- •Тематичний план навчальної дисципліни «потенціал і розвиток підприємства»
- •Тема 6. Оцінка вартості нерухомого майна
- •Задача № 4.1
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 4.1
- •Задача № 4.2
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 4.2
- •Вихідна інформація про подібні земельні ділянки
- •Задача № 4.3
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 4.3
- •Задача № 4.4
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 4.4
- •Рекомендована література
- •Практична робота №5 Тема: Методичні підходи до оцінки вартості будівель і споруд
- •Задача № 5.1
- •Задача № 5.2
- •Методичні вказівки до розв’язання задач № 5.1, № 5.2
- •Задача № 5.3
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.3
- •Задача № 5.4
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.4
- •Задача № 5.5
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.5
- •Задача № 5.6
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.6
- •Задача № 5.7
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.7
- •Рекомендована література
- •Тема 7. Оцінка вартості машин і обладнання
- •Задача № 6.2
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 6.2
- •Задача № 6.3
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 6.3
- •Рекомендована література
- •Тема 8. Оцінка нематеріальних активів Практична робота №7 Тема: Оцінка ринкової вартості нематеріальних активів
- •Задача № 7.1
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 7.1
- •Задача № 7.2
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 7.2
- •Задача № 7.3
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 7.3
- •Задача № 7.4
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 7.4
- •Рекомендована література
- •Тема 10. Трудовий потенціал підприємства та його оцінка Семінарське заняття №4 Тема: Трудовий потенціал підприємства та його оцінка
- •Основні питання теми
- •Питання для обговорення
- •Рекомендована література
- •Тема 11. Оцінка сукупного потенціалу підприємства (вартості бізнесу) Практична робота №8 Тема: Методичні підходи до оцінки сукупного потенціалу підприємства (вартості бізнесу)
- •Задача № 8.1
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 8.1
- •Задача № 8.2
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 8.2
- •Задача № 8.3
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 8.3
- •Задача № 8.4
- •Методичні вказівки до розв’язання задачі № 8.4
- •Рекомендована література
- •Додаток г Індивідуальні завдання для виконання практичної роботи №4
- •Додаток д Індивідуальні завдання для виконання практичної роботи №5
- •Додаток ж Індивідуальні завдання для виконання практичної роботи №6
- •Додаток з Індивідуальні завдання для виконання практичної роботи №7
- •Додаток к Індивідуальні завдання для виконання практичної роботи №8
- •Розподіл балів, що присвоюються студентам
- •Критерії оцінювання знань
- •1. Тестування та опитування лекційного матеріалу:
- •Шкала оцінювання знань студентів
- •Рекомендована література
Задача № 5.3
Оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків відповідно до вихідних даних за варіантами (додаток Д - табл. Д.2).
Методичні вказівки до розв’язання задачі № 5.3
Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.
Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:
1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки.
2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується.
3. Розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
4. Здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення грошових потоків коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумування всіх поточних вартостей. Таким чином,
, (5.5)
де ВОН – вартість об’єкта нерухомості;
Ді – очікуваний доход від володіння об’єктом за і-й рік;
Р – поточна вартість реверсії;
п – період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об’єктом.
Задача-приклад №5.3
Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м2 в оренду. Середня орендна плата за 1 м2 на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об’єкта складає 12%. Операційні витрати приблизно складають 10% від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов’язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м2 площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м2. Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно. Без ризикова ставка дорівнює 14%.
Поправка на ризик становить 5% (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність (легкість реалізації, продаж) – 3%, що відповідає 3-м місяцям експонування (виставці напоказ) об’єкта при його продажу.
На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтування грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4%.
Розв’язок:
Ринкова вартість об’єкта за даних умов дорівнюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозований період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в пост прогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтова них грошових потоків в декілька етапів:
1. Розрахунок грошових потоків для погрозного періоду.
Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого застосовуємо формули (5.1-5.3).
Так, потенційний валовий доход від оренди 2000 м2 адміністративної будівлі для першого прогнозного року ставитиме:
ПВД = 2000 * 1500 = 3000 тис. грн.
З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:
ДВД = 3000 – (3000 * 0,12) = 2640 тис. грн.
Поправка = 3000-2640 = 360 тис. грн.
Операційні витрати = 2640 * 0,1 = 264 тис. грн.
Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:
50 * 1000 = 50 тис. грн.
Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:
2640– (264 + 50) = 2326 тис. грн.
Таблиця 5.3
Розрахунок поточної вартості грошових потоків, тис. грн.
Показники |
Періоди прогнозу (роки) |
|||||
0-й рік |
1-й рік |
2-й рік |
3-й рік |
4-й рік |
5-й рік |
|
ПВД |
|
3000 |
3000 |
3000 |
3000 |
3000 |
Поправка |
|
360 |
360 |
360 |
360 |
360 |
ДВД |
|
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
Операційні витрати |
|
264 |
264 |
264 |
264 |
264 |
Витрати на ремонт |
|
50 |
|
|
|
|
Підтримуючий ремонт |
|
|
25 |
30 |
35 |
40 |
ЧОД |
|
2326 |
2351 |
2346 |
2341 |
2336 |
Поточна вартість доходів |
|
1906,56 |
1579,55 |
1291,96 |
1056,73 |
864,32 |
Реверсія |
|
4801,77 |
|
|
|
|
Поточна вартість реверсії |
|
1776,65 |
|
|
|
|
Сума поточної вартості доходів та поточної вартості реверсії |
|
8475,76 |
|
|
|
|
Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-річного прогнозного періоду (табл.5.3).
2. Розрахунок ставки дисконту.
Ставка дисконту визначається методом підсумовування:
r = 14% + 5% + 3% = 22%.
3. Розрахунок поточної вартості грошових потоків.
Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величин для кожного прогнозного року за формулою (5.5).
РV = = 2326 * 0,81967 = 1906,56 тис. грн.
РV = = 2351 * 0,67186 = 1579,55 тис. грн.
РV = = 2346 * 0,55071 = 1291,96 тис. грн.
РV = = 2341 * 0,45140 = 1056,73 тис. грн.
РV = = 2336 * 0,37 = 864,32 тис. грн.
4. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:
, (5.6)
де kkan - ставка капіталізації;
r – ставка дисконту;
t – очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку.
r = 22% - 4% = 18%.
5. Розрахунок поточної вартості реверсії.
Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:
864,32 / 0,18 = 4801,77 тис. грн.
Відповідно поточна вартість реверсії за формулою (5.5) становить:
4801,77 * 0,37000 (фінансова таблиця - поточна вартість одиниці) = 1776,65 тис. грн.
6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:
1906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 тис. грн.
Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів та „пасивних” секторах ринку, страхування, оподаткування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт.
Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу включає оцінку сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання.
Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:
- метод «строку життя»;
- метод розбивки.