Задача № 4.1

Оцінити вартість земельної ділянки методом непрямої капіталізації відповідно до вихідних даних (додаток Г - табл. Г.1).

Методичні вказівки до розв’язання задачі № 4.1

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очіку­ваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визна­чається шляхом розподілення загального доходу між ії фізичними компонентами - землею та земельними поліп­шеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

, (4.1)

де Вз - вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

К кап - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом Певного періоду з наступним п продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

, (4.2)

де Ді- очікуваний чистий операційний або рентний доход за 1-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в після прогнозному періоді);

n - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або куму­лятивним способом як сума без ризикової процентної ставки. ризику ні інвестування та ліквідність земельної ділянки

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Задача-приклад №4.1

Оцінити вартість земельної ділянки, вико­ристання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 25 тис. грн. протягом 5 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об'єктів нерухомості - 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в після прогнозному періоді — 56 тис. грн.

Розв'язок:

Вартість такої земельної ділянки розрахуємо за методом непрямої капіталізації з використанням формули (4.2):

0,83333; 0,69444; 0,57870; 0,48225; 0,40188 – (у фінансовій таблиці - поточна вартість одиниці);

2,9906 – (у фінансовій таблиці – поточна вартість ануїтету).