Тема 5. Оцінка вартості майна підприємств міського господарства і будівництва

1. Необхідність і сутність оцінки вартості майна підприємств міського господарства і будівництва

2. Інформаційне забезпечення проведення оцінки майна підприємств міського господарства і будівництва

3. Способи проведення оцінки вартості майна

1. Необхідність і сутність оцінки вартості майна підприємств міського господарства і будівництва

Підприємство являє собою майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності і складається з усіх видів майна: земельних ділянок, будинків, споруджень, устаткування, інвентарю, сировини та ін.

Відомо, що майно підрозділяється на рухоме і нерухоме. Рухоме майно - усе власне майно підприємства, крім землі, ще не добутих корисних копалин, насаджень, будинків і споруджень, міцно з'єднаних із землею, квартир, інженерного устаткування житлових будинків, повітряних і морських судів, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів і ін. Нерухомість – це будинки і спорудження, земельні ділянки й усе, що міцно зв'язано з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без нерозмірного збитку їхньому призначенню неможливо.

В результаті в останні роки почали розвиватися теоретичний і практичний напрямки по оцінці майна підприємств, що базуються як на вітчизняному, так і на зарубіжному досвіді. Однак вітчизняна практика в цій області зводиться до застосування, в основному, методики балансової вартості оцінки майна, тоді як зарубіжний досвід є більш різнобічним. До дійсного часу нараховується кілька десятків методик оцінки підприємств: методика нагромадження активів, методика скоректованої балансової вартості, методика розрахунку вартості заміщення, методика розрахунку ліквідаційної вартості, методика галузевих коефіцієнтів і т.д.

Наприклад, методику галузевих коефіцієнтів застосовують для орієнтованих оцінок вартості підприємств. Світова практика виробила наступні принципи:

• бухгалтерські фірми і рекламні агентства продаються відповідно за 0,5 і 0,7 річної виручки;

• ресторани і туристичні агентства - відповідно за 0,25 - 0,5 і 0,04 - 0,1 валової виручки;

• підприємства роздрібної торгівлі - за 0,75 - 1,5 суми (чистий доход + устаткування + запаси) і т.д.

Практикою вироблено «золоте правило» оцінки для деяких галузей економіки, яке говорить: покупець не заплатить за підприємство більш 4-кратної величини середньорічного прибутку до оподатковування.

Проблема оцінки майна виходить за рамки обліку і стає фінансовою з політико-соціальними аспектами, обумовленими цілим колом питань, що відносяться до приватизації, формування умов і господарської політики держави, підприємства і т.д.

Що стосується оцінки вартості майна будь-якого підприємства, то вона необхідна, насамперед, для прийняття рішень про його покупку (продаж), при банкрутстві підприємства, його акціонуванні, емісії акцій і інвестуванні проекту, для оподатковування й іпотечного кредитування, а також встановлення орендної плати.

Перш ніж перейти безпосередньо до оцінки вартості майна варто усвідомити, що ж собою являє термін «оцінка». Це:

1. науково обґрунтована думка експерта-оцінювача про вартість оцінюваного об'єкта;

2. процес визначення вартості об'єкта.

Таким чином, об'єктами оцінки можуть бути: підприємство чи організація в цілому, відособлені його виробництва (цех), технологічні ділянки і лінії, служби, будинки і спорудження, у тому числі офіси, незавершене будівництво і т.д.

Розумна диференціація підприємства на складові частини ускладнює розрахунок, але сприяє підвищенню точності аналізу й оцінки його вартості. Однак необхідно пам'ятати, що оцінка землі завжди повинна здійснюватися самостійно.

Для того, щоб оцінка була достовірною і точною, необхідно дотримувати технологію оцінки.

Технологія оцінки - це певна послідовність процесу оцінки вартості майна підприємства, що включає:

• визначення об'єкта, предмета, мети і функції оцінки;

• розробку плану оцінки;

• визначення найкращого і найбільш ефективного використання оцінюваного майна підприємства;

• збір і аналіз необхідної інформації;

• оцінку вартості майна підприємства з використанням різних методик;

• зіставлення вартостей, отриманих різними методиками, і встановлення найбільш ймовірної вартості оцінюваного об'єкта;

• складання звіту і висновку про оцінку вартості майна підприємства.

Теоретичною базою процесу оцінки вартості майна підприємства є набір оцінювальних принципів, які можна диференціювати на наступні категорії:

1. принцип внеску;

2. принцип зростаючої чи зменшувальної віддачі;

3. принцип збалансованості підприємства;

4. принцип оптимального розміру (масштабу);

5. принцип економічного поділу і з'єднання майнових прав власності;

6. принцип відповідності.

Принцип внеску можна пояснити за допомогою визначення терміна «внесок». Внесок - це та сума, на яку збільшується чи зменшується вартість майна підприємства внаслідок наявності чи відсутності якого-небудь поліпшення або доповнення до діючих факторів виробництва. Як видно з визначення, внесок може бути як позитивним, так і негативним. В останньому випадку фактично зроблені витрати не підвищують, а знижують вартість майна підприємства. Наприклад, зовнішній вигляд будинку після фарбування став набагато гірше, ніж до цього. Тому необхідно більш ретельно обчислювати і до деякої міри угадувати майбутню вартість об'єкта після можливих заходів.

Принцип зростаючої чи зменшувальної віддачі, говорить: у міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва чистий прибуток має тенденцію збільшуватися зростаючими темпами до певного моменту, після якого віддача хоча і зростає, однак вже уповільненими темпами. Наприклад, на конкретній ділянці землі поступово було побудовано чотири торгових об’єкта. Однак отриманий від будівлі четвертого об’єкта прибуток вже окупається в терміни, що перевищують нормативні. Це означає, що побудована четверта будівля виявилася неефективною.

Принцип збалансованості може бути пояснений так: будь-якому виду виробництва відповідає оптимальне сполучення факторів виробництва. Отже, на підприємстві повинне бути збалансоване співвідношення основного і допоміжного виробництв, засобів праці і предметів праці і т.д.

Згідно принципу оптимального розміру (масштабу) будь-який фактор виробництва повинний мати оптимальні (необхідні) розміри для нормального функціонування. Це означає, що наявного майна у підприємства повинно бути досить для безперебійної його роботи, для оптимального розміщення устаткування й ін.

Принцип економічного поділу чи з’єднання майнових прав власності говорить: майнові права варто розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити їх загальну вартість і, як наслідок, вартість самого підприємства. Поділ прав може здійснюватися у такий спосіб:

• фізичний поділ (поділ прав на користування поверхневою ділянкою землі і надрами й ін.),

• поділ за часом володіння (різні види оренди, довічне володіння, майбутні майнові права),

• поділ по правах користування підприємством (обмежене право користування майном підприємства, ліцензії, обмеження на використання майна),

• поділ по видах майнових прав (спільна оренда, траст і ін.),

• поділ по правах кредитора вступити у володіння майном (застави й ін.).

І нарешті, принцип відповідності може бути охарактеризований: будь-яка власність підприємства повинна відповідати ринковим і містобудівним стандартам, що діють у даному регіоні.

Усі ці принципи взаємозалежні, однак при оцінці майна вони можуть бути використані з різним ступенем значимості, що визначається конкретною ситуацією, яка складається при оцінки того чи іншого майна. Наприклад, реалізації деяких принципів оцінки майна підприємства може перешкоджати позиція муніципальних органів чи управлінь, недосконалість законодавчих і нормативних актів, що діють в Україні.