9.6. Порівняльний підхід оцінювання вартості підприємства

Порівняльний (ринковий) підхід включає три основні методи:

- метод галузевих коефіцієнтів, заснований на спеціальних формулах і цінових показниках, що використовуються в окремих галузях виробництва. Формули і цінові показники виводяться емпіричним шляхом із даних про продажі підприємств;

- метод ринку капіталу, який базується на реальних цінах, що виплатили за акції схожих компаній на фондових ринках;

- метод операцій (угод), заснований на цінах придбання контрольних пакетів акцій схожих підприємств або цінах придбання аналогічних підприємств.

Метод галузевих коефіцієнтів використовується для орієнтовних оцінок вартості підприємств. Досвід західних оцінних фірм свідчить:

• рекламні агентства і бухгалтерські фірми продаються відповідно за 0,7 і 0,5 від річної виручки;

• салони краси — 0,25-0,7 від суми річної виручки + вартість устаткування і запасів;

• ресторани і туристичні агентства — відповідно 0,25-0,5 і 0,04-0,1 від валової виручки;

• заправні станції 1,2-2,0 від місячної виручки;

• страхові агентства— 1,0-2,0 від річних зборів;

• підприємства роздрібної торгівлі — 0,75-1,5 від суми чистого доходу + устаткування + запаси;

• машинобудівні підприємства — 1,5-2,5 від суми чистий доход + запаси.

Метод ринку капіталу заснований на ринкових цінах акцій підприємств, схожих з оцінюваним підприємством. Діючи за принципом заміщення, інвестор може інвестувати кошти або в схожу компанію, або в оцінювану. Тому дані про зіставні підприємства при використанні відповідних корегувань можуть послужити орієнтирами для визначення вартості оцінюваного підприємства. Перевага даного методу полягає у використанні фактичної інформації, а не прогнозних даних, що мають певну невизначеність. Для реалізації цього методу необхідна достовірна і детальна фінансова і ринкова інформація по групі зіставних підприємств.

Алгоритм даного методу включає наступні етапи:

1. Вибір підприємств-аналогів.

2. Фінансовий аналіз і зіставлення.

3. Вибір і обчислення оцінних коефіцієнтів.

4. Застосування коефіцієнтів до оцінюваного підприємства.

5. Внесення поправок до підсумкової вартості підприємства.

При відборі підприємств-аналогів враховуються наступні ознаки зіставності:

- тотожність продукції, що виробляється;

- ідентичність періодів, що вивчаються;

- тотожність стадій розвитку підприємств (наприклад, стадії зростання або спаду) і розмірів виробничої потужності;

- схожість кліматичних і територіальних особливостей;

- зіставність фінансових характеристик підприємств.

Важлива складова частина оцінки — аналіз фінансового положення підприємства. Система аналітичних показників і критеріїв порівняння, яка використовується при аналізі фінансового положення підприємства, так само як і методологія оцінки вартості підприємства в цілому, залежить від мети і функцій оцінки. Наприклад, при оцінці з метою оподаткування найважливішими аналітичними показниками є: структура майна підприємства і рентабельність активів і продукції; при купівлі-продажу підприємства — платоспроможність підприємства, ліквідність активів, динаміка рентабельності; при реорганізації підприємства — ділова активність, структура капіталу.

У ході проведення оцінки система аналізованих фінансових характеристик і послідовність процедур аналізу корегуються відповідно до мети і функцій оцінки. Аналітичні процедури вивчення рівня і динаміки показників фінансового положення підприємства при різній меті і методах однакові. Це дозволяє використовувати типову схему фінансового аналізу в цілях спрощення його організації і проведення.

Встановлення періоду, за який проводиться фінансовий аналіз, також залежить від мети і методів оцінки. Вартість підприємства в цілях його реорганізації або купівлі-продажу ґрунтується переважно на прогнозних оцінках, тоді як для мети оподаткування використовуються в основному дані про поточну діяльність підприємства. При аналізі прогнозних оцінок слід брати до уваги не тільки рівень фінансових показників на дату оцінки, але й їх динаміку за певний період, попередній даті оцінки.

Вибір і розрахунок оцінних коефіцієнтів також є невід'ємними елементами методу ринку капіталу.

Метод операцій (або метод угод) — окремий випадок методу ринку капіталів, заснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів акцій зіставних підприємств або аналізі цін придбання підприємств цілком.

Вибір зіставних підприємств здійснюється, як і в методі ринку капіталу, виходячи з схожих підприємств по галузі, продукції, життєвому циклу, географії, розмірам, стратегії діяльності, фінансовим характеристикам (рентабельності, темпам зростання тощо).

В нинішніх умовах доцільно обмежувати пошук аналогів тим містом, в якому знаходиться оцінюваний об'єкт. Можливо, в майбутньому ринок нерухомості України можна буде розглядати як єдину ринкову зону. При цьому необхідно буде лише коректно вносити поправки за наступними характеристиками: час продажу; місцеположення об'єкту; умови продажу; умови фінансування (процентна ставка, термін кредиту, договори про участь); фізичні характеристики (площі, обсяги, якість будівництва і експлуатації, зручності, функціональна придатність).

Причому розглядати пріоритети характеристик необхідно саме в приведеній послідовності, а поправки вводити на кумулятивній основі.

Фінансовий аналіз і зіставлення показників здійснюються так само, як і при використанні методу ринку капіталів. Фінансовий аналіз необхідний для визначення зіставного підприємства і прийнятного оцінного коефіцієнта.

Вибір і обчислення оцінних коефіцієнтів через нестачу даних про операції (продажі) обмежується. Звичайно використовуються коефіцієнти Ціна / Чистий прибуток (Ціна / Прибуток) або Ціна / Балансова вартість.

Головна відмінність методу операцій (угод) від методу ринку капіталу полягає в тому, що перший визначає рівень вартості контрольного пакету акцій, що дозволяє повністю управляти підприємством, тоді як другий визначає вартість підприємства на рівні неконтрольного пакету.

Слід зазначити, що використання порівняльного (ринкового) підходу до оцінки підприємств в Україні сьогодні стримується відсутністю необхідної інформації про реальні операції на відкритому ринку. На жаль, випущений в Україні «Довідник аналогів» приймати як джерело інформації з аналогового продажу можна тільки з великою обачністю, оскільки він дуже скупо і не за всіма параметрами описує характеристики проданих об'єктів. Проте інформація довідника надзвичайно корисна і цікава. Навіть збіглий аналіз дозволяє зробити ряд спостережень:

- кон'юнктура нерухомості в різних містах України різна, і ціни об'єктів (мінімальна, середня, максимальна), що продаються, відповідно знаходяться в прямій залежності від рейтингу міста за його інвестиційною привабливістю;

- для об'єктів одного функціонального призначення, за інших рівними умовами, із збільшенням їх площі вартість одиниці площі падає. Цьому можна знайти розумне обґрунтування: по-перше, на об'єкт меншої площі доводиться більше платоспроможних покупців; по-друге, кожний покупець прагне оптимальної площі, а її надлишки не додають привабливості об'єкту, і це відповідно визначає зниження рівня вартості одиниці площі.