Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

Статья 584. Форма договора ренты

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

§ 2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

§ 3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

Статья 597. Размер пожизненной ренты

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

1. Пользование вспомогательными помещениями общего назначения может являться предметом соглашения, заключенного собственником вспомогательных помещений с иными собственниками нежилых помещений в здании (ст. 606 ГК РФ). Если из договоров купли-продажи нежилых помещений не следует, что лицо приобрело, в частности, право общей долевой собственности на помещения общего пользования (ст. 554 ГК РФ), то собственник вспомогательных помещений вправе требовать взыскания платы за пользование его имуществом остальными собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемых ими помещений (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 12 ноября 2004 г.).

2. Прежний собственник недвижимости пользовался земельным участком в соответствии с договором аренды, поэтому к ответчику в связи с приобретением недвижимости, находящейся на этом земельном участке, перешли права и обязанности арендатора, предусмотренные этим договором, в том числе по внесению арендной платы (N Ф08-4729/2004).

Статья 607. Объекты аренды

1. Поскольку арендодателям земельные участки в натуре не выделялись, межевание участков не проводилось, то договоры аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей признаются незаключенными (N Ф08-3544/2002).

2. Доля в праве аренды не может быть объектом аренды земельного участка, поэтому договор аренды в силу несогласованности сторонами условия об объекте является незаключенным (N Ф08-5723/2004).

3. Поскольку общество не приложило к заявлению о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, кадастровую карту и письменно не обращалось к ответчику с просьбой изготовить ее в порядке п. 7 ст. 36 ЗК РФ, то отсутствие кадастровой карты препятствует заключению договора ввиду неопределенности объекта аренды (N Ф08-3944/2005).

4. В договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект аренды, поэтому договор является незаключенным и стороны не вправе ссылаться на него в обоснование своих доводов и возражений (N Ф08-453/2006, Ф08-4097/2006).

5. Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако если договор исполнен (имущество передано в аренду), и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным (N Ф08-880/2006, Ф08-2049/2006, Ф08-2131/2006).

6. При отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему, основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды отсутствуют (N Ф08-1831/2006).

Статья 608. Арендодатель

1. Орган местного самоуправления, заключая договор аренды нежилого помещения с управлением почтовой связи, незаконно распорядился федеральной собственностью, поэтому суд правильно признал договор аренды недействительным (ничтожным) (N Ф08-1564/2003, Ф08-4877/2003, Ф08-5139/2003).

2. Собственник имущества не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) унитарного предприятия (N Ф08-4300/2004).

3. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено (N Ф08-474/2005, Ф08-3070/2005, Ф08-194/2006).

4. Собственник имущества, которому отказано в виндикации, не вправе распоряжаться им, в том числе путем предоставления в аренду третьим лицам (N Ф08-744/2005, Ф08-750/2005, Ф08-3703/2005, Ф08-3733/2005).

5. Имущество, используемое гидрометеорологическими службами, на момент разграничения государственной собственности подлежало закреплению в федеральной собственности, поэтому включение спорного объекта в муниципальную собственность незаконно. Договор аренды имущества, заключенный комитетом по управлению муниципальным имуществом, обоснованно признан судом недействительным (ничтожным) как заключенный лицом, не являющимся собственником недвижимости (N Ф08-2021/2005).

6. Вопрос: При разрешении спора, связанного с арендой недвижимости, должен ли арендодатель предоставлять суду доказательства, подтверждающие право собственности на объект недвижимости?

Ответ: При разрешении спора необходимо исходить из презумпции действительности сделок. Если право собственности арендодателя на объект недвижимости не оспаривается лицами, участвующими в деле, то арендодатель не обязан предоставлять суду доказательства, подтверждающие это право. Однако суд на основании п. 2 ст. 66 АПК РФ вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить сведения о собственнике арендуемого имущества (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 21 января 2005 г.).

