IV. Право застройки.

На одной стороне — определенный субъект права (застройщик), а на другой —универсально-безличная масса, «все прочие» лица. 

Но: собственник  имущества, обремененного правом застройки явно состоит с застройщиком в особых правовых отношениях, вытекающих именно из права застройки, но глубоко отличных от тех отношений, в коих состоят с застройщиком «все прочие» лица.

Эти «особые отношения» между застройщиком и собственником распадаются на два круга: 1) отношения, в коих застройщик является управомоченным, а собственник —обязанным; 2) отношения, в коих застройщик является обязанным, а собственник — управомоченным.

Уже одно это наличие в праве застройки особых отношений застройщика с собственником, отличных от отношений его к «прочим» лицам, совершенно исключает возможность применения к праву застройки квалификации «вещного» или «абсолютного» права в смысле указанных выше определений.

Мы должны еще подчеркнуть следующие два момента:

1) договорный характер права застройки;

2) двусторонний характер застроечного правоотношения.

Здесь договор является основанием не только возникновения, но и длящегося существования права застройки. Таким образом, подобно праву имущественного найма, право застройки основано на длящемся договорном отношении.

Так, правам застройщика (а, следовательно, соответствующим обязанностям собственника-государства) на: 1) возведение построек; 2) пользование ими и, в подлежащей мере, участком; 3) возмещение, в будущем, стоимости построек — корреспондируют обязанности застройщика (а, следовательно, и соответствующие права собственника-государства) к: 1) возведению построек; 2) поддержанию их в исправности, внесению платежей за пользование и т.д.; 3) сдаче построек государству.

Подведем итоги сказанному о праве застройки. Здесь нет абсолютного правоотношения, т.е. непосредственного правоотношения застройщика со «всеми прочими» лицами, совершенно «одинакового», притом, по адресу «каждого» из них, как то полагалось бы с точки зрения вышеприведенных формул абсолютного права. Напротив того, здесь явно предстает перед нами «относительное» правоотношение, а именно непосредственное правоотношение застройщика лишь со сдатчиком земельного участка. Оно, к тому же, чаще всего (а по праву СССР — всегда) отличается двусторонностью (взаимностью прав и обязанностей) и основано на длящемся договоре, является, следовательно, строго договорным и притом двусторонним правоотношением^[xxxi].

V. Право залога.

Еще яснее ощущается относительный характер залогового права.

Залоговое право не рассчитано на длительность, не предоставляет пользования заложенной вещью или ее выгодами, не имеет самодовлеющей ценности для управомоченного. Оно установлено лишь затем, чтобы обеспечить за управомоченным получение известной ценности; по достижении этой цели оно само собою и немедленно прекращается; и чем скорее наступает такое прекращение, тем более это соответствует интересу управомоченного^[xxxii].

Мы полагаем, однако, что залоговое право не является вещным (абсолютным) правом не столько по отсутствию или ограничению в нем упомянутых признаков «вещности», сколько по самой структуре залогового права, как права «относительного».

И здесь — как и в праве застройки — следует, к тому же, отметить:

1) длящийся договорный характер огромного большинства залоговых правоотношений, с полной наглядностью подчеркивающий их относительную (а не абсолютную) природу^[xxxvii];

2) обоюдность прав и обязанностей обеих сторон в залоговом правоотношении (залогодержателя и залогодателя), свидетельствующую о той же относительности залогового права. Так, напр., каждая из сторон — в зависимости от того, у какой из них находится в данный момент заложенное имущество —обязана содержать его в надлежащем виде и даже страховать его (ст. 97 ГК).

Правда, в обязанностях залогодержателя по отношению к залогодателю нет той эквивалентности его правам по адресу последнего, какая была отмечена выше во взаимоотношениях между застройщиком и сдатчиком земельного участка. Но это объясняется тем, что залоговое право, по своему хозяйственному содержанию, вообще не предоставляет залогодержателю ценности, требующей эквивалентного возмещения, а имеет лишь обеспечительную функцию.

По общепризнанному взгляду объектом залога может быть не только вещь, но и «право».

Но и мы — вместе с господствующим мнением — полагаем, что залог (и узуфрукт) права требования (и вообще всякого права) имеет ту же юридическую природу, что и залог (и узуфрукт) вещи^[xl]. А отсюда — еще лишний довод в пользу того, что и залоговое право на вещь не является абсолютным (вещным) правом.