3.2. Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на экономические процессы в стране, выполняя ряд общих и специальных функций [5].
Одна из главных функций рынка — ценообразующая: установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по наиболее эффективным сферам предпринимательства. В современной экономике рыночное регулирование дополняется государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.
Таким образом, посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
создание новых объектов недвижимости;
передачу прав на недвижимость;
установление равновесных цен на объекты недвижимости;
эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
инвестирование в недвижимость.
3.3. Субъекты рынка недвижимости
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:
продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;
профессиональные участники рынка недвижимости – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
Продавец – лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель).
Покупатель – лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель).
По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке недвижимости. Профессиональных участников рынка недвижимости можно разделить на институциональных и неинституциональных участников [8].
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
государственные нотариусы.
К неинституциональным
участникам, работающим
на коммерческой основе, относятся
предприниматели, в качестве которых
могут
выступать юридические или физические
лица, в том числе унитарные предприятия
государственной собственности,
осуществляющие ту или иную коммерческую
деятельность (работы, услуги) на рынке
в соответствии с законом (имеется в виду
регистрация, а в необходимых случаях —
лицензирование деятельности): брокеры,
оценщики недвижимости, девелоперы,
редевелоперы, управляющие недвижимостью,
проектировщики и строители, страховщики,
участники фондового рынка недвижимости,
аналитики,
Риэлтор – лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом Российской гильдии Риэлторов и которое признает, а в своей практической работе использует, нормы настоящих «Стандартов практики» и «Кодекса этики» РГР.
Риэлторская деятельность – профессиональная деятельность риэлтора по совершению им от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них, на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
Агентство недвижимости — организация, профессионально занимающиеся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. Данные организации выполняют следующие операции на рынке недвижимости:
совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);
сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);
расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;
продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.
Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.
На рынке недвижимости г.Юрга агентства недвижимости предоставляют следующие виды услуг:
посредничество при проведении сделок с недвижимостью;
оформление полного пакета документов при проведении операций с недвижимостью;
посреднические услуги при аренде квартир;
помощь при проведении приватизации и другие виды услуг.
Пример договора на оказание риэлторских услуг представлен в приложении Б.
Брокер – профессиональный риэлтор, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий лицензию на право осуществления риэлторской деятельности и имеющий страховку своей профессиональной ответственности.
Агент – физическое лицо, выполняющее работу в интересах риэлтора.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — девелопер (застройщик) [8]. На рынке недвижимости девелопер выполняет следующие функции:
выбор экономически эффективного проекта;
создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
поиск инвесторов;
определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
отбор и привлечение подрядчиков;
контроль над осуществлением работ.
Девелопер — центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.
Оценщик — лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой собственности. Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию Министерством имущественных отношений РФ.
Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 года № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)» профессиональному оценщику вменяются следующие должностные обязанности:
устанавливать рыночную и иную стоимость объекта;
выявлять потребность в услугах по оценке;
устанавливать деловые контакты и вести переговоры с клиентами;
заключать и оформлять договор о проведении оценки;
составлять отчет о выполненной работе;
обеспечивать сохранность составленного отчета об оценке;
консультировать заказчика о существующем законодательстве об оценочной деятельности.
Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.