Глава 14. Приобретение права собственности

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Лицо, получившее разрешение на строительство и осуществившее строительство объекта недвижимости, соответствующего градостроительным, строительным и иным нормам и правилам и не нарушающего права и интересы других лиц, на отведенном для этого земельном участке, приобретает право собственности на объект недвижимости в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 218 ГК РФ (N Ф08-2260/2006).

2. В силу ст. 218 ГК РФ обязательным условием возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является создание его с соблюдением закона и иных правовых актов. Относительно объектов недвижимости это означает, в первую очередь, необходимость учитывать и соблюдать при их возведении градостроительные и строительные нормы и правила. Несоблюдение требований закона и иных правовых актов при создании недвижимого имущества влечет признание его самовольной постройкой (N Ф08-3628/2006).

3. Государственная регистрация права собственности продавца на не завершенный строительством объект не освобождает покупателя, предъявившего требование о государственной регистрации перехода права собственности на строение, от предоставления доказательств, подтверждающих возведение строения в установленном порядке (N Ф08-517/2003).

4. Право собственности на новую вещь возникает у лица тогда, когда оно создает ее для себя, а не для другого лица, поэтому подрядчик не приобретает права собственности, а также производные от него права (хозяйственное ведение, оперативное управление) на созданный объект (N Ф08-999/2002).

5. Выполнение строительных работ, которые не влекут создания нового объекта недвижимости, не может служить основанием для приобретения права собственности на объект недвижимости (N Ф08-1569/2005).

6. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении имущества, заключенной с собственником имущества или уполномоченным им лицом (N Ф08-6070/2005).

7. Для приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, необходимо волеизъявление собственника имущества на его отчуждение (N Ф08-2455/2006).

8. Унитарное предприятие не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), поэтому договор об отчуждении такого имущества, заключенный без согласия собственника, не влечет возникновения права собственности на имущество у приобретателя (N Ф08-6125/2004).

9. Передача судебным приставом-исполнителем имущества взыскателю в процессе принудительного исполнения судебного акта имеет природу сделки. При передаче имущества взыскателю в счет погашения долга происходит его реализация, в результате которой у взыскателя возникает право собственности на переданное ему имущество в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ (N Ф08-1900/2002).

10. При реорганизации юридического лица в форме преобразования объем прав и обязанностей, которые переходят к вновь возникшему юридическому лицу, определен законом. В соответствии с п. 5 ст. 58 и п. 1 ст. 129 ГК РФ правопреемство, которое имеет место при реорганизации в такой форме, является универсальным, поэтому отсутствие в передаточном акте сведений об отдельных обязательствах реорганизуемого лица не свидетельствует об отсутствии правопреемства между реорганизованными юридическими лицами (N Ф08-3698/2006, Ф08-3717/2006).

11. Если из разделительного баланса видно, что при его утверждении допущено нарушение принципа справедливого распределения активов и обязательств реорганизуемого общества между его правопреемниками, приводящее к явному ущемлению интересов кредиторов этого общества, то по обязательствам реорганизованного общества перед его кредиторами к солидарной ответственности привлекаются созданные в результате реорганизации общества (включая то, из которого выделилось новое общество) (N Ф08-3162/2006).

12. При универсальном правопреемстве (в частности, при реорганизации юридического лица) к правопреемнику переходит совокупность прав и обязанностей правопредшественника как единое целое, поэтому отсутствие государственной регистрации права собственности на имущество правопредшественника не препятствует переходу прав на данное имущество к правопреемнику (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 6 апреля 2001 г.; N Ф08-3773/2006).

13. Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, только после того, как полностью внесут свой паевой взнос за указанное имущество. До этого момента собственником указанного недвижимого имущества является кооператив (N Ф08-2005/2005).

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

1. Недвижимое имущество с момента государственной регистрации права собственности на него становится полноценным объектом гражданского оборота. В тех случаях, когда лицом, осуществляющим строительство недвижимого имущества, до государственной регистрации права собственности на него совершаются сделки по распоряжению им, такие сделки признаются ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 6 апреля 2001 г.).

2. Если вещное право на вновь созданное недвижимое имущество возникло до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с п. 1 ст. 6 этого Закона вещное право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. Таким образом, право собственности на недвижимое имущество, созданное до начала работы органов регистрации, предусмотренных Законом, возникает в порядке, установленном до введения в действие Закона. Право собственности на имущество, созданное после образования органов регистрации, предусмотренных Законом, возникает с момента регистрации (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 4 апреля 2003 г.).