7. Администрация города не вправе распоряжаться земельным участком, расположенным в границах санитарной (горносанитарной) охраны курорта федерального значения и относящимся к федеральной собственности, поэтому договор аренды земельного участка, заключенный администрацией города, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным (N Ф08-1102/2006).

8. Поскольку муниципальное унитарное предприятие без согласия собственника передало в аренду нежилое помещение, то суд в силу ст. 168 ГК РФ правомерно признал договор аренды ничтожным (N Ф08-1163/2006, Ф08-3698/2006).

9. Администрация города не предоставила доказательств, подтверждающих ее полномочия на распоряжение земельным участком, расположенным под объектами федеральной собственности, поэтому договор аренды, заключенный администрацией города с арендатором, является ничтожным (N Ф08-2934/2006).

10. После введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (N Ф08-4355/2006).

11. Вопрос: Вправе ли национальные парки передавать в аренду земельные участки, которые предоставлены им на праве постоянного (бессрочного) пользования, после вступления в силу ЗК РФ?

Ответ: Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам предоставлено ст. 17 ФЗ от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Однако после введения в действие ЗК РФ 2001 г. национальные парки такого права лишены, поскольку в силу ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Право на передачу в аренду земельных участков у национальных парков отсутствует и при наличии согласия на это собственника земельного участка (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 21 августа 2006 г.).

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (N Ф08-1835/2002).

2. Если стороны установили, что условия договора аренды нежилого помещения применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, то для решения вопроса о государственной регистрации договора такой период времени в срок аренды не включается (N Ф08-138/2005).

3. Ответчик принимал меры по государственной регистрации договора аренды, несмотря на отсутствие в договоре такой обязанности. Основанием к отказу в регистрации послужило отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на имущество. Комитет по управлению муниципальным имуществом не принимал мер по регистрации права собственности и договора аренды, и, ссылаясь на незаключенность договора, требует выселения истца, добросовестно исполняющего обязанности арендатора. Суд оценил действия комитета как злоупотребление правом и обоснованно отказал в иске о выселении арендатора (N Ф08-1050/2005).

4. Вопрос: Договор аренды недвижимости не содержит условия, определяющего, какая сторона - арендодатель или арендатор - обязана зарегистрировать этот договор. Правомерно ли требование арендодателя о выселении арендатора из помещения в связи с незаключенностью договора, если договор фактически сторонами исполняется, а арендодатель не обращался с заявлением о регистрации договора?

Ответ: В силу п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Если стороны в договоре аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки, то данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора (ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если арендодатель не совершил действий, необходимых для исполнения арендатором обязанности по регистрации договора (например, не предоставил документов, необходимых для регистрации), то его требования по выселению арендатора могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 14 января 2005 г.; N Ф08-5731/2005).

5. Лицо, которое использует нежилые помещения на основании договора аренды, являющегося незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, обязано уплатить арендодателю неосновательное обогащение (стоимость пользования, размер которой определяется в соответствии с ценой договора) (N Ф08-3733/2006, Ф08-4624/2006).

6. ГК РФ, ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривают обязательного заключения договора аренды муниципального имущества на основании рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке объекта. Поэтому отказ регистрационной службы в регистрации договора аренды муниципального имущества, ввиду непредоставления сторонами отчета об оценке объекта, незаконен (N Ф08-4778/2006).

Статья 610. Срок договора аренды

1. Так как Положение о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Краснодара, утвержденное решением городской Думы Краснодара от 19 июня 1997 г. N 10 п. 1, регламентирующее сроки и порядок передачи в аренду объектов муниципальной собственности, относится к муниципальным нормативным актам, а действующим законодательством ограничений сроков аренды спорного имущества не установлено, предусмотренный Положением запрет на заключение договоров аренды недвижимого имущества на срок свыше пяти лет является неправомерным (N Ф08-2792/2001).

