Вопрос 27. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Сравнительного подхода в оценке.

Суть подхода: через систему корректировок цены предложений всех объектов сравнения приводятся к цене объекта оценки.

• В качестве объектов сравнения используются объекты, схожие с оцениваемым имуществом по возрасту, состоянию, техническим характеристикам, комплектации и пр. параметрам;

• Сравнительный подход используется для расчета неуникального имущества;

• Сравнительный подход применяется к оценке старого оборудования, вторичный рынок которого достаточно развит;

• Как правило, для банка наиболее показательным является результат, полученный в рамках Сравнительного подхода;

• Достаточным количеством объектов сравнения, информация о которых используется в расчетах, является 3-5.

Алгоритм Сравнительного подхода

• Сбор рыночных данных и выбор объектов-аналогов (ценовая и техническая информация);

• Анализ и проверка информации;

• Выбор элементов сравнения (ценообразующие факторы);

• Расчет стоимости оцениваемого объекта на основе проведения корректировок цен продаж.

Критерии подбора аналогов

• Полное сходство по функциональному назначению (тип, род, класс, марка, модель оборудования);

• Сходство по техническим характеристикам (параметрические показатели);

• Аналогичное или близкое по возрасту.

Анализ ценовой информации

• Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки);

• Дата или время сделки;

• Денежная единица;

• Место продажи (регион России);

• Год выпуска объекта-аналога;

• Техническая информация (технические параметры, комплектация);

• Наличие или отсутствие НДС в цене;

• Наличие в цене транспортных или прочих издержек продавца.

Проведение корректировок

Последовательные корректировки:

1. Объем прав (собственность, аренда, лизинг);

2. Условия финансирования сделки (платеж 100%, авансовый платеж, в рассрочку, предоставление кредита);

3. Условия (тип) сделки (рыночная, закрытая, спекулятивная, инвестиционная);

4. Корректировка на закрытие сделки – поправка на уторгование;

5. Таможенные платежи.

Проведение корректировок

Независимые корректировки:

• Возраст (физический износ оборудования);

• Параметрические корректировки (производительность, мощность, длина обрабатываемой детали);

• Комплектация (наличие/отсутствие дополнительных узлов, компонентов, деталей)

• Местоположение.

Проведение корректировок

• Экспертный метод (необоснованные экспертные корректировки, как правило, должны быть не более 20-30%)

• Расчет корректировок парными продажами (является предпочтительным, т.к. основан на данных рынка)

• Качественный анализ

• Элементы коррялиционно-регрессионного анализа

!!! У отдельных банков существуют требования о размере абсолютных валовых корректировок, максимальная величина которых не может быть, как правило, выше 30% )!!!

Расчет корректировки на физический износ

где К_ФИ – корректировка на физический износ;

ФИ_ОО – физический износ объекта оценки;

ФИ_ОА – физический износ объекта оценки.

Расчет параметрических корректировок

где, Ц_оо – цена объекта оценки, скорректированная внесением поправки;

Ц_ан – цена объекта аналога;

Х, Х_ан – значение параметра у оцениваемого объекта и у объекта-аналога соответственно;

n – показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену, называемый коэффициентом торможения (коэф-том Чилтона).

Расчет коэффициента Чилтона

где n – коэффициент Чилтона;

Ц₁, Ц₂ – цены объектов-аналогов;

Х₁, Х₂ – параметры объектов-аналогов

МЕТОДЫ

Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:

1) ценовых индексов, или индексирования по фактору времени;

2) прямого сравнения с идентичным объектом;

3) прямого сравнения с аналогичным объектом;

4) прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5) расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени).

В настоящее время он применяется исключительно как вспомогательный для учета инфляции (как в РФ, так и за ее пределами, при оценки импортного оборудования и для приведения аналогов и объекта оценки к дате определения стоимости).

Суть метода проста. Известна стоимость (корректнее говорить «цена предложения») объекта на какую-то дату. Нужно пересчитать стоимость объекта (цену предложения) на заданную дату определения стоимости (дату оценки). Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда скорректированная цена объекта на дату оценки Ц: Ц  Ц_п *I_п/0 где, Ц_n - цена объекта в базисном (нулевом) месяце; I_n/0 - корректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу; n - период индексации, выраженный в количестве месяцев.

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект - это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена предложения идентичного объекта служит базой для определения стоимости оцениваемого объекта посредством применения так называемых «экономических» (в отличие от технических) корректировок. В ряде источников экономические корректировки принято называть коммерческими.

«Экономические» корректировки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

Первая группа. Корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное нахождение оборудование на складе и иные).

Вторая группа. Корректировка на наличие НДС и других вмененных налогов.

Третья группа. Корректировка по фактору времени.

Корректировки второй и третьей групп выполняются практически всегда, корректировки первой группы - выборочно с учетом их определенности и значимости.

