5.6.2. Затратный подход

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход к оценке недвижимости – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа [23].

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов:

1. Расчет стоимости земельного участка (с учетом наиболее эффективного использования).

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений.

3. Расчет накопленного износа (физического, функционального и внешнего).

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости, равной сумме стоимости улучшений и стоимости земельного участка.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;

• величина накладных расходов;

• затраты на оборудование;

• нормы прибыли строителей в данном регионе;

• рыночные цены на строительные материалы.

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов (расходы на оплату труда, затраты на приобретение строительных материалов, расходы на коммунальные услуги, прибыль застройщика и др.). Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении (затраты на получение лицензий, расходы по страхованию, расходы по уплате налогов и т.д.). В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов:

• сравнительной стоимости единицы;

• стоимости укрупненных элементов;

• количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов.

Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения (1 кв.м.) недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного.

Для расчета стоимости затрат на строительство объекта оценки методом сравнительной стоимости единицы может быть использована формула (1):

С_о = С_м² · S_о · К_п · К_н · К_м · К_в · К_пз · К_ндс, (1)

где С_о - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С_м² - стоимость 1 кв.м. типичного сооружения на базовую дату, руб.;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения), кв.м.;

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости стройматериалов между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты.

При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окраска и др.

Например, затраты на 1 кв.м составной части оцениваемого строения, включая затраты на трудовые и материальные ресурсы, умножаются на количество квадратных метров в этом элементе. Расчет производится по формуле (2):

, (2)

где С_зд – стоимость строительства здания, руб.;

V_i – объем i-го компонента, выраженный в физических характеристиках – кв.м., м и др. ;

C_i – стоимость единицы объема i-го компонента, руб./кв.м., руб./м и др.;

n – количество выделенных компонентов здания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

• Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

• Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

• Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

• Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

• Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

• Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Метод количественного анализа очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков. Однако данный метод обеспечивает наиболее точные результаты.

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строительном проектировании:

• не учитывается срок строительства (при строительном проектировании он составляет, как правило, несколько месяцев);

• вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и эксплуатацию строительной техники учитываются цены на дату оценки;

• при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответствует;

• может отсутствовать некоторая проектно-сметная документация по объекту оценки.

С течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Существуют три вида износа недвижимости — физический, функциональный, внешний.

Физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ — износ, возникающий из-за несоответствия объекта оценки современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Внешний износ — износ, возникающий в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый — износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются :

• методы разбиения,

• метод срока жизни,

• метод сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты; 2) быстроизнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. При определении физического износа может применяться нормативный метод, который предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа — изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, расположение предприятия (в центре деловой части города или в густонаселенном жилом районе).

Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов.

Основные методы оценки внешнего износа:

— сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

— капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, эффективный и хронологический возраст.

Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить.

Хронологический возраст — фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Данная концепция отражена в формуле:

, (3)

где И — износ, руб.;

ЭВ — эффективный возраст, лет;

СВ — полная восстановительная стоимость, руб.;

СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них.

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения.

Преимущества затратного подхода – оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• технико-экономический анализ нового строительства;

• оценка общественно-государственных и специальных объектов (они не предназначены для получения дохода и низкая вероятность найти данные об аналогичных продажах);

• оценка объектов на малоактивных рынках, на которых объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта — на основе затрат;

• оценка уникальных объектов недвижимости;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами;

• оценка для целей страхования и налогообложения (для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию).

Основные недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

• Достижение более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

• Отдельная оценка стоимости земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.

• Проблематичность оценки земельных участков в России.

• Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений.

Таким образом, оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа нового строительства, для целей налогообложения, объектов специального назначения, в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.