Глава 1. Сущность и общая классификация недвижимости

1. . Понятие и признаки недвижимости

Существует множество подходов к определению понятия недвижимости. Рассмотрим некоторые из них.

Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [1].

Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [2].

Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [3].

Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют [4].

В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [5].

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты [5].

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого, обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятием [6] как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основе приведенным определений можно сделать вывод, что к недвижимости относятся:

- отдельные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, т.е. все, что прочно связано с землей, а так же иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты);

- сложные объекты: предприятия в целом как имущественный комплекс.

В зависимости от целей рассмотрения и анализа, используют несколько подходов к изучению понятия недвижимость [5].

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, окружающую среду и другие параметры объектов недвижимости.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. По законодательству РФ объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют специфические (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

В таблице 1 представлены основные признаки недвижимости.

Таблица 1