6.2. Методы оценки жилой недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или в арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Объектом оценки является отдельная квартира, комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки - определить цену спроса и (или) цену предложения и (или) цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа [15].

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 м² обшей площади квартиры.

Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относятся:

1. месторасположение строения;

2. капитальность строения;

3. общая площадь;

4. жилая площадь;

5. площадь кухни;

6. этажное расположение квартиры;

7. количество проходных комнат;

8. высота помещений (этажа);

9. количество балконов, лоджий;

10. наличие телефона.

Кроме того, предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или с учетом того, какое из свойств вероятнее всего займет первое место в публикациях.

Все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель «однокомнатная квартира» не содержит свойства, превращающего данные квартиры в однородные (неравноценные).

Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.

Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.

Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 м² от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.

Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене.

Также равными по цене при прочих равных условиях признаются квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см.

Если имеется возможность установить телефон, то цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку аппарата. Когда такой возможности нет, то квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, а значит, их следует оценивать по отдельным выборам.

Функциональная модель («квартира») составляется на начало каждого года оценки [26]. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности, исходя из местных условий.

При проведении статистического обследования оценщику необходимо учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.

Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения).

Цена может быть получена следующими равнозначными способами:

1) как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами;

2) как справочная цена на аналогичный объект, то есть цена, названная в различных объявлениях, в том числе в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях;

3. как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир;

4. как известная цена эквивалента по факту или конкретному объявлению об обмене.

При числе испытаний более 10 цены отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины «А» до величины «Б» включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном интервале.

К примеру, цифры трех испытаний, 512 тыс. руб., 514 тыс. руб., 515 тыс. руб., можно отделить в один интервал от 510 до 515 тыс. руб. включительно (то есть величина 516 попадает уже в другой интервал), сопоставить ему частоту 3, то есть число испытаний, объединенных в данном интервале. Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резкие скачки нарастания частот.

Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией σ, средней арифметической квадратов отклонений:

,

где S - отклонение от средней арифметической (разность между значением средней арифметической и результатом отдельного испытания),

n - объем выборки.

Чем однороднее совокупность квартир с заданным определяющим признаком (множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и т. д.), тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности. Под испытанием в данном случае подразумевается обследование единицы совокупности с целью оценки изучаемого признака. Серия испытаний образует выборку объемом n, а результаты испытаний группируются в вариационный ряд.

Следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и от ожидаемых будущих выгод. Среднюю величину, которая является обобщающей характеристикой совокупности фактов, получают по результатам единичных испытаний.

Проконтролировать качество оценки можно по следующим параметрам:

1. по степени однородности единиц выборки;

2. по датам проведения испытаний;

3. по наличию арифметических ошибок;

1. по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера;

4. по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.

Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в разрезе свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, то есть неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности.

Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла. Если оценка дается на некоторый период, то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода.

Проверить наличие арифметических ошибок можно повторным независимым счетом с точностью до первого знака после запятой. Что касается контроля систематических и случайных ошибок, то он является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками.

При задании точности заказчик должен указать либо число требуемых испытаний, либо относительную точность в процентах. В противном случае контроль качества оценки по данному параметру невозможен и сводится к контролю качества оценки по результатам двух независимых выборок.

Рассмотрим пример расчета цен спроса на квартиры.

Дополнительными источниками информации по ценам спроса на квартиры могут быть:

• кредитные договоры в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом квартиры;

• котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном фондовом рынке;

• предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир при полной предоплате в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки;

• устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенного качества, но не указавших свою цену.

Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации.

Рассмотрим пример расчета цены спроса. Допустим, нам необходимо определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в 3-м микрорайоне города Юрга, в кирпичном доме, общей площадью не менее 40 м², жилой площадью не менее 20 м², площадь кухни более 8 м², этаж кроме первого, с телефоном. Окна квартиры должны выходить во двор.

В данном случае требования заказчика учитывают не все свойства функциональной модели (нет требований по высоте этажа, ничего несказанно о балконе), но содержат свойство, отсутствующее в функциональной модели (окна должны выходить во двор). Если речь идет не о конкретной квартире, то все дополнительные свойства оценщик должен игнорировать, а к обследованию принять только однокомнатные квартиры, расположенные в указанной зоне в домах группы капитальности 1 (стены кирпичные), общей площадью от 39 до 41 м², жилой от 19 до 21 м², площадью кухни от 7 до 9 м², на этажах кроме первого и последнего, с телефоном.

Все квартиры, соответствующие данным требованиям, имеют одинаковую цену спроса, определенную как выборочное среднее пяти независимых случайных испытаний (заказчик не указал требуемую точность оценки).

Если же речь идет о конкретной квартире, то перечень свойств задается функциональной моделью, а параметры определяются по факту (месторасположение, капитальность дома, площади и др.), то есть конкретная квартира задает соответствующий класс эквивалентности.

Путем случайной выборки из газетных объявлений получаем пять цен на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика, соответственно 380, 500, 410, 470 и 434 тыс. руб. Упорядочиваем ряд: 380, 410, 434, 470, 500.

Размах вариации равен 120 = 500 - 380.

Средняя арифметическая: (380 + 410 + 434 + 470 + 500 ) : 5 = 438,8, округленно 440 тыс. руб.

Медиана (численное значение признака в вариационном ряду, делящее его на две равные по числу испытаний части) Ме = 434 тыс. руб.

