77. Содержание процесса оценки имущества

В соответствии с ФСО№1 оценка проводится в несколько этапов:

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) сбор и анализ необходимой инф-ции;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов;

4) согласование результатов применения подходов и определение итоговой стоимости;

5) составление отчета об оценке.

На этапе «постановка задачи»осуществляется:

• объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение, особенности бизнеса;

• устанавливаются связ с объектом имущ права

• определяется дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки;

• указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т.д.;

• устанавливается вид ст-ти в соотв с поставл. Целью

• формулируются ограничивающие условия влияющ на оценку ст-ти

На этапе «Заключение договора об оценке»проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия, устанавливаются источники из получения; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.

На этапе «Сбор и анализ инф-ции д/проведен оценки»опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса.

Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии).

После сбора информации начинается «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии. Независимо от степени детализации финансовый анализ состояния предприятия проводится в два этапа:

1) анализ финансовых отчетов;

2) анализ финансовых коэффициентов.

На этапе «Применение подходов к оценке»выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать. Традиционных подходов к оценке три: сравнительный; затратный; доходный.

На этапе «Согласование результатов применения подходов и определение итоговой оценки стоимости»обобщаются результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

На заключительном этапе выполняется составление и передача заказчику отчета об оценке.

78. Сравнительный подход к оценке имущества…

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным;

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

• дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

• информация должна быть исчерпывающей;

• факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Основные преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости

Преимущества

• Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке

• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

• Статистически обоснован

• Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов

• Позволяет получать точные результаты при оценке объектов на активных рынках

• При наличии большого количества информации достаточно прост в применении

Недостатки

• Нет абсолютно одинаковых продаж

• Сложность сбора информации о фактических ценах-продаж (особенно нежилых помещений)

• Зависимость от активности и стабильности рынка

Основные этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка, Сбор информации об аналогах объекта предлагаемых на продажу или недавно

проданных

2. Выбор единиц и элементов сравнения объекта и аналогов

3. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналога по всем элементам сравнения

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки

5. Согласование скорректированных цен для установления стоимости объекта оценки

Для сглаживания отличий между аналогами и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены. Скорректированная цена — это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Методы расчёта корректировок

• парный анализ продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

• Статистический анализ – применение мат методов и регрессионного анализа

• Относительный сравнительный анализ анализ сопоставимых продаж д/опред-я относительных корректировок

Основные методы внесения корректировок

• Метод общей суммы – все корректировки на отличия вносят в виде денежной суммы

• Метод мультипликативных процентных отклонений – поправки в % учитывают взаимосвязь факторов м/у собой(отрицательные поправки <100%, корректировочные к-ты <1), (положительные >100, к-ты >1)

• Смешанный метод

Согласование скорректированных цен – правило – чем меньше кол-во и величина внесённых корректировок внесённых в цену аналога тем больший вес имеет данный аналог. Также используют – среднеарифметоческое значение, медиана, мода,