6. Арендные отношения в сфере здравоохранения

Если говорить об арендных отношениях в здравоохранении, то следует признать наличие широкого проблемного поля в этой сфере. Нормы ГК, регулирующие арендные отношения, в наиболее общем плане охватывают все их стороны, но не предусматривают какой-либо специфики для медицинских организаций. Единое правовое поле по вопросам аренды для всех субъектов экономической деятельности, безусловно, имеет свои положительные стороны. Вместе с тем позитивные эффекты в этом случае проявляются, главным образом, в правовой сфере. Единообразие нормативной базы по аренде облегчает:

- анализ всех элементов арендных правоотношений;

- процедуры согласования интересов сторон;

- механизмы разрешения разногласий, конфликтов и споров.

Однако единообразие формы нередко отстает от более богатого содержания политической, социальной и экономической жизни страны. В бинарной оппозиции «законность-целесообразность» есть и позитивная составляющая, проявляющаяся в периоды снятия противоречий путем насыщения юридической формы опережающим ее в развитие политическим, социальным и экономическим содержанием. Следовательно, противоречие законности и целесообразности носит диалектический характер, что позволяет избегать, с одной стороны, догматизма формы, а, с другой стороны, релятивизма содержания.

Сказанное выше можно было бы счесть за излишнее теоретизирование, если бы не многочисленные примеры того, что юридическая форма нередко догматизируется. Представляется, что юридическая форма, препятствующая реализации принципа целесообразности, нуждается в коррекции, если только не предположить, что цель юридической формы состоит в построении непреступной стены, по одну сторону которой ходят субъекты арендных отношений, а по другую – экономическая целесообразность.

Реализация принципа целесообразности в арендных отношениях должна быть обеспечена как юридическими, так и политическими, социальными и экономическими гарантиями. Традиционно сильными для России субъектами рыночной экономики являются представители сырьевых отраслей хозяйствования (нефть, газ, энергетика). Государство обоснованно на законодательном уровне обеспечивает поддержку субъектов военно-промышленного комплекса. Представляется, что не в меньшей, если не в большей, степени в такой поддержке нуждается здравоохранение. Тем более, что такая поддержка определена в ч. 2 ст. 41 Конституции РФ, где указано: «В Российской Федерации финансируются федеральные программы охраны и укрепления здоровья населения, принимаются меры по развитию государственной, муниципальной, частной систем здравоохранения, поощряется деятельность, способствующая укреплению здоровья человека, развитию физической культуры и спорта, экологическому и санитарно-эпидемиологическому благополучию».

Сложная социальная ситуация в стране, безусловно, сместила вектор неотложных мер политического и экономического характера в сторону государственной и муниципальной системы здравоохранения. Но не будет преувеличением, если сказать то, что инновационный и интенсивный импульс реформе здравоохранения могут придать субъекты частной системы здравоохранения. Вместе с тем именно субъекты частной системы здравоохранения, к сожалению, замыкают уровень государственного интереса по шкале: сырье – промышленность – социальная сфера – государственная – муниципальная – частная система здравоохранения.

Очевидно, что не стоит впадать в утопию, предполагая, что в ближайшее время частная медицина попадет в центр внимания государства и общества. Но есть проблемы, которые должны быть актуализированы уже сегодня. Одной из таких актуальных проблем являются арендные отношения в здравоохранении, для решения которой в современной России имеются необходимые политические, социальные и экономические предпосылки. Субъекты частной системы здравоохранения нуждаются в большей правовой защите их законных интересов в сфере арендных отношений. Таким интересам, в частности, отвечают следующие аспекты арендных отношений: длительный срок аренды, твердая сумма арендной платы, разумная и справедливая организация торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости.

Какой срок аренды объектов недвижимости определенный или неопределенный в большей степени отвечает интересам арендатора? Очевидно, что интересам субъектов частной системы здравоохранения в большей степени отвечает договор аренда с указанием определенного срока. При заключении договора аренды на неопределенный срок вероятность сохранения стабильных и длительных отношений значительно меньше, чем при договоре с указанием срока его действия, поскольку каждая из сторон (практика показывает, что чаще такой стороной бывает арендодатель) вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано: «Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора, за три месяца».

Представляется, что специальными нормами в законодательстве необходимо предусмотреть, что при заключении договора аренды с субъектами частной системы здравоохранения срок аренды помещения не может быть менее 15 лет и более 50 лет, если по инициативе арендатора в договоре аренды не указывается срок менее 15 лет. Наряду с этим необходимо признать важным условием договора аренды указание момента начала пользования недвижимым имуществом. Указанные нормы, закрепленные в специальном законодательном акте, в значительной степени будут способствовать обеспечению стабильности арендных отношений в частной системе здравоохранения.

На первый взгляд, представляется, что в статье 614 ГК достаточно полно и всесторонне урегулированы все стороны, связанные с арендной платой. Вместе с тем арбитражная практика свидетельствует о том, что наиболее частным предметом разногласий, конфликтов и споров между сторонами по договору аренды является именно арендная плата.

Характерный пример из арбитражной практики приведен в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п. 3 ст. 614 ГК содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал, обосновав это тем, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п. 3 ст. 614 ГК, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 317 ГК, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 ГК является неосновательным.

В силу п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК.

Данный случай из арбитражной практики показателен тем, что в нем нашли отражения наиболее типичные обстоятельства, с которыми арендодатель связывает изменение размера арендной платы, а именно:

- отсутствие твердой суммы арендной платы, с чем связана ее определяемость, то есть исчисление по каждому сроку платежа;

- ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции;

- установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, что означает установление механизма ее исчисления.

Из приведенного примера становится очевидным, что интересам субъектов частной системы здравоохранения отвечает установление твердой суммы арендной платы в рублях (без указания эквивалента в иностранной валюте) с предоставлением в законе возможности изменения размера арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Важным является и тот факт, что субъекты частной системы здравоохранения могут быть исполнителями федеральных, территориальных и муниципальных целевых программ в сфере здравоохранения, в также оказывать помощь населению в системе обязательного медицинского страхования. Представляется, что в этих случаях субъекты частной системы здравоохранения вправе рассчитывать на снижение размера арендной платы, пропорциональное их участию в оказании бесплатной медицинской помощи.