3.6.2. Перспективы развития рынка жилья в Кузбассе
В последние годы отмечены положительные тенденции в инвестиционно-строительной деятельности, в оживлении нового строительства, в реконструкции и техническом перевооружении действующих производств, которые финансировались за счет собственных средств предприятий и организаций. В строительном комплексе приоритетным по-прежнему остается жилищное строительство.
В 2004 году продолжилась устойчивая тенденция к росту объемов работ, выполненных по договорам строительного подряда. Объем работ составил 19,1 млрд. рублей или 114% к уровню 2003 года [19]. Темпы роста объемов подрядных работ складывались выше, чем в среднем по России. По объему подрядных работ область находится на втором месте в Сибирском федеральном округе, уступая лишь Красноярскому краю.
К числу основных факторов, оказавших позитивное влияние на строительную деятельность, можно отнести:
рост промышленного производства,
высокая инвестиционная активность,
успешное исполнение федерального бюджета,
рост денежных доходов населения и увеличение устойчивого спроса на жилищное строительство.
Однако динамичное развитие строительного комплекса продолжает сдерживаться постоянно растущей стоимостью строительных материалов, конструкций и изделий, изношенностью строительных машин и механизмов. В последнее время строительные компании стали более мобильными, начали учитывать изменения ситуации на рынке и предоставлять конкурентоспособные услуги. Позитивным примером строительной деятельности является работа крупных строительных холдингов: ОАО «Тест «Кемеровопромстрой» и ЗАО Строительная компания «Южкузбасстрой» г.Новокузнецк, которые строят жилые дома в монолитном исполнении по энергосберегающим технологиям. Положительной тенденцией является увеличение ввода жилых домов за счет всех источников финансирования. Введено 580,5 тыс.кв. метров или 113 % к уровню прошлого года. Построено 7,6 тыс. квартир. Основной ввод (85 %) обеспечен за счет средств организаций и населения.
В жилищное строительство за счет всех источников финансирования было направлено 3,8 млрд. рублей или 134% к уровню 2003 года. С помощью кредитов и за свой счет населением построены 2,9 тыс. жилых домов общей площадью 292,5 тыс.кв. м, или 138% к предыдущему году. Увеличилась на 9 % доля индивидуального жилья в общем вводе жилых домов и составила 50 %. На строительство индивидуальных жилых домов направлено 520 млн. рублей инвестиций. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов составили 11,69 тыс. рублей, что в 1,43 раза выше уровня 2003 года. Для улучшения жилищных условий работников бюджетных организаций продолжилась практика предоставления льготных долгосрочных жилищных займов под 5 % годовых с рассрочкой на 10 лет, а для молодых и студенческих семей - под 3 % годовых. Всего за счет предоставления льготных бюджетных займов и безвозвратных субсидий улучшили свои жилищные условия 1914 кузбасских семей, из них 400 - молодые семьи.
С декабря 2003 года в нашей области действует программа ипотечного кредитования. Развитие ипотеки позволит увеличивать темпы жилищного строительства и решать жилищные проблемы семей со средним и высоким достатком, у которых есть постоянный доход. Интерес к такому варианту приобретения квартир постоянно растет. Заем предоставляется на 27 лет под 15% годовых, первоначальный взнос - 30%. В прошлом году было оформлено 294 договора на сумму 97,7 млн. рублей. Одним из способов привлечения дополнительных средств в жилищное строительство стало решение Администрации области выпустить облигационный заем. В сентябре 2004 года под гарантию областного бюджета выпущены облигации в сумме 200 млн. рублей в количестве 40 тыс. облигаций. Срок действия облигации 2 года, доходность 10% годовых. Теперь можно приобрести жилищные облигации на сумму, равную как минимум 30 % от стоимости квартиры, и за те 2 года, в течение которых действует облигация, погасить долг. Средства от продажи облигаций направлены на строительство жилых домов в Новокузнецке, Кемерове, Прокопьевске, Юрге, Ленинске-Кузнецком.
В 2004 году введен в действие ряд объектов социально-культурной сферы: 3 школы на 855 ученических мест, 6 амбулаторно-поликлинических учреждений на 774 посещений в смену, 2 больницы на 145 коек, детский дом на 43 места в г. Мыски, 2 дома культуры на 300 мест в Тисульском и Чебулинском районах, школа искусств в Яйском районе, 1 гостиница на 24 места в Таштагольском районе, пансионат «Ветеран» на 24 места в Юргинском районе, после реконструкции - оздоровительный комплекс для детей-инвалидов в р.п. Промышленная, водопроводные сети протяженностью 10,4 км, котельные на 22,9 Гкал в час, тепловые сети-6,6 км, построены Губернский оздоровительный центр на 500 посещений в смену и учебный корпус автошколы в Кемерове, учебно-оздоровительный центр на 20 мест в Беловском районе, спортивно-оздоровительный комплекс на 200 посещений в сутки в Новокузнецке [19].
В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» основной целью является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Для достижения поставленной цели исполнительной власти всех уровней необходимо решить следующие задачи:
Создание условий для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченного необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов.
Создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.
Обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и социальным стандартам.
Ежегодный прирост жилищного строительства, по данным Микельсона, в последние годы составляет 20-30%, а областной план по строительству 2005 года был перевыполнен в 2,5 раза. В перспективе планируется увеличить годовой объем сданного в эксплуатацию жилья в Кузбассе до 1 млн. кв. метров за счет средств федерального и регионального бюджетов.
В 2006 из федерального бюджета планируется привлечение 1 млрд. рублей. Из нее 400 млн. рублей планируется направить на переселение людей из ветхого и аварийного жилья, 150 млн. рублей – на развитие инфраструктуры и около 338 млн. рублей – на переселение людей с подработанных территорий. Из областного бюджета на реализацию национальной программы также будет выделен 1 млрд. рублей. Кроме того, планируется проведение работы по привлечению внебюджетных средств [19].
На 1 марта 2006 года в Кузбассе в стадии строительства было 40 жилых домов, финансирование которых осуществлялось из средств областного бюджета. Особое внимание в текущем году будет уделено комплексному строительству (то есть строительству районов), а не точечному (строительству отдельных зданий), как это было прежде. В этих условиях необходим большой объем работы по строительству инфраструктуры, большинство затрат на инфраструктуру областной бюджет берет на себя, чтобы удешевить конечную стоимость квадратного метра и сделать жилье и жилищное кредитование более доступным для граждан. В этих условиях кредитным организациям области стоит рассмотреть варианты долгосрочного кредитования строительства инженерной инфраструктуры, которая строится не один год.
Кемерово готовит проект первого в России города – спутника («Лесная поляна»). Подобные проекты разрабатываются в других городах Кузбасса, а в частности Юрге, Ленинск-Кузнецке, Междуреченске и Новокузнецке. Для поддержания устойчивых темпов строительства необходима более активная работа банков по кредитованию застройщиков. Кредитование застройщиков – одна из главных задач в развитии рынка жилья.
Для локальных рынков недвижимости характерные теже тенденции, что наблюдаются на региональном и национальном рынках.
Основная проблема характерная для данных рынков низкий уровень предложения как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости. Основная часть жилой недвижимости, обращающаяся на вторичном рынке, относится к домам первого поколения индустриального домостроения (хрущевки) с низкими потребительскими качествами.
На юргинском рынке недвижимости рост цен продолжается уже не один год. Прошедший 2005-й не стал исключением, тенденция увеличения стоимости жилья сохранилась. При этом, как отмечают специалисты, выросли не только цены, но и продажи. По данным агентства недвижимости «Проспект», по сравнению с первым кварталом 2005 года в четвертом квартале прошлого года рост цен составил практически 100 % , увеличение объемов продаж - около 40%. Наибольший рост с начала года составили цены на однокомнатные квартиры. Их стоимость выросла более чем в два раза, с 250 тысяч рублей до 450-500 тысяч. рублей. Цены на двухкомнатные квартиры выросли с 450 тысяч рублей до 550 – 600 тысяч в зависимости от планировки квартиры. Трехкомнатные «хрущевки» подорожали в среднем с 480 тысяч до 750- 900 тысяч рублей, также в зависимости от месторасположения и планировки. Цены на четырехкомнатные квартиры выросли с 700- 800 тысяч рублей до 900- 1250 тысяч рублей.
Динамика цен на жилье в городе Юрга в 2005,2006 гг. представлена на рисунке 1.
Рассматривая структуру спроса на рынке жилья можно отметить значительное преобладание спроса на однокомнатные квартиры в городе Юрга. Структура спроса в зависимости от данного признака представлена на рисунке 2.
Эксперты отмечают, что цены значительно варьируются в зависимости от месторасположения жилья, планировки, этажности, состояния и ряда других факторов, таких как общее состояние, наличие ремонта и приближенности к центру города. Иногда на одинаковое по площади жилье, цена отличается в разы. Особое положение на рынке занимает коммерческая недвижимость. Разрыв цен в указанном сегменте рынка от 700 тысяч до 2000 тысяч рублей [19].
Рис. 1. Динамика цен на жилье в г.Юрга
Рис. 2. Структура платежеспособного спроса на жилье
в городе Юрга по состоянию на 1 квартал 2006 года
Низкая стоимость однокомнатных квартир, высокий уровень спроса делают данный сегмент рынка наиболее ликвидным и привлекательным для инвесторов. Наибольшее количество сделок характерно для рынка однокомнатных квартир, поскольку они наиболее доступны по цене для первоначального вложения средств, а так же для многих владельцев однокомнатных квартир характерно стремление к улучшению и расширению жилищных условий. Во многих случаях однокомнатная квартира приобретается с целью последующей продажи и покупки жилья большей площади и лучших потребительских качеств. К приобретению трехкомнатной квартиры покупатели подходят более обстоятельно, не планируя дальнейшую перепродажу. Исключением могут являться случаи покупки квартиры или другой жилой недвижимости с целью получения дохода.