87. Методы оценки физического износа имущества
Физический износ машин и оборудования в основном рассчитывается след методами:
1.метод срока жизни -
,
где И - износ, руб.;СВ - стоимость
воспроизводства, руб.; ЭВ - эффективный
возраст, лет; СЭЖ - типичный срок
экономической жизни, лет.
,
где И — износ в процентах от стоимости
воспроизводства.
Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка - уменьшить.
Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом — количеством лет, прошедших со дня постройки
2 метод нормативного срока службы
И(%)=Тэк/Тн*100% (фактич срок эксплуатации, лет/нормативный срок,лет)
3 метод укрупнённой оценки тех состояния – применение оценочной шкалы (хорошее, удовлетворит, непригодное состояние)
При оценке недвижимости физ износ определяют по правилам износа жилых зданий ВСН 53-68(р)
При оценке физ износа учитывают что элементы здания делятся на 2 категории
долговременные – стены, перекрытия, фундаменты
быстро изнашиваемые – элементы чей срок службы < экономической жизни здания – окраска, крыша
Ифиз = ∑Фi*di , n – кол-во эл-тов, Фi-физ износ i-го эл-та, di- доля i-го эл-та в общ.ст-ти строит-ва
Физический износ можно разделить на два вида:
1) исправимый - износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
2) неисправимый - износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.
Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определенный в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.
88. Оценка машин и оборудования
Этапы оценки стоимости машин и оборудования (в том числе офисного):
1) посещение рабочих помещений и осмотр машин и оборудования;
2) изучение инвентарных списков, предоставленных руководством предприятия;
3) применение методов оценки машин и оборудования.
В отчете об оценке должно быть указано, проводил ли оценщик инвентаризацию лично.
Методы оценки машин и оборудования тоже опираются на три подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подходв оценке машин и оборудования основан на определении стоимости восстановления или стоимости замещения, связанных с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
Стоимость восстановления оцениваемых машин и оборудования — это стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки или стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам.
Стоимость замещения оцениваемых машин или оборудования — это минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах.
При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:
1) функциональное сходство (по области применения, назначению);
2) конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
3) параметрическое сходство (по значению параметров).
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости или стоимости замещения отчитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.
физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется двумя методами.
1. Метод срока жизни. Этот метод базируется на соотношении:
И – износ, руб; ЭВ – эффективный возраст, лет; СВ – стоимость воспроизводства, руб; СЭЖ – типичный срок экономической жизни, лет.
2. Метод укрупненной оценки технического состояния. Данный метод основан на применении оценочной шкалы (процент износа 0-20; 21-40… - оценка)
Сравнительный подходк оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. 1.нахождение аналога 2.внесение корректировок
Доходный подход в оценке машин и оборудования заключается в прогнозировании ожидаемого дохода от оцениваемого объекта, но применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. В целом сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование. Таким образом, нередко единственно возможным является затратный подход.
Методы доходного подхода к оценке оборудования
метод дисконтирования чистых доходов
метод прямой капитализации чистого дохода Ст-ть = Доход/ставка кап-ции
метод равноэффективного аналога