Задача № 5.6

Оцінити будівлю методом порівняння продажів відповідно до вихідних даних за варіантами (додаток Д - табл. Д.5).

Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.6

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Задача-приклад №5.6

Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 250000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах (табл. 5.6).

Таблиця 5.6

Інформація про об’єкти парних продажів

Об’єкт	Фізичні характеристики та призначення об’єкта	Стан об’єкта	Ціна, грн.
1	Одноповерхова цегляна офісна будівля площею 150 м^2	Потрібен косметичний ремонт	80000
2	Одноповерхова цегляна офісна будівля площею 200 м^2	Проведено косметичний ремонт	160000

Розв’язок:

Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об’єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:

, (5.9)

де Пр – поправка на проведений ремонт (в розрахунку на 1 м² площі);

В₁ - вартість об’єкта 1, грн.;

В₂ - вартість об’єкта 2, грн.;

S₁ – площа об’єкта 1, м²;

S₂ - площа об’єкта 2, м².

грн.

Поправка в даному випадку має від’ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного

косметичного ремонту.

Для визначення ймовірної вартості оцінюваного об’єкта скористаємося формулою:

, (5.10)

де В_анал – вартість продажу аналога, грн.;

S_анал – площа аналога, м²;

S – площа оцінюваного об’єкта, м² .

грн.

Задача № 5.7

Оцінити об’єкт нерухомості методом валового рентного мультиплікатора відповідно до вихідних даних за варіантами (додаток Д - табл. Д.6).

Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.7

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

ВРМ= Ц_анал / ПВД , (5.11)

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Ц_анал – ціна продажу аналога.

Ймовірну вартість об’єктам оцінки розраховуємо за формулою:

В_ОН = ПВД_ОН * ВРМ (5.12)

ПВД_ОН – потенційний валовий доход, отриманий від об’єкта нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівняними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.

Задача-приклад 5.7

Оцінити вартість об’єкта, який після його придбання буде здаватись в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п’ять приблизно аналогічних об’єктів, інформація про які наведена в табл. 5.7.

Таблиця 5.7

Інформація про підприємства-аналоги

Об’єкти для порівнянь	Потенційний валовий доход (ПВД), грн.	Ціна продажу (Цанал), грн..
1	435000	2900000
2	560000	3500000
3	784000	5600000
4	1020000	6000000
5	1125000	1750000
Оцінюваний об’єкт	680000	?

Розв’язок:

Визначимо валовий рентний мультиплікатор для кожного об’єкта за формулою (5.11):

ВРМ₁ = 2900/435 = 6,67

ВРМ₂ = 3500/560 = 6,25

ВРМ₃ = 5600/784 = 7,14

ВПР₄ = 6000/1020 = 5,88

ВПР₅ = 1750/1125 = 1,56

Визначимо усереднене значення валового рентного мультиплікатора без урахування екстремальних значень отриманих коефіцієнтів за формулою середньої арифметичної. Тоді:

ВРМ_середн = (6,67 + 6,25 + 5,88) / 3 = 6,27.

Вартість оцінюваного об’єкта дорівнює добутку потенційного валового доходу об’єкта оцінки на усереднене значення мультиплікатора, тобто:

680000 * 6,27 = 4236600 грн.