4. Наилучшее использование объектов недвижимости.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Заключая сделку купли-продажи объекта, на которую опирается определение рыночной стоимости, средний покупатель предполагает в дальнейшем эксплуатировать объект согласно наилучшему использованию.

Наилучшее использование имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Назначением данной оценки является продажа имущества с предпосылкой продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Огромные площади производственного здания и гаражей- стоянок предполагают их использование только по прямому назначению, а реконструкция административного здания, столовой и душевой экономически нецелесообразна. Поэтому при определении рыночной стоимости имущества предполагается, что наилучшим использованием является его нынешнее использование.

5. Оценка рыночной стоимости объектов.

При определении стоимости недвижимости обычно используется три основных метода:

• затратный;

• метод прямого сравнительного анализа продаж;

• доходный метод.

Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка, под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

Метод сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продаж по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Этот метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности..

Доходный метод (капитализация дохода) основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иным словом, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Данный метод оценщиком не использовался.

Оценка затратным методом.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строения аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства, т. е. определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа; к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости проводился на основе показателей стоимости по объектам-аналогам, укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений с использованием индексов цен по конечной строительной продукции. Индексы роста цен определены на основании данных центра по ценообразованию в строительстве (г. Кемерово) и местных данных. Расчет индексов происходит на основании данных регистрации, текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

Стоимость земельного участка не учитывалась, так как в случае перехода прав собственности на все здания покупателю перейдет и право пользования данным участком земли. Получили полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий:

Таблица 3

№ п\п	Наименование	Полная восстановительная стоимость, руб.
1.	Контора гаража.	1222200
2.	Механическая мойка	693700
3.	Столовая.	264600
4.	Душевая. 1	198400
4а	Душевая 2	213000
5.	Гараж-стоянка № 1	3671400
6.	Сборно-разборный гараж стоянка № 2	803700
7.	Здание гаража.	3229500
8.	Производственный корпус	4577000
9.	Гараж-стоянка	1880600

Оценка накопленного износа.

В теории оценки выделяются три вида износа:

физический, связанный с физическим устареванием объекта;

функциональный, вызванный появлением новых .

технологий. Он может проявляться в излишке производственных мощностей, неадекватности, конструкционной избыточности. Есть две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, развития более совершенных материалов и/или невозможности оптимально использовать активы из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса.

Функциональное устаревание, обусловленное избытком производственных затрат, представляет собой результат либо технологических изменений, которые способствуют сокращению себестоимости продукции по сравнению с производственными затратами, ассоциированными с данными активами, либо неэффективности размещения и компоновки, которая увеличивает производственные затраты, ассоциированные с данными активами.

внешний, который возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки -внешней по отношению к объекту недвижимости.

Физический износ был рассчитан методом «срока жизни»,то есть отнесением физического срока эксплуатации объекта Тф к общему сроку эксплуатации То;

Общий срок эксплуатации определяется как сумма фактического и предполагаемого срока эксплуатации Тп (до перехода в непригодное состояние), определяемого экспертным путем

Тф Тф

Иф =---------=----------

То Тф + Тп

Функциональный износ

• Конторы гаража выражается в не соответствии современным требованиям к административным или офисным зданиям;

• Механической мойки выражается во-первых, невозможностью эксплуатации по прямому назначению ввиду отключения пара из-за его дороговизны, во-вторых,, мойка предназначена в основном для грузовых автомобилей и её рентабельность обеспечивается большим потоком машин. В настоящее время такого потока нет;

• Столовой выражается в том, что при прямом её использовании также нет рентабельности : численность работающих значительно снизилась;

• Душевой выражается в несоответствии площадей численности работающих, а также несоответствии современным требованиям;

• Сборно-разборных гаражей выражается в жестком требовании использовать все конструкции, а не распродать по частям;

• Остальных гаражей и производственного корпуса в большом избытке площадей, что является очень важным - фактором при покупке недвижимости данного вида

Экономический (внешний) износ был рассчитан для всех основных фондов как потеря в стоимости из-за падения объёма грузоперевозок за последние годы ( по данным бухгалтерского учета Юргинской автобазы) и использования предприятиями ^и предпринимателями в основном личного или арендованного транспорта. Самый высокий экономический износ имеет административное здание и столовая ввиду удаленности от центра города. Для сборно- разборных гаражей данный вид износа отсутствует, так как гаражи транспортабельны.

Все данные сведены в таблицу 4

Таблица 4 -Расчет накопленного износа, %

№ п\п	Наименование	Физический	Фуикциональный	Внешний	Накоплен ный
1.	Контора гаража.	33	10	30	73
2.	Механическая мойка	43	30	20	93
3.	Столовая.	30	20	30	80
4.	Душевая. 1	70	15	10	95
4а	Душевая 2	67	15	10	92
5.	Гараж-стоянка № 1	53	30	10	93
6.	Сборно-разборный гараж стоянка № 2	67	20	-	87
7.	Здание гаража.	70	15	10	95
8.	Производственный корпус	50	30	^;*'10	90
9.	Гараж-стоянка	57	20	-	77

После вычета накопленного износа из полной восстановительной стоимости получили остаточную восстановительную стоимость, она же рыночная, полученная затратным методом (таблица 5 )

Таблица 5 - Остаточная восстановительная стоимость, руб.

№	Наименование	Рыночная стоимость
1.	Контора гаража.	331000
2.	Механическая мойка	48600
3.	Столовая.	52900
4.	Душевая. 1	9900
4а	Душевая 2	17000
5.	Гараж-стоянка № 1	257000
6.	Сборно-разборный гараж стоянка № 2	104500
7.	Здание гаража.	161200
8.	Производственный корпус	458000
9.	Гараж-стоянка	432500]

Метод сравнительного анализа продаж.

Оценщик провел анализ проданных за 2000-й год аналогичных объектов и пришел к выводу, что проданная в районе автобазы недвижимость значительно дешевле аналогичных объектов, расположенных в городе и что стоимость проданной недвижимости соответствует рыночным ценам, то есть, Рыночная стоимость оцениваемых объектов на март 2001 г. составляет:

Таблица 6

№ п\п	Наименование	Рыночная стоимость
1.	Контора гаража.	330500
2.	Механическая мойка	51250
3.	Столовая.	54200
4.	Душевая. 1	10669
4а	Душевая 2	18150
5.	Гараж-стоянка № 1	262793
6.	Сборно-разборный гараж стоянка № 2	108562
7.	Здание гаража.	424198
8.	Производственный корпус	516036
9.	Гараж-стоянка	462503

Оценщик Н.А. Иванова

Приложение

Список использованных источников.

1. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие; М., 1994 г.

2. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: Учебное пособие; М., Инфра-М., 1997 г.

3. Сборники УПВС №28, 18, 19, 20, 4, 23 1972 г.

4. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации. Справочник бухгалтера-аудитора. М., 1995 г., выпуск 4.

5. ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», Госгражданстрой, 1990 г.