5.4. Метод прямой капитализации

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

, где

V — стоимость оцениваемого объекта;

Y — ЧОД;

R — коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.

Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа) или

ЧОД / Коэффициент капитализации.

Вопрос 51 Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения

Для выполнения множества операций на рынке недвижимости требуется независимая профессиональная оценка недвижимости– логическая процедура анализа различных физических, экономических и социологических факторов по отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения о его стоимости.

Оценка недвижимости бывает массой и индивидуальной.

Массовая оценка недвижимости– это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости.

По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента.

Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку.

Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения.

Задачей массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости для целей исчисления налога на недвижимость (имущественного налога).

Индивидуальная оценка недвижимости– это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Индивидуальная оценка необходимо для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.

Индивидуальная оценкапроводится в несколько шагов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

массовая оценка	индивидуальная
систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа	оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.
заказчик
Государство	юридическое лицо, физическое лицо, государство
цель
для определения налогооблагаемой базы для объектов недвижимости; ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения	для покупки или продажи недвижимости, для продажи в течение ограниченного промежутка времени, оценки земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств
точность результата
Приближенная	точная
информация при оценке
требуется меньшее количество информации	требуется большое количество информации
количество допущений
Больше	меньше
методы оценки
метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод	затратный подход, доходный подход, рыночный подход
на заключительном этапе оценки
проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов	осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости

Отличительными особенностями определения рыночной стоимости методами массовой оценки и индивидуально для конкретного объекта является:

• объем информации об объекте оценки

• объемом сделанных допущений

• точность полученных результатов