9. Договор продажи недвижимости: понятие, общая характеристика, регистрационные действия.

Понятие дог-ра базируется на общем определении дог-ра К-П, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недв-ти. По дог-ру продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покуп-ля недвижимое имущ-во, а покуп-ль обязуется принять это имущ-во по передаточному акту и уплатить за него опред-ную сторонами денежную сумму.

Консенсуальный - считается заключенным в момент достижения соглашения м/у сторонами в требуемой законом форме. Присущи общие для всех дог-ров К-П черты: возмездность и взаимность.

Стороны дог-ра -продавец и покуп-ль.

Продавец - собственник недв-ти, действующий непосредственно или через своего представителя (относится и к обладателям соответствующих вещных прав на недвижимость).

Участниками договора могут выступать любые субъекты права на стороне как продавца, так и покупателя.

Особенности: если продавец – гос или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хоз ведения или оперативного управления, то имеет ограниченные права по распоряжению имуществом и не в праве продавать без согласия собственника. Учреждение может отчуждать только недвижимое имущество, к-е приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют спец правила предусмотренные законодательством о приватизации.

Предмет - недвижимое имущ-во. Является отличительным признаком, к-й позволил выделить этот вид дог-ра К-П. Недвижимые вещи - все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение к-х без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, обособленные водные объекты, леса, здания, предприятия, подлежащие гос регистрации морские суда и т.д.).

Существенное условие - указание всех данных имущества, которые придают ему индивидуальную определенность, в том числе данные, определяющие расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (сведения, содержащиеся в формах гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также его обременения и ограничения в использовании. При отсутствии этих данных условие о имуществе считается не согласованным сторонами, а договор -не заключенным.

Форма –письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение - недействительность. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. Не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.

регистрации подлежит переход прав на имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Производится учреждениями юстиции в Едином гос реестре в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость. Носит открытый характер: орган обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юр лицу - документы, подтверждающие регистрацию юр лица и полномочия его представителя.

Исполнение договора сторонами до регистрации (имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется, может состояться по решению суда.

Цена - существенное условие, при отсутствии дог-р считается незаключенным. При продаже имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре может быть указана только цена на единицу площади, при этом общая цена имущества определяется исходя из его фактического размера.

обязанность продавца — передача недвижимости покупателю.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, т.к. являются обычными для любого дог-ра К-П, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту

На обоих возлагается обязанность зарегистрировать переход права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая ей занята и необходима для ее использования. Продавец-собственник имеет право продать соответствующую часть земельного участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве. Если недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то он переходит к покупателю на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу.

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если в договоре не определены права собственника то он имеет право ограниченного пользования (сервитут – подлежит гос регистрации) этой частью земельного участка.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475: Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Сроки, в течение которых наступают последствия, могут быть указаны в договоре или законе, если не установлены – применяются разумные.

договора продажи жилого помещения - существенное условие - гарантия прав на жилище лиц, проживающих в нем. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции: что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения, наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Особенность договора - подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента регистрации.