3. В бюро технической инвентаризации производится не государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, а факта того, что существующий объект недвижимости находится в собственности данного лица, поэтому регистрация в бюро технической инвентаризации не приравнивается по своему значению к государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществляемой в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 6 апреля 2001 г.).

4. Право собственности на объект, который возведен на земельном участке, выделенном для строительства иного объекта, не возникает, поэтому государственная регистрация такого права не имеет правопорождающего характера и признается недействительной (N Ф08-4635/2003).

5. Отсутствие разрешения на производство строительных работ при наличии акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости, составленного компетентной комиссией с указанием на соответствие выполненных строительно-монтажных работ требованиям проектно-сметной документации, не может являться основанием для отказа в регистрации права собственности (N Ф08-549/2006).

6. По смыслу ст. 16, 24, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 219, 244, 245 и 246 ГК РФ государственная регистрация права собственности на вновь созданный несколькими лицами объект недвижимого имущества с определением доли каждого сособственника (долевая собственность) осуществляется на основании заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность (N Ф08-2920/2006).

Статья 220. Переработка

1. В порядке, предусмотренном ст. 220 ГК РФ, право собственности приобретается только на движимую вещь, поэтому применение данной статьи по аналогии к недвижимым вещам недопустимо (N Ф08-1145/2003).

2. Запреты на приватизацию государственного (муниципального) имущества распространяются как на случаи приватизации, осуществляемой в порядке, установленном законодательством о приватизации, так и на приобретение государственного (муниципального) имущества по другим основаниям, в частности в силу ст. 220 ГК РФ (N Ф08-1145/2003).

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

Статья 222. Самовольная постройка

1. Объект недвижимости возведен на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации временного строения; решения о предоставлении земельного участка для строительства объекта недвижимости администрация города не принимала; поэтому объект недвижимости является самовольной постройкой (N Ф08-2665/2005).

2. Если в результате строительных работ, произведенных без разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создается недвижимое имущество в виде новых объектов права - частей здания, пристройки или надстройки, к таким объектам применимы правила ст. 222 ГК РФ. В этом случае право собственности на прежний объект не прекращается (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 30 октября 2006 г.).

3. Самовольно возведенные временные строения и сооружения (движимое имущество) не подлежат сносу в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ (N Ф08-470/2005).

4. Если в постановлении органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка не предусмотрено право застройки участка, а в заключенном во исполнение этого постановления договоре аренды указано на отведение участка под строительство недвижимого объекта, то объект недвижимости, возведенный на участке, не является самовольной постройкой, если договор аренды подписан органом, уполномоченным на предоставление участка под строительство недвижимого объекта (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 3 октября 2005 г.).

5. В соответствии со ст. 95 ГК РСФСР 1964 г. право собственности на объекты недвижимости, возведенные государственными предприятиями, возникало у государства независимо от того, был ли соблюден установленный порядок их сооружения, поэтому право собственности на объекты недвижимости, приобретенные в процессе приватизации, не может быть оспорено на основании ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке (N Ф08-0345/2005).

6. Вопросы признания права собственности на самовольную постройку относятся к сфере гражданского законодательства, которое согласно п. 1 ст. 3 ГК РФ находится в ведении Российской Федерации, поэтому органы местного самоуправления не вправе определять условия признания права собственности на самовольную постройку. Изданные органами местного самоуправления нормативные акты не подлежат применению в силу ч. 2 ст. 13 АПК РФ (N Ф08-2105/2006).

7. Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на него независимо от того, произведена ли государственная регистрация права собственности на него (N Ф08-4403/2005, Ф08-2483/2005).

8. Если предметом договора купли-продажи является самовольная постройка, покупатель не вправе ссылаться на добросовестность как на основание приобретения права собственности на самовольную постройку, поскольку право собственности на самовольную постройку не возникает в силу закона (N Ф08-3143/2003).

9. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, но вправе считаться ее законным владельцем (N Ф08-2725/2003).

10. Решение о сносе самовольной постройки, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом. Орган местного самоуправления вправе принять решение, в котором может изложить собственную оценку возведенного объекта в качестве самовольной постройки и предложить застройщику осуществить за свой счет снос самовольной постройки. В случае отказа от добровольного исполнения указанного решения органа местного самоуправления, застройщик может быть обязан к сносу самовольной постройки только на основании решения суда (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 17 октября 2005 г.).

11. Лицо, которое не обладает вещными правами на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не вправе требовать сноса самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ, однако в силу ст. 304 ГК РФ как собственник объекта недвижимости, расположенного на соседнем земельном участке, может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения объектом недвижимости, в частности устранения последствий, вызванных нарушением правил пожарной безопасности (N Ф08-4283/2005).

12. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом при наличии судебного акта о сносе самовольной постройки (N Ф08-2320/2004).

13. Возможность для лица, осуществившего самовольную постройку, получить отсутствующие у него разрешительные документы на строительство во внесудебном порядке, обжаловав незаконный отказ уполномоченных органов в выдаче таких документов, не исключает возможности признания за ним права собственности на самовольную постройку в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ (N Ф08-6193/2005).

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Вывод суда об отсутствии оснований для признания права собственности общества на здание, поскольку общество не доказало факта оплаты здания по договору купли-продажи, противоречит действующему законодательству. Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Вместе с тем ст. 491 ГК РФ предусматривает исключение из данного правила в том случае, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до его оплаты покупателем либо до наступления иных предусмотренных договором обстоятельств. Подобных условий договор купли-продажи здания не содержит (N Ф08-5368/2003).

2. Право собственности на автомобиль возникает в момент его фактической передачи, регистрация автотранспортных средств в органах ГИБДД не имеет правообразующего значения (N Ф08-3802/2002).

3. Право на именную бездокументарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учета прав на ценные бумаги в системе ведения реестра с момента внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя, поэтому до указанного момента продавец акций остается их собственником (N Ф08-1287/2003).

4. Внесение приходной записи по лицевому счету приобретателя в системе ведения реестра именных бездокументарных ценных бумаг носит правоустанавливающий характер только в тех случаях, когда право собственности на бездокументарные ценные бумаги переходит по договору в бесспорном порядке. В случае признания за лицом права собственности на бездокументарные ценные бумаги в судебном порядке, право собственности на бездокументарные ценные бумаги возникает с момента вступления соответствующего судебного акта в законную силу. Внесение приходной записи по лицевому счету приобретателя в таком случае носит учетный характер (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 13 ноября 2006 г.).

5. Содержание п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 556 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что право собственности на недвижимое имущество может перейти к приобретателю только после его фактической передачи. Иными словами, фактическая передача договорного имущества не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности. Нахождение имущества во владении отчуждателя и отсутствие факта его передачи приобретателю является основанием для признания государственной регистрации за последним права собственности недействительной. В свою очередь, приобретатель в данной ситуации может защитить нарушенное право, предъявив иск об отобрании недвижимого имущества (являющегося предметом неисполненного обязательства) у должника (прежнего собственника) и передаче его на условиях, предусмотренных соответствующей сделкой (ст. 398 ГК РФ) (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 1 апреля 2005 г.).

6. Поскольку без фактической передачи недвижимого имущества у приобретателя не возникает права собственности на недвижимое имущество, то отсутствуют правовые основания для государственной регистрации за последним права собственности на такое имущество. Лицо, заключившее договор в отношении имущества, находящегося в незаконном владении третьего лица, может потребовать расторжения сделки и возмещения убытков (ст. 398 и 450 ГК РФ) либо оспорить такой договор (например, на основании ст. 179 ГК РФ, - если прежний собственник скрыл от приобретателя факт нахождения имущества в незаконном владении третьего лица) (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 1 апреля 2005 г.).

7. Приобретатель, вступивший во владение недвижимым имуществом, до государственной регистрации перехода вещного права на него может защищать свои права как собственник (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 30 мая 2005 г.).

8. Нахождение недвижимого имущества в законном владении третьего лица (арендатора, ссудополучателя, хранителя) не лишает собственника права произвести отчуждение этого имущества другому лицу без фактического изъятия имущества у "обязательственного владельца". В такой ситуации новый собственник занимает место прежнего на основании закона (п. 1 ст. 382, ст. 617, 675 и 700 ГК РФ). В данном случае фактической передачи имущества новому собственнику не требуется, так как прежний собственник недвижимости в силу прямого указания закона должен быть заменен новым - его приобретателем, который осведомлен отчуждателем о нахождении объекта недвижимости у третьего лица, владеющего им на основании обязательства. Заключение договора купли-продажи на указанных условиях по существу означает фактическую передачу имущества приобретателю и распоряжение им этим имуществом путем вступления в ранее возникшее обязательственное правоотношение с третьим лицом (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 1 апреля 2005 г.).

9. Из буквального толкования п. 2 ст. 8 ГК РФ и ч. 5 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что названным Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка. Принятие документа, подтверждающего фактическую передачу земельного участка в общую долевую собственность лиц, которые приобрели помещения в многоквартирном доме, не требуется и ЖК РФ не предусмотрено (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 13 марта 2006 г.).