2. Прекращение срока действия договора аренды не свидетельствует о восстановлении у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку, заключив договор аренды, землепользователь отказался от предыдущего права (N Ф08-2939/2005).

3. При отсутствии уведомления об отказе от договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит (N Ф08-4616/2005, Ф08-4618/2005).

4. Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (N Ф08-6624/2005, Ф08-4822/2006, Ф08-4848/2006).

5. Арендатор не предоставил доказательств правомерности пользования земельным участком по истечении срока действия договора, поэтому суд обоснованно удовлетворил требование арендодателя освободить земельный участок (N Ф08-1194/2006).

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Если арендатор не доказал, что арендованная им техника получена от арендодателя без необходимой документации, и он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя, иск арендодателя о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению (N Ф08-396/2004).

2. Если арендатор не стал законным владельцем спорного имущества, он не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могут быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ (N Ф08-88/2005).

3. Если арендатор не доказал, что арендуемое имущество не соответствует условиям договора и назначению имущества, имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, у него отсутствуют основания для неоплаты аренды (N Ф08-2073/2005, Ф08-4124/2006).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Подписание договора аренды после передачи имущества арендатору не противоречит действующему законодательству. Если договор аренды подписан после событий, повлекших ухудшение условий пользования имуществом, и не содержит никаких оговорок, то следует считать, что арендатор, подписывая договор, исходил из того, что эти события не влияют на его обязанность по внесению арендной платы (N Ф08-2157/2000).

2. Если арендатору было известно о недостатках принятого в аренду имущества, и он не воспользовался правами, предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ, иск о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению (N Ф08-3202/2003, Ф08-330/2005, Ф08-2073/2005).

3. Если арендатор получил в аренду помещение, непригодное для использования по назначению, произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения и не пользовался помещением в связи с расторжением договора по инициативе арендодателя, иск арендатора о взыскании перечисленной арендной платы и стоимости неотделимых улучшений подлежит удовлетворению (N Ф08-527/2004).

4. Если арендатор доказал факт неиспользования имущества в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, а также то, что недостатки имущества полностью исключали использование его по назначению, взыскание арендной платы со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК РФ нельзя признать законным (N Ф08-6121/2004).

5. Соглашение о приостановлении действия договора аренды на период ремонтных работ является основанием для отказа в иске о взыскании арендной платы за указанный период (N Ф08-2162/2005).

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Собственник имущества не вправе передавать его в аренду, не прекратив в установленном порядке существующее право аренды на него третьего лица (N Ф08-5495/2004).

Статья 614. Арендная плата

1. Подписание договора аренды после передачи имущества арендатору не противоречит действующему законодательству. Если договор аренды подписан после событий, повлекших ухудшение условий пользования имуществом, и не содержит никаких оговорок, то следует считать, что арендатор, подписывая договор, исходил из того, что эти события не влияют на его обязанность по внесению арендной платы (N Ф08-2157/2000)

2. Иск о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит, если дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы со стороны арендатора подписано неуполномоченным лицом и в последующем арендатором не одобрено (N Ф08-2079/2002).

3. Обязанность вносить арендную плату действует до надлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю, истечение срока аренды не прекращает этой обязанности (N Ф08-11/2004).

4. Прежний собственник недвижимости пользовался земельным участком в соответствии с договором аренды, поэтому к ответчику в связи с приобретением недвижимости, находящейся на этом земельном участке, перешли права и обязанности арендатора, предусмотренные этим договором, в том числе по внесению арендной платы (N Ф08-4729/2004).

5. Досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения договора аренды не является основанием для прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы (N Ф08-12/2005).

6. Суд взыскал задолженность по арендной плате, поскольку в договоре не предусмотрена возможность освобождения арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы в связи с неблагоприятными погодными условиями, а размер арендной платы не зависит от объема собранного арендатором урожая (N Ф08-1096/2005).

