24. Регулирование рынка жилья. Проблемы становления рынка жилья в России

Основные дефекты рынка жилья: 1) влияние дохода на качество и количество жилищных услуг. Люди распределяют собственный доход (или богатство) между расходами на жилье и на другие товары и услуги. Поэтому, чем больше доход, тем больше возможностей у семьи расходовать деньги на жилье. А поскольку различия в доходах семей достаточно велики, то это объясняет существенные различия в качестве используемого ими жилья; 2) трудность предоставления высококачественного жилья по низким ценам. Затраты, связанные с предоставлением единицы жилищных услуг данного качества, не зависят от того, кто потребляет эту услугу: богатая или бедная семья. Поэтому низкий доход семьи заставляет ее экономить либо на количестве, либо на качестве жилищных услуг; 3) эффект соседства, являющийся формой проявления отрицательных внешних эффектов на рынке жилья. Жилище иммобильно, его нельзя перенести в другой микрорайон, поэтому ветхое состояние жилищ не только обусловливает падение их собственной стоимости, но и снижает цену окружающих строений. Таким образом, обветшание жилищного фонда является результатом как реакции рынка на потребности в жилье бедных семей, так и отрицательного внешнего эффекта соседства. Дефекты рынка и внешние эффекты - это те сферы, которые требуют участия государства.

Государственные и местные жилищные программы: Направления: 1) политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами: строительство государственного жилья и субсидирование частного строительства; 2) политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.); 3) административное ограничение квартирной платы.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ: 1) Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных; 2) Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.; 3) Ограничение максимальной квартплаты.

1) Политика стимулирования предложения: местные орг. могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами: а) Капитальные субсидии - государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации; б) Субсидии расходов по эксплуатации жилья - правительство может субсидировать расходы, связанные с эксплуатацией жилья, покрывая разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, например, 30% своего дохода; в) Субсидии на ремонт - правительство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем; г) Субсидирование частного жилья.

2) Политика стимулирования спроса - осуществляется с целью предоставления бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как нового, так и старого жилья, которое обычно дешевле. Различают купоны двух типов: квартирные сертификаты и жи­лищные ваучеры.

3) Ограничение квартплаты - наиболее простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Вместе с тем это не самый эффективный метод. Фактически ограничение квартплаты означает перераспределение доходов, передачу определенной суммы от домовладельца каждому жильцу. Ограничение квартплаты ведет к тому, что часть домовла­дельцев находят для своих домов более выгодное применение или просто сносят их для расчистки территории под коммер­ческое использование. При ограничении квартирной платы происходит снижение стоимости жилища, поскольку потенциальные покупатели, определяя цену, ориентируются на доход, который приносит жилище владельцу. В конечном счете, ограничение квартплаты напрямую связано и с дефицитом жилья.

Проблемы становления рынка жилья в России одна из наиболее сложных направлений реформ.

История обособления ЖКХ в сов. системе помогает осмыслить и ту логику, в которой осуществляется современная реформа, решаются проблемы становления рынка жилья. Процесс реформирования по-прежнему основывается не на идее единого городского хозяйства, а на представлении о двух самостоятельных направлениях — новое строительство и рынок жилья, с одной стороны, и коммунальные услуги — с другой. Факторы, замедляющие развитие города:

1) Приватизация жилья — исходное условие для становления рынка. Приватизация — процесс добровольный, по времени срок бесплатной приватизации не ограничивался. В результате был получен серьезный социальный результат — население по условной цене (фактически бесплатно) получило квартиры. Остался открытым вопрос о самих зданиях. Владельцы квартир нe являются в большинстве случаев собственниками зданий, даже если значительная часть квартир приватизирована. Они не обязаны брать на себя какие-либо обязательства по управлению недвижимостью. Следовательно, возникает проблема сохранности зданий. Случаи создания товариществ собственников жилья (кондоминиумов) с принятием мест коллективного пользования в общедолевую собственность остаются редкими во многих городах России.

2) Обслуживание жилья - серьезнейшая проблема, прямо связанная с формированием рынка жилья. Организация обслуживания и механизм оплаты жилищно-коммунальных услуг — это те основные вопросы, которые находятся в центре внимания текущей мун. жилищной политики. В области оплаты жилья и коммунальных услуг была выбрана стратегия ее постепенного повышения. При этом предусматривалось создать систему социальной поддержки малообеспеченных семей, не способных по своему уровню дохода оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Механизм предоставления субсидий основан на добровольно-заявительном принципе. Субсидии предполагалось выдавать в том случае, если расходы семьи на эти цели превышали нормативно установленную долю в семейном доходе, исходя из социальной нормы жилья, утвержденной в данном регионе.