10. Статья 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разграничивая земельные участки, относящиеся к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, не связывает момент возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ и муниципального образования на земельные участки с датой государственной регистрации права собственности, поэтому право собственности на указанные участки возникает с 1 июля 2006 г. (даты вступления в силу ФЗ от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации") (извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 27 ноября 2006 г.).

11. При рассмотрении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности арбитражный суд должен выяснить: во-первых, находилось ли недвижимое имущество ранее во владении истца; во-вторых, выбыло ли недвижимое имущество из владения истца помимо его воли; в-третьих, при отсутствии первых двух признаков, является ли приобретатель недвижимого имущества добросовестным (N Ф08-1632/2006, Ф08-2610/2005).

Статья 224. Передача вещи

1. Акты приема-передачи недвижимого имущества не являются достаточными доказательствами, подтверждающими передачу недвижимого имущества, поскольку в силу ст. 224 и 556 ГК РФ передачей недвижимого имущества признается фактическое поступление имущества во владение приобретателя или указанного им лица (N Ф08-4579/2005, Ф08-2399/2005).

2. Отсутствие передаточного акта не является безусловным доказательством того, что недвижимое имущество не передано арендатору или не возвращено им. Указанные обстоятельства подлежат установлению с учетом иных имеющихся в материалах дела доказательств (N Ф08-2423/2006, Ф08-3110/2005).

3. В соответствии со ст. 224 ГК РФ к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Статьей 912 ГК РФ предусмотрено, что при складском хранении товарный склад выдает в подтверждение принятия имущества на хранение один из трех документов: простое складское свидетельство, двойное складское свидетельство и складскую квитанцию. Таким образом, для перехода к новому покупателю права требования товара, находящегося на хранении, последний должен получить от продавца складской документ, обеспечивающий доступ к товару (N Ф08-1848/2006).

Статья 225. Бесхозяйные вещи

1. Принадлежность вещи лицу на ином вещном праве, ее временная эксплуатация либо поддержание в пригодном состоянии в силу договора не препятствуют признанию вещи бесхозяйной (N Ф08-2688/2006).

2. Признание судом недвижимой вещи бесхозяйной не означает, что вещь стала таковой со дня принятия указанного решения (N Ф08-416/2006).

3. Лицом, которому в силу п. 3 ст. 225 ГК РФ предоставлено право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, является орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом. Иные лица не вправе обращаться с таким требованием и могут быть заинтересованы только в побуждении муниципального образования к совершению действий по обращению бесхозяйной недвижимой вещи в муниципальную собственность (N Ф08-2688/2006).

4. Право собственности на бесхозяйную недвижимую вещь не может быть признано за коммерческой организацией по основанию, предусмотренному п. 3 ст. 225 ГК РФ (N Ф08-1072/2002).

Статья 226. Движимые вещи, от которых собственник отказался

Иск о признании движимой вещи бесхозяйной подведомствен суду общей юрисдикции (ст. 262 ГПК РФ) (N Ф08-4561/2004).

Статья 227. Находка

Статья 228. Приобретение права собственности на находку

Статья 229. Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь

Статья 230. Безнадзорные животные

Статья 231. Приобретение права собственности на безнадзорных животных

Статья 232. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них

Статья 233. Клад

Статья 234. Приобретательная давность

1. Нормы ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, поскольку в этих случаях отсутствует необходимое условие для применения ст. 234 ГК РФ - владение имуществом как своим собственным (N Ф08-6643/2005, Ф08-2110/2005).

2. В срок приобретательной давности не может быть включен период владения имуществом на основании договора аренды. При этом не имеет значения оспоримость договора аренды ввиду нарушения порядка его государственной регистрации или требований к предмету обязательства. Правовое значение для исключения применения норм о приобретательной давности имеет то обстоятельство, что имущество имело надлежащего собственника и арендатор осознавал факт своего титульного владения, основанного на нормах обязательственного права (N Ф08-2120/2004).

3. Если имущество находилось во владении нескольких лиц, срок приобретательной давности в отношении последнего владельца исчисляется с момента его вступления во владение имуществом (N Ф08-2120/2004).

4. В отношении имущества, находящегося в государственной собственности, течение срока приобретательной давности следует исчислять не ранее 1 июля 1991 г., поскольку с введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (1 июля 1990 г.) утратили силу положения ст. 90 ГК РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения и началось течение общего годичного срока исковой давности, установленного ст. 78 ГК РСФСР 1964 г. (N Ф08-2549/2006, Ф08-4185/2005).