79. Доходный подход к оценке недвижимого имущества: анализ доходов и расходов, методы преобразования доходов в стоимость объекта.
Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от исп-я недвижимости.
Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта:
Потенциальный валовой доход (PGI)— максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле:
PGI = S х А х n, где S — площадь объекта оценки; А — ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;n— количество месяцев в периоде.
Рис. 1. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
Действительный валовой доход (EGI)— потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы, увеличенный на дополнительные виды доходов:EGI = PGI- L + I, где L — убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных задолженностей;I— дополнительные доходы от использования объекта.
чистый операционный доход— действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов:N0I = EGI - ОЕ, где N0I- чистый операционный доход; ОЕ - операционные расходы. Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.
Прямая капитализация — оценка имущества
при сохранении стабильных условий его
использования, постоянной величине
дохода, отсутствии первоначальных
инвестиций и одновременном учете
возврата капитала и дохода на капитал.
Основные условия применения: период
поступления дохода стремится к
бесконечности, величина дохода постоянна,
не учитываются первоначальные инвестиции.
Расчеты проводятся по формуле:
гдеPV- текущая стоимость
недвижимости;N0I- ожидаемый чистый операционный доход
за первый после даты оценки год;R- общая ставка капитализации.
В целом, доходный подход точнее, чем сравнительный и затратный, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
80. Подход к оценке через дисконтирование денежных потоков.
Доходный подход— это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Целесообразность применения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.
Метод дисконтирования денежных потоков
Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, денежные потоки которых нестабильны.
Метод дисконтирования денежных потоков – определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода.
PV-текущая стоимость;CFn- доходn-го периода;FV-реверсия (расчет величины стоимости имущества (предприятия) в постпрогнозный период);DR– ставка дисконтирования;n– последний год прогнозного периода.
В вышеприведенной формуле денежные потоки дисконтируются, как если бы они были получены в конце года. Иногда оценщик считает целесообразным дисконтировать денежные потоки, как если бы предполагалось их получение в середине прогнозного года (в частности, при сезонности производства, или с учетом того, что доход поступает частями в течение года, а не единовременно общей суммой в конце года). Тогда формула принимает вид:
