Вопрос 38.

Законодательство устанавливает две формы платы за землю: земельный налог(впоследствии должен быть заменен налогом на недвижимость) и арендную плату.

Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Вопросы, связанные с взиманием арендной платы за пользование землями, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, регулируются соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами МСУ. Условия взимания арендной платы за пользование частными землями регулируются в договоре аренды, заключенном между частным собственником и арендатором.

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Договор аренды земельного участка определяется согласно ГК РФ – гражданско-правовой договор, который определяет обязательства арендодателя передать арендатору земельный участок во временное пользование и владение за определенную плату. В обычном договоре аренды имеется возможность использования арендодателем имущества без права владения, но в договоре аренды земельного участка это неосуществимо. Пользование и владение полученной землей арендатором возможно, только если составлен договор аренды земли. В таком случае вся продукция и все доходы, которые арендатор получил, используя земельный участок, являются собственностью арендатора. Правовое регулирование таких договоров составляют нормы земельного и гражданского законодательства РФ. Договор должен содержать полный объем данных для идентификации участка: кадастровый паспорт земельного участка, площадь, местонахождение и т.п. Договор аренды устанавливает условия и все положения по срокам оплаты за земельный участок, а размер арендной платы обычно устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти или органами местного самоуправления. Исполнительная власть различных субъектов РФ может устанавливать все порядки по определению и утверждению арендной платы, устанавливая средний кадастровый уровень стоимости по муниципальному району (определенному городу).

Вопрос 39.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта. 

Если категория и вид разрешенного исп-ния зем. участка не установлены, то их установление осущ-ся в соотв. с Зем. кодексом РФ, зем. и градостроительным законодательством.

Виды разрешённого использования земельных участков устан-ся применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

• основные виды разрешенного использования;

• условно разрешённые виды использования;

• вспомогат. виды разреш. исп-ния, допустимые только как дополнит. к основным и условно разреш. видам исп-ния и осущ-мые с ними.

Изменение вида разреш. исп-ния проводится в соотв. с градостроит. регламентом для данной территориальной зоны при соблюдении требований технических регламентов.

Основные виды разрешённого использования земельных участков:

• для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС)

• для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ)

• для дачного строительства

• для ведения дачного хозяйства

• для сельскохозяйственного производства

• для организации фермерского хозяйства

• для организации крестьянско-фермерского хозяйства

• для ведения сельского хозяйства

• под малоэтажное жилищное строительство

• для сельскохозяйственного использования

• для жилищного строительства

• жилая, коммерческая застройка

• иное разрешённое использование

На первый взгляд, некоторые виды разрешённого использования очень близки, однако каждый имеет принципиальные отличия. Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём не предусмотрено.  А вот участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие регистрацию, прописку) обязательно должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад.  Личное подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если земля относится к категории «земли населённых пунктов».  На земле с/х назначения собственник обязан (в других видах пользования – это не обязанность, а право) вести сельскохозяйственную деятельность (сажать овощи, выращивать фрукты, разводить скот т.п.), он должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о доходах в налоговых органах. Имеющий в собственности землю, может изменить вид её разрешённого использования.

Примеры разрешённых видов функционального исп-ния территории:  Многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100м2, предприятия общ. питания, отделения банков, общежития и т.д.

Примеры неосновных и сопутствующих видов функционального исп-ния территории: встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или открытые стоянки для врем. хранения автотранспорта.

Примеры условно разрешённых видов функционального исп-ния территории: разрешённые жилые дома, но превышающие параметры требований к застройке зем. участков, спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, административ. предприятия, офисы, конторы, сооружения для пост. и врем. хранения транспортных средств, врем. сооружения мелкорозничной торговли.

1 О государственном земельном кадастре: Федеральный закон РФ от 02.01.2000. № 28-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 149.