное имущество. В этом случае, если за продавцом имущество не было зарегистрировано, приобретатель не вправе требовать регистрации перехода права собственности на себя (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""). Также приобретатель не вправе требовать регистрации права собственности за продавцом, поскольку в соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 6 апреля 2001 г.).

2. Согласно ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если отчуждателем выступает лицо, за которым право собственности не зарегистрировано, но в то же время права на недвижимое имущество возникли у данного лица до вступления в силу закона о регистрации, нет оснований признавать сделки по отчуждению такого имущества недействительными. В этой ситуации представляется возможным предъявление покупателем иска к продавцу и органу регистрации в порядке ст. 551 ГК РФ либо ст. 165 ГК РФ, поскольку здесь регистрация права собственности продавца носит учетный характер и ее отсутствие не имеет правового значения (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 6 апреля 2001 г.).

3. По смыслу п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор купли-продажи недвижимости. Исключением в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ являются договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (N Ф08-420/2003, Ф08-4908/2006).

4. При рассмотрении требований о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество суд обязан оценить законность договора купли-продажи, установить собственника недвижимости, проверить наличие обременений, препятствующих регистрации. В частности, наложение службой судебных приставов-исполнителей ареста на спорное недвижимое имущество по обязательствам продавца препятствует переходу права собственности на имущество к иному лицу (N Ф08-975/2005, Ф08-1425/2006).

5. Покупатель не вправе требовать признания за ним права собственности на переданные по договору купли-продажи объекты недвижимости, ссылаясь на уклонение продавца от государственной регистрации за покупателем права собственности. Если такой иск заявлен, то его следует рассматривать в соответствии со ст. 551 ГК РФ, поскольку истец фактически требует понудить продавца к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а неправильная формулировка предмета иска не может служить основанием для отказа в его удовлетворении (N Ф08-975/2005, Ф08-5585/2006).

6. При наличии двух действительных договоров купли-продажи одной недвижимой вещи, заключенных с разными покупателями, правовое значение для удовлетворения требования одного из покупателей о государственной регистрации перехода права собственности имеет установление факта передачи имущества во владение покупателя (N Ф08-5680/2006).

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды. В названном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Условия договора аренды, обусловленные индивидуальными особенностями прежнего арендатора, не распространяются на нового арендатора.

Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 21 августа 2006 г.)

2. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, после регистрации перехода права собственности на такую недвижимость может продать ее без переоформления договора аренды земельного участка. Требование регистрирующего органа о предоставлении документа, подтверждающего права продавца на земельные участки, на которых расположены нежилые здания, является незаконным (N Ф08-2980/2005).

3. Право на льготную арендную плату за пользование земельным участком не может перейти к лицу, приобретшему право аренды земельного участка в порядке ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, если законом ему не предоставлена такая льгота (N Ф08-5152/2005).

4. Продавец здания (строения, сооружения) в случае уплаты арендной платы за земельный участок за период с момента передачи покупателю этой недвижимости до регистрации перехода права собственности на нее вправе требовать с нового владельца земельного участка возмещения указанной суммы по правилам о неосновательном обогащении (N Ф08-5321/2006).

5. Если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло после введения в действие ЗК РФ к покупателю недвижимости, который в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на таком праве, то новый собственник недвижимости является плательщиком земельного налога до переоформления указанного права на право аренды или приобретения земельного участка в собственность (N Ф08-6005/2005, Ф08-5699/2006-2393А).

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

1. Основанием для отказа в иске о возврате недвижимости в порядке применения последствий недействительности сделки может служить наличие доказательств, подтверждающих, что полученное по сделке недвижимое имущество в первоначальном виде не сохранилось, а приобретателем создан новый объект. Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем существенного изменения его основных технических характеристик, либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта. Возведение приобретателем пристроек к зданию либо перепланировка им помещений в здании сами по себе не могут свидетельствовать о создании иного (нового) объекта недвижимости, если строительные работы не привели к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта (N Ф08-5845/2004).

2. Пункт 2 ст. 6 и п. 1 ст. 37 ЗК РФ устанавливают особенность купли-продажи земельных участков. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (N Ф08-4700/2006).

3. Если в части зданий стороны согласовали существенные условия договора купли-продажи, то отсутствие в договоре определенности относительно земельного участка, необходимого для использования зданий, не влечет незаключенности договора, так как право на земельный участок переходит в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ (N Ф08-1865/2006).

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Условие предварительного договора продажи недвижимости о будущем определении цены оценщиком нельзя признать согласованием цены в момент заключения договора (N Ф08-4010/2003).

2. Согласования цены каждого из продаваемых помещений в здании не требуется, если в договоре указана их общая цена (N Ф08-3585/2004).

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений