9. Договор постоянной ренты.

Вопросы, которые должны быть оговорены в договоре:

-размер рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением)

- форма договора. Подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то и гос регистрации.

- следование прав получателя ренты за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют: рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, в случае отчуждения плательщиком его обязательства переходят на приобретателя имущества, даже если он не знал об обременении. Покупатель может требовать уменьшения цены или расторжения договора, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении. Отчуждатель имущества несет субсидиарную ответственность с новым собственником, если законом или договором или законом не предусмотрена солидарная ответственность. Движимое имущество не обременяется.

- обеспечение выплаты ренты. Если пол выплату передано недвижимое имущество – автоматически становится предметом залога. Существенным условием договора передачи под ренту денежной суммы или движимого имущества является способ обеспечения исполнения обязательств (залог имущества или поручительство 3го лица, банковская гарантия, страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты). При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

- выплата % в пользу получателя ренты в связи с допущенной плательщиком просрочкой. Размер определяется сторонами, а если не установлен в договоре – учетной ставкой банковского % на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства получателя ренты. Обязанность выплаты % наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты.

Элементы.

Субъекты. Получатель ренты и плательщик.

Получатели: граждане (независимо от возраста и трудоспособности), а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юр лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Это договор в пользу 3го лица, который после выражения им намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Субъектный состав получателей может меняться.

Суть данного вида ренты – неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком.

В отношении плательщиков закон не содержит никаких ограничений. Могут быть граждане или юр лица, если их учредительные документы не запрещают занятие такого рода деятельностью. Обязанность плательщика может переходить к другим лицам.

Предмет образует имущество, которое отчуждается под выплату ренты и сама рента, которая выплачивается получателю. По имуществу нет ограничений. Форма рентных платежей – денежные суммы или предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг, соответствующих по стоимости сумме ренты.

Срок договора определяется сутью вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно. Т.е. без ограничения конкретным периодом. Стороны должны согласовать периодичность, которая может быть любой. Если в договоре не оговорено – выплачивается по окончании каждого календарного квартала, т.е. не позднее, чем день следующего квартала.

О цене можно говорить условно из-за алеаторного (рискового) характера договора. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена. Также должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, который устанавливается сторонами самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер. В последующем размер увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, если сторонами не установлен другой порядок индексации либо она прямо не исключена.

Прекращение договора. Обязательства могут в принципе длиться бесконечно. Случаи прекращения:

Характерные для рентных отношений:

-соглашение сторон о расторжении договора. Сами определяют, на каких началах это происходит: производится ли возврат имущества и уже выплаченный платежей, выплачивается ли компенсация получателю и т.д.

-получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, прекратив долг. Если рента была установлена в его пользу другим лицом, в случае отказа правами может воспользоваться лицо , установившее ренту.

- выкуп постоянной ренты. Суть – плательщик единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительного согласования сторонами выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена рента либо которая определена в порядке, предусмотренном законом и это приводит к освобождению его от обязанности по дальнейшей выплате ренты.. Право на выкуп есть у обеих сторон.

Право плательщика на выкуп носит безусловный характер и может быть ограничено только специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не м.б. осуществлен при жизни получателя ренты либо в течении иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Условие об отказе плательщика на право выкупа является ничтожным. Чтобы воспользоваться правом плательщик должен письменно заявить об отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик просрочил выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Требование о выкупе не является мерой гражданско-правовой ответственности и может быть заявлено получателем независимо от того, виноват ли плательщик в нарушении обязательств.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

В силу особых оснований:

- права получателя переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем (смерть получателя, который не имеет наследников) – обязанность снимается с плательщика и он остается собственником имущества.

Общие:

-в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества, если оно передано за плату и плательщик потребует прекращения обязательства или его изменения. Риск гибели имущества, переданного под выплату ренты бесплатно несет плательщик, то есть по-прежнему будет обязан ее уплачивать.