- •Вопрос 1. Факторы, влияющие на цену
- •Вопрос 2. Затратные методы ценообразования
- •Вопрос 3. Рыночные методы ценообразования.
- •Вопрос 4. Параметрические методы ценообразования.
- •Вопрос 5. Стратегия ценообразования: понятие, значение для предприятия, процесс формирования ценовой стратегии.
- •Вопрос 6. Понятие "бизнеса" в оценке стоимости. Организационно- экономическая структура бизнеса. «Типичный бизнес» с точки зрения оценки.
- •2. Степень закрытости компании.
- •Вопрос 7. Цели и функции оценки. Взаимосвязь и отличия оценки бизнеса от других направлений оценочной деятельности
- •Вопрос 8. Этапы процесса оценки бизнеса.
- •Вопрос 9. Краткая характеристика подходов и методов оценки бизнеса. Затратный подход оценки бизнеса
- •Вопрос 11. Метод чистых активов. Концепция и область применения. Порядок проведения расчетов.
- •Преимущества и недостатки метода чистых активов:
- •Вопрос 12. Метод ликвидационной стоимости (лс) предприятия. Область применения и порядок расчетов.
- •Вопрос 13. Основные методы Сравнительного подхода, область его применения. Критерии выбора предприятий-аналогов.
- •Вопрос 14. Система показателей (мультипликаторов) и особенности использования каждого из них
- •Вопрос 16. Методы расчета коэффициентов капитализации и ставок дохода в оценке бизнеса.
- •Вопрос 17. Типы итоговых корректировок и процесс их внесения. Премии и скидки в оценке контрольных и неконтрольных пакетов акций. Методы проведения поправок на недостаток ликвидности.
- •Вопрос 18. Выбор итоговой величины стоимости в процедуре согласования. Методы согласования результатов.
- •Вопрос 19. Виды корректировок финансовой отчетности предприятия, необходимость и процесс их проведения в оценке бизнеса.
- •Вопрос 20 вариант 2
- •1. Анализ ликвидности баланса
- •I. Коэффициенты ликвидности
- •III. Коэффициенты рентабельности
- •19. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности
- •20. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности
- •Анализ вероятности банкротства (российская модель)
- •Вопрос 21. Особенности и специфика оборудования как объекта оценки. (учебник н.В. Вейг оценка стоимости машин и оборудования)
- •Вопрос 23. Методы определения стоимости замещения в рамках Затратного подхода в оценке машин и оборудования. (Из лекции)
- •1). Детальный метод определения затрат;
- •Вопрос 24. Методы определения физического износа движимого имущества.
- •Метод покомпонентного анализа износа различных узлов
- •Вопрос 25. Методы определения функционального устаревания движимого имущества.
- •Вопрос 26. Методы определения экономического устаревания движимого имущества.
- •Вопрос 27. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Сравнительного подхода в оценке.
- •Вопрос 28. Виды и последовательность проведения корректировок в Сравнительном подходе. Последовательные корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.
- •Вопрос 29. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Доходного подхода.
- •Вопрос 30. Согласование подходов в оценке. Специфика определения рыночной стоимости оборудования в зависимости от цели оценки.
- •Вопрос 31 Отличительные особенности экономики нематериальных активов и рынка интеллектуальной собственности.
- •Вопрос 32. Основные особенности нематериальных активов (интеллектуальной собственности) как объектов экономической оценки
- •Вопрос 33. Классификация объектов интеллектуальной собственности и основные методы их оценки
- •Методы оценки объектов интеллектуальной собственности
- •Вопрос 34. Методы затратного и сравнительного (рыночного) подходов в оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов
- •Вопрос 35. Методы доходного подхода при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов
- •1. Методы преимущества в прибыли
- •2.1. Метод выигрыша в себестоимости.
- •2.2. Метод освобождения от роялти.
- •3. Метод разделения прибыли (дохода).
- •4. Метод выделения доли прибыли, приходящейся на оис (коэффициентный метод)
- •Вопрос 36. Понятие нематериальных активов с бухгалтерской и оценочной точек зрения. Особенности учета нематериальных активов в российских компаниях.
- •Вопрос 37. Понятие гудвилла как нематериального актива компании и методы его оценки.
- •1. Бухгалтерский метод
- •2. Метод избыточной прибыли
- •3. Метод оценки как разность между стоимостью компании, определенной с использованием доходного подхода, и стоимостью активов по балансу
- •Вопрос 38. Виды лицензий, виды платежей при оплате лицензии, методы оценки стоимости лицензии.
- •Вопрос 39. Стоимость товарного знака, факторы на нее влияющие и методы оценки.
- •Вопрос 40. Классификация ценных бумаг для целей оценки.
- •Вопрос 41. Модели, используемые для оценки элементарных финансовых инструментов.
- •Вопрос 42. Принципы, особенности и информационная база оценки стоимости акций. Факторы, влияющие на оценку стоимости акций.
- •Вопрос 43. Простые и сложные опционные стратегии. Ценообразование на опционном рынке. Модели Блэка-Шоулза.
- •Вопрос 44. Отличительные особенности рынка недвижимости
- •Вопрос 45. Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости
- •Вопрос 46. Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •Вопрос 47. Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения
- •Вопрос 48. Методы расчёта физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний.
- •Вопрос 49. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора
- •Вопрос 50. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости
- •5.4. Метод прямой капитализации
- •Вопрос 51 Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения
- •Вопрос 52. Кадастровая стоимость недвижимости: понятие, область применения.
- •Вопрос 53. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •Вопрос 54. Концепция управления, основанного на ценности (vbm). Подходы а. Дамодарана, т.Коупленда-Дж.Муррина-т.Коллера, к.Уолша
- •Вопрос 55. Факторы, влияющие на ценность бизнеса (дерево факторов)
- •Вопрос 56. Применение метода dcf для оценки и управления стоимостью. Модели денежных потоков, применяемые при управлении ценностью компании
- •Вопрос 57. Интегральные показатели стоимостного менеджмента согласно vbm – подходу. Методика расчета показателей остаточного дохода. Основные показатели эффективности управления стоимостью
- •Вопрос 58. Финансовые коэффициенты-мультипликаторы. Их применение в процессе управления ценностью
- •Применение «доходных» финансовых мультипликаторов при оценке предприятия подразумевает семь этапов:
- •Вопрос 59. Создание стоимости при слияниях и поглощениях. Финансовые синергии и их оценка
- •Вопрос 60. Место финансовой составляющей в системе сбалансированных показателей. Понятие карты сбалансированных показателей и ее основные элементы.
Вопрос 47. Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Сначала проводят относительные корректировки, затем абсолютны и денежные.
Процентные (Относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Вопрос 48. Методы расчёта физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний.
Износ – характеризует уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительски свойств с т.з. потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Виды износа: физический, функциональный, внешний(экономический)
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета ФИ зданий:
1. нормативный (для жилых зданий)
2. стоимостной
3. метод срока жизни
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
Физический износ здания следует определять по формуле:
, где – физический износ здания, %; Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.
При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
· невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;
· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
· невозможность измерения функционального и внешнего износа;
· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостный метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст (рассчитывается на основе хронологического возраста / со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки/ с учетом его технического состояния, влияющего на стоимость объекта) и срок экономической жизни (время эксплуатации здания, в течение которого объект приносит доход) несущих конструктивных элементов находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
,
где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):
,
где И – износ в процентах; ВС – восстановительная стоимость.
Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и (или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или предполагаемого использования.
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.