«Экономические» корректировки (как и иные) могут быть как мультипликативными (вносимыми коэффициентными) так и аддитивными (вносимыми абсолютными поправками). Последовательность их внесения рекомендуется выполнять в последовательности: аддитивные корректировки рекомендуется вносить после мультипликативных. При этом нужно следить за тем, чтобы вносимая поправка соответствовала предшествующим корректировкам по фактору времени. Последовательность внесения корректировок в цену идентичного объекта обычно представляется в табличной форме, что делает расчет наглядным и доказательным.

Метод прямого сравнения с аналогом

Если идентичный объект, в сравнении с оцениваемым объектом, имеет только стоимостные отличия, которые, как было показано выше, проводят только «экономические» корректировки, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду со стоимостными отличиями имеет отличия в значениях основных эксплуатационных, следовательно, и ценообразующих параметров.

Поэтому, кроме «экономических» корректировок, проводят корректировки на параметрические различия.

Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены.

Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналога(ов). Корректировки на параметрическое различие также разделяю на два вида: мультипликативные и аддитивные.

Метод удельных экономических показателей с использованием «линейного коэффициента торможения» - линейная модель.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом: Ц_кор = Ц + П = Ц + b (X - X_ан ), где: Ц_кор — цена, скорректированная внесением поправки; Ц — исходная цена; П — абсолютная поправка к цене аналога; b — «цена» единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения; Х, Х_ан — значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно.

«Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов:

1) способом «двух точек»;

2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми. «Цена» единицы параметра находится по формуле: Б = (Ц₁-Ц₂) / (Х₁-Х₂), где Ц₁ и Ц₂ — цены первого и второго объектов соответственно; Х₁ и Х₂ — значения параметра у первого и второго объектов соответственно.

Метод «параметр-цена» с использованием степенного коэффициента (коэффициента торможения цены) – степенная модель.

Корректировка выполняется мультипликативной поправки по формуле: Ц_кор  Ц*К_кор, где К_кор – корректирующий коэффициент, определяемый по формуле: Ккор = ((Х)/(Х_ан))^y где y – коэффициент «торможения цены».

Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение степенного вида Ц = а*Х*b. Параметр b в этом уравнении — интересующий нас коэффициент торможения.

Коэффициентные (мультипликативные) корректировки применяются для учета различий по главным параметрам. Аддитивные корректировки вносятся после внесения мультипликативных и применяются для учета влияния второстепенных (менее значимых) показателей.

Метод направленных качественных корректировок

Данный метод применяется в случае оценки, когда возникает необходимость внести несколько корректировок на различие параметров или характеристик, а «цены» их трудно или практически невозможно определить из-за недостатка информации.

В этом случае определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (цену).

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Допускают, что корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у каждого аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Действующей корректировкой будем называть такую корректировку, которая не подверглась нейтрализации корректировкой противоположного направления.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену - нижний аналог. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок - верхний аналог. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога: S  Ц_н (Ц_в-Ц_н)/( N_в+ - N_н-)* N_н- где Ц_Н , Ц_В — нижняя и верхняя цена соответственно; N_в+ — количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога; N_н- — количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

Если количество аналогов больше двух, то стоимость объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение. При этом возможны два случая:

1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов;

2) один верхний аналог и несколько нижних аналогов.

В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижнем аналогом, во втором случае, наоборот, — все интервалы с одним и тем же верхним аналогом. По полученным значениям стоимости в каждом интервале рассчитывают среднее значение, которое берется как итоговый результат.

Данный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогами проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках.

Разновидностью описанного выше метода является метод взвешенных направленных корректировок, при котором количество действующих корректировок подсчитывается с учетом весомости каждой корректировки. Для каждой направленной корректировки указывается весовой множитель. Шкала весовых множителей может содержать любое по усмотрению экспертов количество градаций. Наиболее простой подход, когда корректировки подразделяют на сильные, средние и слабые и им присваивают весовые множители 3, 2 и 1 соответственно. Таким образом, одна сильная корректировка как бы эквивалентна трем слабым, а одна средняя корректировка — двум слабым. При этом весовой множитель для корректировки выбирается экспертом исходя из силы влияния параметра на стоимость (цену) и степени различия в значениях данного параметра у сравниваемых объектов. Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняют с 61 учетом весовых множителей. Все последующие операции такие же, как и при обычном методе направленных корректировок.

Метод расчета по корреляционным моделям и удельным показателям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить достаточно большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса.

Сначала комплектуется выборка объектов определенного класса (вида, группы), для которых известны основные параметры и цены. Далее цены должны быть приведены к единым условиям с введением соответствующих «коммерческих» корректировок. Затем с помощью методов теории корреляционно-регрессионного анализа разрабатывают корреляционную модель зависимости цены от одного или нескольких главных параметров.

Большое значение имеет выбор состава параметров. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о полезности оцениваемого объекта для покупателя. При этом руководствуются принципом полезности. С изменением данных параметров изменяется степень полезности объекта, а, следовательно, и его стоимость.

В качестве влияющих параметров выбирают как функционально обусловленные параметры (наибольшие размеры обрабатываемых деталей — для станков, грузоподъемность — для грузовых автомобилей и подъемников, мощность — для энергетических машин и т.д.) и параметры качества (производительность и надежность — для технологических машин, точность обработки — для станков, скорость и маневренность — для транспортных средств и т.д.).

Естественно стремление включить в корреляционную модель как можно больше параметров. Однако в этом отношении существуют объективные ограничения, вызванные, во-первых, малыми размерами выборок и, во-вторых, наличием мультиколлинеарности, т.е. взаимных связей между самими параметрами.

Практически редко количество параметров в корреляционной модели превышает 3.

В результате корреляционного анализа разрабатывают либо парную (однофакторную) модель, когда берется один ведущий параметр-аргумент, либо многофакторную модель, когда имеется несколько параметров-аргументов.

При парной корреляции между расчетной стоимостью S и параметром Х используют линейную или степенную функции вида соответственно:

S  a₀  a₁X

S  a₀  X^a1 (4.1.8) где S — оцениваемая стоимость объекта; a₀, a₁ — статистические параметры корреляционной модели.

Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой статистический материал. Количество объектов для построения модели должно превышать количество параметров-аргументов примерно в 6 раз. Обычно в статистическую выборку включают не только близкие аналоги по функциям и 62 исполнению, но и конструктивно подобные объекты, относящиеся к одному виду и образующие параметрические ряды.

Необходимо помнить, что описанный метод можно применять в том случае, если значение ценообразующего параметра объекта оценки лежит в интервале значений ценообразующих параметров аналогов. Если мы попытаемся рассчитать по этому уравнению стоимость крана с грузоподъемностью, например 20т, то получим непредсказуемый результат.

Сравнивая два метода, метод прямого сравнения с аналогом, и метод расчета по корреляционным моделям, следует отметить, что, по сути, это один и тот же метод.

В методе прямого сравнения с аналогом также же строится «корреляционная» зависимость, но только по двум аналогам и на основе степенного тренда. В методе построения корреляционных моделей используется несколько аналогов, и вид тренда выбирается из 63 условия наибольшей степени достоверности. В этом смысле последний метод более точен, чем первый.

Метод удельных ценовых показателей большой точности не дает, так как для многих видов машин и оборудования стоимость (цена) определяется не только одним параметром. Чтобы учесть влияние других факторов, удельный ценовой показатель устанавливается дифференцированным в зависимости от других параметров и характеристик.

Например, для прессов определенного вида в качестве главного параметра может быть взято номинальное усилие пресса. Однако в широком диапазоне удельная стоимость единицы усилия может оказаться переменной, и тогда устанавливают «цену» единицы данного параметра дифференцированной — для малых, средних и больших прессов.

Метод расчета с помощью удельного ценового показателя отличается исключительной простотой и позволяет делать быстрые, экспрессные оценки, однако точность получаемых результатов невысока, так как часто имеется еще ряд влияющих факторов, которые не учитываются.

Сам по себе удельный ценовой показатель может применяться только в некотором интервале значений главного параметра, в других интервалах значение этого показателя будет другим. Во многих случаях наблюдается закономерное снижение удельного ценового показателя с ростом главного параметра.

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость или стоимость, независимую от места использования. Чтобы затем определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы. Именно в возможности получения действительно рыночной стоимости заключается главное достоинство этих методов.

Однако методы сравнительного подхода имеют и свои минусы, главный из которых заключается в том, что надежность оценок этими методами определяется полнотой и достоверностью рыночной информации, на обработке которой они построены. А для объектов, не имеющих открытого и массового рынка, применение этих методов оказывается вообще невозможным. Кроме того, данные методы предполагают «поштучную» оценку каждой машины или единицы оборудования, при большом множестве объектов оценка получается очень трудоемкой. Ускорение оценочных работ при некоторой уступке в 64 точности можно получить, применяя методы расчета по корреляционно-регрессионным моделям и удельным ценовым показателям.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО: (более короткий текст)

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

1.       метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2.       метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3.       метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4.       метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5.       метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1.       Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2.       Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки  второй  и третьей  групп  выполняются  практически всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины — объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

 п.— показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени (п) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов — 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.

Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

•    Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

•    Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:

1.       Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2.       Поправки на дополнительные устройства.

3.       Поправка на вспомогательные параметры.

4.       Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

•    Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

•    Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

•    Трудоёмкость множественных оценок;

•    Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;