7. Поскольку арендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными государственными органами, суд правомерно отклонил доводы арендатора о наступлении у него обязанности применять измененные тарифы после заключения дополнительного соглашения и его регистрации (N Ф08-1181/2005, Ф08-1244/2005).

8. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (N Ф08-3394/2005).

9. Арендатор обязан вносить обусловленную договором арендную плату независимо от того, пользуется ли он арендованным имуществом (N Ф08-6264/2005).

10. Вопрос: Является ли арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами (ст. 424 ГК РФ)? Нормативными актами уполномоченных органов государственной власти субъектов РФ и органа местного самоуправления установлена арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, с учетом новых базовых ставок и коэффициентов. Обязаны ли стороны внести изменения в договор аренды либо достаточно факта вступления в силу названных актов?

Ответ: Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, в силу ст. 65 ЗК РФ, ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-I "О плате за землю", п. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами. По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта. Условие договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 4 марта 2005 г.).

11. Поскольку арендатору переданы помещения, требующие капитального ремонта, без проведения которого их использование невозможно, арендодатель дал согласие на проведение ремонта и зачет его стоимости в счет арендной платы, арендатор выполнил работы, сумма арендных платежей за период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт, то суд признал произведенное арендатором удержание правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей - выполненными, и отказал арендодателю во взыскании арендной платы (N Ф08-758/2006).

12. Коэффициенты, установленные нормативным актом, который признан недействующим согласно решению суда, не применяются при расчете арендной платы за период после вступления в законную силу решения (N Ф08-1290/2006).

13. Подписание акта приема-передачи имущества в аренду от имени арендатора неустановленным лицом не является основанием для освобождения от внесения платы за пользование имуществом, если факт пользования установлен (N Ф08-2423/2006).

14. Передача собственником здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности, отдельных помещений в аренду не изменяет вида целевого использования земельного участка и не является основанием для изменения арендной платы за пользование земельным участком (N Ф08-4432/2006).

15. Коэффициент зональной дифференциации и коэффициент по виду целевого использования, утвержденные решением городской Думы, подлежат применению при расчете задолженности по арендной плате за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с даты опубликования такого решения (N Ф08-5977/2006).

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Внесение права аренды в качестве вклада по договору о совместной деятельности в нарушение условий договора аренды без письменного согласия арендодателя является основанием для признания договора о совместной деятельности недействительным (N Ф08-600/2001, Ф08-138/2005).

2. Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным (N Ф08-600/2001, Ф08-305/2002, Ф08-4274/2005).

3. Для передачи арендатором земельного участка прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу не требуется согласия собственника земельного участка, достаточно его уведомления (N Ф08-5355/2003).

4. Если у арендатора прекратилось право аренды земельного участка, требование о вынесении судебного решения о регистрации договора субаренды земельного участка удовлетворению не подлежит (N Ф08-5462/2003).

5. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды подлежит регистрации договор перенайма (N Ф08-5044/2005, Ф08-5043/2005).

6. Передача арендатором имущества в субаренду в нарушение условий договора без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора аренды (N Ф08-2810/2006).

7. Иск общества о расторжении договора аренды и выселении арендатора из нежилого помещения удовлетворен правомерно, так как ответчик в нарушение договора произвел перепланировку помещений без согласия арендодателя (N Ф08-4867/2006).

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Поскольку договором аренды на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а кровля не относится к предмету аренды, то арендатор не должен нести расходов по ремонту кровли (N Ф08-2158/2004).

2. В случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется (N Ф08-4834/2005).

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Договор аренды, заключенный с арендатором, не является препятствием для принятия городской Думой решения об отчуждении нежилого помещения в порядке приватизации путем проведения торгов (аукциона) (N Ф08-982/2005, Ф08-4923/2005, Ф08-4673/2006).

2. Положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не применяются при ликвидации унитарного предприятия и возвращении арендованного имущества его собственнику (N Ф08-1430/2006).

3. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для внесения изменений в договор сведений об арендодателе. Если у нового собственника для изменения договора аренды имеются другие основания, то разрешение спора возможно с соблюдением требований ст. 450, 451, 452 ГК РФ (N Ф08-2658/2006, Ф08-3584/2006).

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Ничтожность договора аренды влечет ничтожность договора субаренды (N Ф08-4005/2002, Ф08-2140/2002).

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

1. При рассмотрении спора о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, подлежит установлению факт получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства. В противном случае досудебный порядок урегулирования спора считается несоблюденным, и иск подлежит оставлению без рассмотрения (п. 2 ст. 148 АПК РФ) (N Ф08-697/2002, Ф08-989/2003, Ф08-5044/2005).

2. Вопрос: Является ли основанием для досрочного расторжения договора аренды согласно п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ внесение арендных платежей в меньшем размере?

Ответ: Договор аренды не может быть досрочно расторгнут при внесении арендных платежей в меньшем размере на основании п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ. Статья 619 ГК РФ предусматривает специальные правила для досрочного расторжения договора аренды. Это не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ. Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в связи с внесением арендной платы не в полном объеме только в том случае, если данное нарушение суд признает существенным (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 6 августа 2004 г.; N Ф08-1110/2005, Ф08-2614/2005, Ф08-3294/2005).

3. Если в договоре предусмотрена возможность его расторжения в случае неуплаты или просрочки уплаты арендных платежей в течение трех месяцев подряд независимо от их последующего внесения, то погашение задолженности после допущенной просрочки не препятствует расторжению договора (N Ф08-610/2005).

4. Арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше пяти лет, так как такой отказ не допускается в силу прямого указания закона. Статья 22 ЗК РФ устанавливает запрет на одностороннее расторжение таких договоров и допускает возможность их расторжения по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора (N Ф08-6694/2005).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Правило п. 1 части первой ст. 620 ГК РФ применяется и к договору субаренды (N Ф08-1446/2006).

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Право перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды у прежнего арендатора возникает только в случае предоставления имущества в аренду другому лицу в течение года со дня истечения срока договора аренды с прежним арендатором (N Ф08-1817/2001).

2. Нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не влечет недействительности договора аренды, а предоставляет возможность арендатору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (N Ф08-2281/2001).

3. Если пользование арендатором помещением после истечения срока договора аренды осуществлялось без согласия арендодателя и при наличии его возражений, арендные отношения не могут считаться возобновленными на неопределенный срок (N Ф08-5302/2003, Ф08-3328/2006, Ф08-3812/2006).

4. Поскольку договор аренды прекращен, то суд правомерно отказал обществу в иске о понуждении арендодателя заключить новый договор аренды. Довод истца о том, что наличие у ответчика других свободных помещений и намерение сдавать их в аренду дает ему преимущественное право на заключение договора аренды, не соответствует ст. 421, 621 ГК РФ (N Ф08-320/2004).

5. Наличие у арендодателя иных свободных помещений, которые он намерен сдавать в аренду, не является основанием для удовлетворения иска арендатора о понуждении заключить новый договор аренды на условиях ранее заключенного договора (N Ф08-320/2004).

6. Если договор аренды с новым арендатором заключен по истечении года со дня прекращения договора аренды с предыдущим арендатором, иск о переводе прав по заключенному договору аренды удовлетворению не подлежит (N Ф08-857/2005).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

1. В связи с расторжением (прекращением) договора аренды у арендатора возникает обязанность возвратить имущество. Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом имущества, в части, не покрытой арендной платой (N Ф08-6427/2004, Ф08-3875/2006).

2. Обязанность оплачивать аренду прекращается после надлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю (N Ф08-6444/2004, Ф08-741/2005, Ф08-1683/2006, Ф08-1929/2006).

3. Отсутствие акта о возврате помещения не является безусловным основанием для взыскания арендной платы, если факт возврата подтверждается другими доказательствами (N Ф08-3110/2005).

4. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества независимо от того, пользовался ли арендатор этим имуществом (N Ф08-5564/2005).

5. Убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязанности по возврату арендованного имущества, могут выражаться в том, что имущество возвращается в ненадлежащем состоянии (например, автомобиль возвращен в разукомплектованном виде). В этом случае убытки определяются в виде стоимости работ по приведению имущества в надлежащее состояние (N Ф08-6101/2005).

6. Взыскание арендной платы за пользование имуществом после прекращения договора аренды производится в размере, определенном условиями договора аренды (N Ф08-1906/2006, Ф08-5535/2006, Ф08-6514/2006).

7. Если договор аренды прекращен, и арендодатель отказался продлевать арендные отношения, о чем уведомил арендатора, арендатор обязан возвратить арендованное имущество (N Ф08-3870/2006, Ф08-4115/2006, Ф08-4223/2006).

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Арендатор не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя (N Ф08-1648/2003, Ф08-1833/2004).

2. Реконструкция и неотделимые улучшения арендованного имущества не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права собственности на него. Лицо, осуществившее реконструкцию либо неотделимые улучшения арендованного объекта, вправе требовать возмещения произведенных затрат (N Ф08-3381/2004).

3. Если договор аренды не расторгнут и арендатор пользуется арендуемыми помещениями, он не имеет права требовать возмещения стоимости улучшений арендуемого имущества (N Ф08-5364/2005, Ф08-426/2006).

4. Стоимость неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, определяется на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом амортизации за период аренды (N Ф08-1358/2006).

5. Арендатор, не доказавший факта выполнения им работ, не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений (N Ф08-1404/2006).

6. При рассмотрении иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд должен выяснить, какие улучшения, произведенные за счет арендатора, являются неотделимыми и какова их стоимость, из чего складывается эта сумма и какими первичными документами (актами выполненных работ, платежными поручениями) она подтверждается (N Ф08-2632/2006).

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. Если арендатор не уплатил в полном объеме выкупную цену, основания для перехода к нему права собственности на арендованное имущество отсутствуют (N Ф08-1370/2003).

2. Если договором арендатору предоставлено первоочередное право выкупа здания, однако не предусмотрено обязанности арендодателя продать имущество, основания для понуждения арендодателя заключить договор купли-продажи здания отсутствуют (N Ф08-1015/2004).

3. Досрочное перечисление арендатором выкупной стоимости, установленной сторонами на дату окончания договора, при отсутствии соглашения о выкупной цене или способа ее определения на дату досрочного выкупа, не является основанием для вывода о переходе к арендатору права собственности на арендуемое имущество (N Ф08-6225/2004).

4. Вопрос: Может ли договор аренды имущества с правом выкупа признаваться крупной сделкой?

Ответ: В соответствии со ст. 78 ФЗ от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости его активов, определенной по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. В силу ст. 46 ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок. Согласно ст. 23 ФЗ от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 10% уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тыс. раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда. В силу части первой ст. 606 ГК РФ по договору аренды отчуждения имущества не происходит, оно передается арендатору во временное владение и пользование. По смыслу названных статей договор аренды крупной сделкой не является.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи, поскольку воля сторон направлена на пользование имуществом и его отчуждение в сроки и по цене, определенные договором. Являясь сделкой, исполнение которой связано с возможностью отчуждения имущества юридического лица, договор аренды с правом выкупа, заключенный в отношении имущества, стоимость которого превышает установленные названными федеральными законами пределы, в части выкупа подпадает под признаки крупной сделки и должен быть заключен с соблюдением определенной законом процедуры. Нарушение этой процедуры является основанием для признания условия о выкупе недействительным. Недействительность условия о выкупе не влечет недействительности договора аренды в целом, если можно предположить, что договор аренды был бы совершен и без условия о выкупе (ст. 180 ГК РФ) (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 6 марта 2006 г.).

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества