13. Возникновения права собственности на жилые помещения во вновь возводимых домах. Договор долевого участия.

По общему правилу право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее гос. регистрации, возникает с момента такой регистрации. До этого момента у созданной недвижимости – жилого дома, квартир нет собственника с зарегистрированным правом.

Застройщик, заключая договоры долевого участия в строительстве и привлекая средства для финансирования строительства, имеет обязательственные отношения с дольщиками в виде права на объект недвижимости. Исполнение указанной обязанности возможно только после соответствующей регистрации. Но застройщик не может осуществить регистрацию на вновь созданный объект недвижимости при наличии у него на момент регистрации неисполненных договоров долевого участия, поскольку наличием подобных договоров бесспорно подтверждается то обстоятельство, что объект недвижимости в той части, в которой у застройщика существуют обязательства перед дольщиками, построен им не для себя.

Применительно к долевому участию встречаются ситуации, когда право собственности на весь дом, на каждую квартиру в отдельности регистрируется сначала за застройщиком, инвестором, а затем переход права к дольщику оформляется как купля-продажа.

Более распространенным вариантом является регистрация права собственности на отдельные квартиры непосредственно за дольщиком, конечным приобретателем. При этом ни у участников строительства, ни у регистрирующих органов не вызывает сомнений право застройщика передать дольщикам квартиры без предварительной регистрации за собой соответствующего права собственности.

Предметом договора долевого участия является участие лица в финансировании строительства в размере равном стоимости приобретаемого жилья. После завершения строительства дольщик получает право собственности на долю в построенном доме, которая соответствует определённой квартире.

14. Наследование жилых помещений.

Наследование осуществляется по двум основаниям: по завещанию и по закону.

Открывается в двух случаях: 1) со смертью наследодателя; 2) в случае объявления гражданина умершим.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя.

Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в том числе и жилье или его часть, одному или нескольким лицам. Жилое помещение может быть завещано и ЮЛ, РФ, ее субъектам, а также МО. Жилое помещение, может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности.

М.б. завещательный отказ (обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу к.-л. лица или нескольких лиц (отказополучателей)).

Завещатель вправе в любое время отменить или изменить завещание. Если завещания нет или наследодатель в завещании в отношении жилого помещения не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследников, но так, чтобы у каждого из них было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

Если отсутствуют наследники по закону и по завещанию, имущество умершего переходит в собственность РФ (выморочное).

Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен совершить юридически значимое действие — принять наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Сделать это можно двумя способами:

1) формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;

2) фактически, т.е. путем вступления во владение жилищем, сопровождающегося любыми действиями по управлению и пользованию им.