9. Договор аренды: понятие, общая характеристика.

Одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить др.ой стороне (арендатору) имущ-во за плату во временное владение и польз-е или во временное польз-е (ст. 606 ГК).

договор. консенсуальный, взаимный и возмездный. Цель договора - обеспечить передачу имущ-ва во временное польз-е .

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды.

Сущ. Условие: предмет, цена (в силу того, что не может быть безвозмездным)

Предмет - в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Предметом являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с условием возврата. Возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов).

По договору также передаются принадлежности и документы.

Стороны ДА:

• арендодатель (наймодатель) - любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. (НО: участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью)

• арендатор (наниматель) - любые физические и юридические лица, включая иностранные.( НО: арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой аренде лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью).

При перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует правило о следовании права аренды за вещью. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

При смене арендатора, если такая смена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, к наследнику переходят его права и обязанности на оставшийся срок, если иное не уст-но зак-м или соглашением сторон. Если законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Форма ДА: --письменная - 1) если 1 сторона ю\л; 2) если срок более 1 года

--гос. Регистрация договора – если предмет –недвижимость, если иное не предусмотрено законом. (ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.)

-- договоры, предусматривающего в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом - договоры проката, договоры аренды транспортных средств. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Цена = Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в форме.(НО: арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей.)

Если иное не преду-но законом, договором возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Возможно уменьшение ар-й платы по требованию арендатора в случае существенного ухудшения состояния им-ва.

Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель м. требовать досрочного внесения арендной платы, при этом не более чем за 2 срока подряд.

Срок: 1) опред-ся в договоре

2) если нет, то на неопределенный срок. Расторгнуть такой договор можно в любое время: 1) если движ-е им-во – предупредить за 1мес. 2) если недви-ть – за 3 мес.

3) возможно установление max срока по закону для отд. видов договоров – прекращен по истечению этого срока. Если срок в ДА > max срока => срок в ДА = max сроку

Аренда на срок до 1 года считается краткосрочной.