1. Рынок жилья

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшее к пригороду, направлению от города, наличия современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).

2. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают договора аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климатконтроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом порядке, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях, расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. По отзывам многих специалистов, этот сегмент рынка очень разнообразен. Качественные характеристики таких объектов сильно различаются — от подвалов, требующих капитального ремонта, до вполне приличных помещений с евроремонтом и необходимыми инженерными системами. Доступная стоимость аренды является приоритетным вопросом для арендаторов помещений класса С. Данные объекты также являются привлекательными для инвесторов, которые намерены реконструировать здание под офис более высокой категории, нежели класс С. Практика показывает, что это значительно дешевле, чем строить новое здание. Заменив инженерные системы и телекоммуникации, сделав качественный ремонт, инвестор переводит его в класс В, в котором уровень арендных ставок значительно выше.

Огромные сложности для эффективного использования здания создает неудобная планировка, наличие так называемой коридорной системы, наличие железобетонных «незыблемых» перекрытий и огромных оконных проемов бывших научных центров и промышленных цехов. Одним из недостатков подобных помещений нередко является нехватка мощностей, что влияет на установку компьютерного и прочего оборудования, а также систем кондиционирования.

Среди арендаторов, не имеющих возможности «поселиться» в более престижных офисах, больше всего представителей малого и среднего бизнеса. Обычно это молодые предприятия, которые начинают свою деятельность практически «с нуля», а также организации, образованные на базе бывших НИИ, которые находятся на самоокупаемости. С целью экономии такие помещения арендуются чаще всего на срок до 12 месяцев, поскольку это позволяет избежать хлопот и расходов на регистрацию.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество – возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Ставки арендной платы колеблются в зависимости от помещения и местоположения.

Классификация офисных помещений зависит от специфики локального рынка недвижимости, поэтому не является жесткой. Так, многими авторами [16], выделяются следующие три основных сектора:

Первый Сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз.

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

• масштаб объекта (региональный, окружной, районный);

• товарная специализация (смешанные; универсальные (все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные);

• основной потребитель;

• инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);

• расположение;

• архитектура и отделка, планировочные решения;

• паркинг;

• управление зданием, охрана.

Удельная цена одного квадратного метра и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.

На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;

III - супермаркеты и универсамы;

IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;

V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;

VI - павильоны и киоски;

VII - павильоны, киоски;

VIII - бутики;

IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, в том числе первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

Помимо класса помещения, месторасположения, при выборе торгового помещения первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рывка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Экономическое развитие страны и сибирского региона требует соответствующей инфраструктуры в виде производственных помещений, складов и торговых площадей. Поэтому к рынку коммерческой недвижимости высок интерес инвесторов, застройщиков и риэлтеров.

3. Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Совершенно неэластичное предложение земли предполагает, что цены на землю определяются уровнем спроса на отдельные участки.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно изучать все изменения, происходящие на ее рынке.