Глава 2. Право собственности на недвижимость

2.1. Собственность в экономическом и юридическом смысле

Собственность — весьма сложное явление, которое с разных сторон изучают несколько общественных наук. Экономическая теория анализирует экономическое содержание этого явления, а юриспруденция — правовое.

Под собственностью в экономическом смысле подразумеваются сложившиеся фактически отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию материальных и нематериальных благ. Собственность же в юридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые устанавливает государство в обязательном порядке для всех граждан.

В соответствии с этим система экономических отношений собственности [10] включает следующие элементы: а) присвоение факторов и результатов производства; б) хозяйственное использование материальных и иных средств и в) получение дохода от собственности.

Присвоение — экономическая связь между людьми, которая устанавливает их отношение к вещам как к своим. Такая связь составляет основу производственного процесса. Ведь всякое производство материальных благ означает присвоение людьми природного вещества и энергии в целях удовлетворения их потребностей. Оно всегда протекает в рамках определенной формы собственности.

Собственники средств производства не всегда сами занимаются созидательной деятельностью. Они дают другим лицам возможность употреблять их имущество (например, землю, дом, оборудование) в хозяйственных целях на определенных условиях. Тогда между собственником и предпринимателем возникают отношения хозяйственного использования имущества. Последний получает возможность временно владеть и пользоваться объектом чужой собственности. Это может быть, скажем, аренда — наем одним лицом (или организацией) у другого лица (организации) имущества во временное пользование на определенный срок и за установленную плату.

Собственность экономически оправдывает себя, если приносит доход ее владельцу. Такой доход представляет собой весь вновь созданный продукт или его часть, которые получены благодаря применению труда и средств производства.

При определении собственности в юридическом смысле выявляются субъекты права собственности и объекты их гражданских прав.

В законодательном порядке субъектами права собственности являются:

• гражданин (физическое лицо) — человек как субъект гражданских (имущественных и неимущественных) прав и обязанностей;

• юридическое лицо — организация (объединение лиц, предприятие, учреждение), являющаяся субъектом гражданских прав и обязанностей;

• государство и муниципальные образования (органы местного управления и самоуправления).

В законодательстве особо выделяются объекты гражданских прав. К ним относятся:

• недвижимое имущество;

• движимые вещи (деньги, ценные бумаги и другие вещи, не относящиеся к недвижимости);

• интеллектуальная собственность (результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг: фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и др.).

После того как государство законодательно урегулирует имущественные отношения между указанными лицами, они наделяются правом собственности. Это право включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом [5].

Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе: физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д.

Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Пользование заключается в праве производительно или лично потреблять вещь для удовлетворения собственных потребностей и интересов, в зависимости от ее назначения (допустим, использовать земельный участок для выращивания сельскохозяйственных культур). Собственник может передавать свое имущество в пользование другим лица на какое-то время и на определенных условиях. Границы права пользования определяются законом, договором или иным правовым основанием (например, арендным договором). Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект собственности и получаемый от него доход. Это право изменять принадлежность имущества. Оно осуществляется чаще всего путем совершения различных сделок (купли-продажи, мены одной вещи на другую, дарения и т.д.).

В современной экономике существенно расширяется многообразие применения прав собственности. Лауреат Нобелевской премии Роберт Коуз (США) и другие сторонники экономической теории прав собственности указали на следующие изменения. Субъекты прав собственности имеют «пучок прав», которые касаются использования хозяйственных ресурсов и распределения возникающих при этом затрат и выгод.

Новые права позволяют управлять хозяйством, получать доход от используемых благ, претендовать на безопасность (на защиту от насильственного отчуждения имущества и от вреда со стороны окружающей среды), передавать блага в наследство и др. Эти права, по существу, являются нормами хозяйственного поведения или определенными «правилами игры», принятыми в обществе.

В полный «пучок прав», называемый «перечнем Оноре», входят следующие элементы:

1. Право владения – право исключительного физического контроля над благами.

2. Право использования – право применения полезных свойств благ.

3. Право управления – право решать, кто и как будет обеспечивать использование экономические благ.

4. Право на доход – право обладать результатами от использования благ.

5. Право суверена – право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение блага.

6. Право на безопасность – право на защиту от экспроприации благ и от вреда со стороны внешней среды.

7. Право на передачу благ в наследство.

8. Право на бессрочность обладания благом.

9. Запрет вредного использования – запрет использования вещи способом наносящим вред имуществу других хозяйственных агентов.

10. Право на ответственность в виде взысканий – возможность взыскания блага в уплату долга.

11. Право на остаточный характер – право на существование процедур и институтов, обеспечивающих восстановление нарушенных правомочий.

В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

Следует заметить, что в каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Некоторые специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание названных выше элементов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распоряжение [8].