Дисперсия равна ((440 - 380) ² + (440 - 410)² + (440 - 434)² + (440 - 470)² + (440 - 500)² ) : 5 = 9036: : 5 = 1807.

Среднее квадратичное отклонение равно корню квадратному из дисперсии 42,8 тыс. руб.

На основе проведенной выборки можно утверждать, что цена спроса на квартиры данного класса равна 440 тыс. руб. Размах вариации (120 тыс. руб.) отражает фактический разброс цен спроса. Значение медианы (434), незначительно меньшее значения среднего арифметического (440), позволяет утверждать о симметрии распределения, что имеет большое значение для расчета.

Цена предложения рассматривается как верхняя граница цен сделок. Дополнительными источниками информации о ценах предложения могут быть:

1. решения государственных органов о суммах верхних границ сделок;

2. решения судов о суммах верхних границ именных сделок;

1. стартовые цены аукционов, проводимых по принципу «от максимума к сделке»;

3. иные источники любого вида без каких-либо ограничений.

Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке используется в расчете всех относительных ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т. п.).

Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних.

Рассмотрим пример расчета цен предложения. Необходимо определить цены предложения на однокомнатную квартиру, расположенную в 3-м микрорайоне города Юрга.

Постановка задачи такова, что не ограничивает круг продавцов: цена предложения фирм-посредников в качественном плане отождествляется с ценой других юридических и физических лиц. Просматривая специальные публикации, готовим выборку объемом в 30 испытаний. Она позволит сделать более детальный анализ. При таком объеме выборки единичные результаты группируются в интервалы. Шаг интервала в нашем примере составляет 20 тыс. руб.

Таблица 9

Расчет цены предложения

Цена предложения, тыс. руб.		Частота
от	до
400,1	420	1
420,1	440	3
440,1	460	7
460,1	480	8
480,1	500	6
500,1	520	4
520,1	540	1
Итого		30

Рассчитываем значение моды: Мо = 480 тыс. руб. (мода соответствует интервалу с наибольшей частотой).

Затем рассчитываем значение медианы: Ме = 480 тыс. руб. (медиана делит ряд на две равные по числу испытаний части:

30 : 2 = 15, что соответствует последнему значению интервала от 460,1 до 480. Аналитический расчет медианы можно провести и по общепринятой формуле).

Рассчитываем значение средней арифметической (х- частное от деления суммы оценок признака отдельных испытаний на число испытаний): X = 470 тыс. руб.

Мода (интервал с наибольшей частотой) располагается с правой стороны от среднего арифметического. Распределение имеет незначительную левостороннюю асимметрию средней х. Значения моды, медианы и средней практически совпали.

Значение моды, медианы и средней арифметической совпадают только в строго нормальном распределении.

Традиционно наиболее труден сбор информации о ценах сделок с квартирами. Аналитический расчет цен сделок осуществляется исходя из соотношения цен спроса и цен предложения при следующих граничных условиях:

1. теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене спроса;

2. теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной цене предложения;

3. средняя цена сделки находится в интервале между средней ценой спроса и средней ценой предложения;

4. средняя цена сделки равна половине суммы цены спроса и предложения в случае отличия медианных цен спроса и предложения от их средних не более чем на 10% (условная граница точности расчетов). При несоблюдении этого условия цена сделок равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на коэффициент Rти. Здесь необходимо пояснить, что коэффициент Rти отражает степень динамической асимметрии двух одномерных распределений и применяется только для аналитического расчета средних цен сделок при невозможности получения статистических данных о ценах фактических сделок. Коэффициент Rти рассчитывается по формуле:

Rти = (Zмс + Zмп)/(Zс + Zп),

где Zмс, Zмп - значения цен, соответствующие медианам в упорядоченных рядах цен спроса (Zс) и цен предложения (Zп), руб.;

Zс, Zп - средние арифметические цен спроса и предложения, руб.

В случае, если обе медианы (цен спроса и цен предложения) располагаются слева от их средних арифметических, то коэффициент меньше единицы, а если обе медианы располагаются справа от их средних, то коэффициент соответственно больше 1. Если распределение цен спроса имеет левостороннюю асимметрию, а цен предложения - правостороннюю или наоборот, то коэффициент может быть и больше и меньше единицы - в зависимости от конкретного значения медианы.

Обратимся к примеру. Предстоит определить цену сделки по однокомнатной квартире, расположенной в 3-м микрорайоне города Юрга.

Среднее значение цен спроса на квартиру равно 440 тыс. руб. Среднее значение цен предложения на квартиру равно 480 тыс. руб. Цена, соответствующая медиане распределения цен спроса, равна 434 тыс. руб., а соответствующая медиане цен предложения - 480 тыс. руб.

ZS = ((440 + 480)/2) х ((434 + 480)/(440 + 470)) = 462 тыс. руб.

Расчет коэффициента Rти требуется только в случае расхождения величин медианы от средней арифметической на величину более 10%. В данном примере расчет коэффициента не требуется, так как и в случае цен спроса, и в случае цен предложения их отличия от медиан не превышают 10%. Из примера следует, что среднее значение цены сделки по квартире равно половине суммы цен спроса и цен предложения, то есть 460 тыс. руб.

Конкретный способ приведения цен, действующих на различные даты, к единому сопоставимому уровню (по соотношению территориальных цен предложения на квартиры, по соотношению уровней заработной платы, по курсу твердых валют, по индексам инфляции или иной) определяется заказчиком и должен указываться в задании на оценку.