Рекомендована література

1. Добрикіна О.К., Рижиков В.С., Касьянюк С.В., Кокотко М.Є., Костенко Т.Д., Герасимов А.А. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – К.: Центр учбової літератури, 2007. – 208 с.

2. Економічний довідник аграрника. В.І. Дробот, Г.І. Зуб, М.П. Кононенко та ін. / За ред. Ю.Я. Лузана, П.Т. Саблука. – К.: Преса України, 2003. – 800 с.

3. Закон України „Про оцінку земель” № 1378-ІV від 11 грудня 2003 року.

4. Краснокутська Н.С. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – К.: Центр навчальної літератури, 2005. – 352 с.

5. Круш П.В., Поліщук С.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник. – К.: Центр навчальної літератури, 2004. – 264 с.

6. Методичні рекомендації з експертної оцінки майна в підприємствах АПК. / За ред. академіка УААН П.Т. Саблука та чл..-кор. УААН Г.М. Підлесецького. – Київ, 2000. – 97 с.

7. Федонін О.С., Рєпіна І.М., Олексюк О.І. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – К.: КНЕУ, 2004. – 316 с.

8. Федонін О.С., Рєпіна І.М., Олексюк О.І. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчально-методичний посібник для самостійного вивчення дисципліни – К.: КНЕУ, 2005. – 261 с.

Практична робота №5 Тема: Методичні підходи до оцінки вартості будівель і споруд

Мета: оволодіти трьома методичними підходами оцінки вартості будівель і споруд: доходним, витратним, порівняльним.

Знати: методи оцінки будівель і споруд: капіталізації доходів, дисконтованих грошових потоків, строку життя, розбивки, порівняння продажів, валового рентного мультиплікатора.

Вміти: розв’язувати задачі.

Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями та спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

- капіталізації доходів;

- дисконтованих грошових потоків.

Задача № 5.1

Оцінити вартість офісного приміщення методом капіталізації доходу відповідно до вихідних даних за варіантами (додаток Д - табл. Д.1).

Задача № 5.2

Оцінити вартість майнового комплексу методом капіталізації доходу відповідно до вихідних даних за варіантами (додаток Д - табл. Д.1).

Методичні вказівки до розв’язання задач № 5.1, № 5.2

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями і спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх витрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:

ПВД = S * С₀ + Д_ін, (5.1)

де S – площа, що надається в оренду, м²;

С₀ – орендна ставка за 1 м²;

Д_ін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих витрат від неповного завантаження будівель і споруд та витрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих витрат (В):

ДВД = ПВД - В. (5.2)

4. Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

- витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань). (5.3)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості (В_ОН) за формулою:

, (5.4)

Задача-приклад №5.1

Оцінити вартість офісного приміщення загальною площею 100 м². За попередніми прогнозами імовірний процент недозавантаження об’єкта під час оренди складає 2%, експлуатаційне резервування доходу – 1%, коефіцієнт капіталізації – 20%. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень в районі розташування об’єкта наведена в табл. 5.1.

Таблиця 5.1

Пропозиція на ринку оренди офісних приміщень

Об’єкт - аналог	Площа, м^2	Місячна ставка орендної плати , грн./ м^2
1	70	22,5
2	90	24
3	80	20,5
4	100	17,5
5	65	21,5

Розв’язок:

На основі аналізу пропозицій ринку оренди нерухомості розрахуємо вірогідну місячну орендну ставку для об’єкта оцінки за формулою середньої арифметичної:

S = (22,5+24+20,5+17,5+21,5)/5 = 21,2 грн./ м².

Розрахунок вартості офісного приміщення методом капіталізації доходу наведено в табл. 5.2.

Таблиця 5.2

Розрахунок вартості об’єкта методом капіталізації доходу

Показник	Розрахунок	Значення, грн.
Потенційний річний валовий доход	21,2 грн./м^2 * 100 м^2 * 12 місяців	25440,0
Втрати доходу від недозавантаження	25440 * 0,02	508,8
Дійсний валовий доход	25440 – 508,8	24931,2
Витрати на заміщення (резервування доходу)	24931,2 * 0,01	249,3
Чистий операційний доход	24931,2 – 249,3	24681,9
Вартість офісного приміщення	24681,9 / 0,2	123409,5

Вартість офісного приміщення становить 123409,5 грн.

Задача-приклад № 5.2

Для придбання майнового комплексу підприємства було залучено позику на суму 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5%. Очікується, що об’єкт власності принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19% коефіцієнт капіталізації на власні кошти від інвестиції у схожі об’єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.

Розв’язок:

В даному випадку вартість майнового комплексу дорівнює сумі власного та позикового капіталу, вкладеного в об’єкт. Тому за умов завдання спочатку визначимо розмір власного капіталу, залученого до фінансування об’єкта, враховуючи, що чистий операційний доход розподіляється на дві складові – доход від використання позикового капіталу та доход на власний капітал.

Визначимо доход на позиковий капітал (Д_ПК) як добуток суми залученого кредиту на відповідний коефіцієнт капіталізації, тобто:

Д_ПК = 300000 * 0,175 = 52500 грн.

Тоді доход на власний капітал (Д_ВК) становить:

Д_ВК = 65000 – 52500 = 12500 грн.

Розмір власного капіталу (ВК), залученого до фінансування майнового комплексу, відповідно з очікуваним коефіцієнтом капіталізації становитиме:

ВК = 12500 / 0,19 = 65789 грн.

Вартість об’єкта власності дорівнює:

300000 + 65789 = 365789 грн.