Вопрос 52. Кадастровая стоимость недвижимости: понятие, область применения.

Государственная кадастровая оценка – одно из важнейших направлений деятельности Росреестра на текущем этапе развития системы имущественных отношений в Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка – совокупность действий, включающих в себя:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

• опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

ФЗ от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ внёс в № 135-ФЗ главу 3 – Государственная кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Цель проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельные участки и объекты капитального строительства) – определение их кадастровой стоимости для целей налогобложения (для исчисления налога на имущество, налогооблагаемой базой которого является кадастровая стоимость).

Кадастровая стоимость применяется также для определения арендной платы за земельный участок, при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

При этом кадастровая стоимость не эквивалентна земельному налогу, арендной плате или выкупной цене земли. Она является основой платежей за землю, при этом размер платежа будет зависеть от ставок, устанавливаемых соответствующими органами власти или местного самоуправления.

Вопрос 53. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены только четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Но как это видно в таблице, решение большинства проблем в оценке недвижимости достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно, не скажешь об оценке других типов имущества.

Функция оценки	Вид стоимости
Продажа или покупки	Рыночная
Налогообложение при дарении пли наследовании, имущественная оценка	Рыночная (или по налоговому законодательству)
Налогообложение недвижимого имущества	Кадастровая (на базе рыночной)
Отчуждение частной собственности Государством (кроме национализации)	Рыночная (принцип «справедливой компенсации»)
Финансирование инвестиционных проектов в недвижимости, определение целесообразности инвестиций	Инвестиционная
Определение суммы покрытия ущерба по страховому договору	Страховая (на базе рыночной)
Кредитование (под недвижимость)	Залоговая (на базе рыночной или ликвидационной)
Принятие обоснованных финансовых решения для повышения эффективности использования активов	Рыночная, потребительная
Продажа избыточных активов (при проведении реструктуризации предприятий)	Рыночная (нормативные документы по реструктуризации предприятий)
Распродажа (частичная или полная) активов при ликвидации предприятия (плановой или ускоренной)	Ликвидационная
Определение стоимости недвижимости как вклада в уставный капитал	Рыночная (при оценке стоимости вклада свыше 200 МРОТ)
Оценка активов предприятия «как действующего» (за исключением избыточных)	Потребительная

Два типа оценочных стоимостей, что соответствует общепринятым представлениям:

— стоимости в обмене как выражение меновой стоимости; — стоимости в использовании как выражение разных вариантов стоимостей в потреблении.

Стоимости в обмене ( Value in exchange)основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах и преобладают на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носят объективный характер и лежат в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог и т.д.

К этому типу относятся следующие виды стоимостей: рыночная, ликвидационная, утилизационная и рассчитываемые на основе рыночной стоимости — залоговая, страховая, а также стоимость аренды.

Стоимости в пользовании (Value in use)обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования для особого пользователя или группы пользователей и носят субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимостипроизводится исходя из существующего профиля его использования, свойств и возможностей пользователя и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Видами стоимостей в пользовании являются: инвестиционная, балансовая, до недавнего времени стоимость для целей налогообложения (в России), потребительная (при оценке активов предприятия как действующего (Такая оценка (по МСО) соответствует реализации оценочной концепции going concern, осуществляемой для целей финансовой отчетности предприятия)). и др.

(Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов)

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.