Глава 16. Общая собственность

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Отдельные элементы здания, обслуживающие все строения и технически не подлежащие разделу без изменения его назначения, являются общей долевой собственностью истца и ответчика в силу п. 1 ст. 244 ГК РФ. Ввиду того что стороны не определили порядок пользования земельным участком под зданием и неделимым помещением, земельный участок у них находится в общем пользовании. Поэтому при рассмотрении спора следует учитывать сложившийся порядок пользования земельным участком (N Ф08-4297/2004).

2. Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, находящийся в собственности нескольких лиц с определением доли каждого сособственника (долевая собственность), осуществляется на основании заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность (N Ф08-2920/2006).

3. По смыслу ст. 16, 24, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 219, 244, 245 и 246 ГК РФ регистрация права собственности на вновь созданный несколькими лицами объект недвижимого имущества с определением доли каждого сособственника (долевая собственность) осуществляется на основании заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность (N Ф08-2920/2006).

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Для изменения размера долей участников общей долевой собственности в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке, т.е. с согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Такое согласие не предполагает определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности (N Ф08-6503/2005).

2. Совладелец, заявивший требование об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен доказать не только осуществление за свой счет неотделимых улучшений, но и то, что они были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, что в результате этих улучшений доли будут изменены (N Ф08-2900/2006).

3. Для изменения размера долей участников долевой собственности в общем имуществе в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, т.е. с согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Такое согласие не предполагает обязательного определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности (N Ф08-6503/2005).

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Требования ст. 246 и 247 ГК РФ направлены на соблюдение интересов всех участников общей собственности, на исключение случаев использования общего имущества одним из участников в собственных интересах в ущерб интересам других участников. Требование о предоставлении АО документации одним из совладельцев акций не нарушает права и интересы других совладельцев, поэтому ограничения, установленные указанными статьями, не распространяются на эти действия (N Ф08-4694/2003).

2. При условии индивидуализации долей в натуре каждый из собственников помещения имеет право передать свою долю в аренду при условии соблюдения порядка пользования помещением (N Ф08-4570/2004).

3. Договор купли-продажи имущества кирпичного цеха, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия одного из участников, является ничтожной сделкой (N Ф08-1614/2002).

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Пользование вспомогательными помещениями общего назначения может являться предметом соглашения, заключенного собственником вспомогательных помещений с иными собственниками нежилых помещений в здании (ст. 606 ГК РФ). Если из договоров купли-продажи нежилых помещений не следует, что лицо приобрело, в частности, право общей долевой собственности на помещения общего пользования (ст. 554 ГК РФ), то собственник вспомогательных помещений вправе требовать взыскания платы за пользование его имуществом остальными собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемых ими помещений (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 12 ноября 2004 г.).

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

1. При определении размера доходов, подлежащих возмещению, следует исходить из того, что одинаковые вклады в равной мере участвуют в создании доходов, а доля каждого лица, передавшего имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, в доходах общества пропорциональна размеру его вклада (N Ф08-4690/2002).

2. Плоды и доходы, полученные от совместной деятельности, в силу ст. 1043, 1048 ГК РФ являются общей долевой собственностью и могут быть выделены каждому товарищу пропорционально его доле (N Ф08-6520/2004).

3. Доход, полученный при использовании чужого имущества в комплексе с собственным, может распределяться между собственниками соразмерно стоимости их имущества по правилам ст. 248 ГК РФ (N Ф08-4690/2002).

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

1. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (ст. 18 ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" *(13)). Таким образом, обязанность собственников (домовладельцев) участвовать в распределении и возмещении издержек по содержанию общего имущества, установлена законом (N Ф08-2408/2002).

2. Необходимость предварительного соглашения участников долевой собственности о распоряжении общим имуществом и установлении порядка владения и пользования (ст. 246, 247 ГК РФ) не исключает возможности принуждения уклоняющегося собственника к выполнению совместной обязанности по содержанию имущества. Критериями применения ст. 249 ГК РФ являются объективная необходимость расходов и их соразмерность доле в общей собственности (N Ф08-6280/2005).

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 1 февраля 2002 г.).

2. Ответчиками приведены доводы о ничтожности договора продажи участником долевой собственности своей доли в недвижимости третьему лицу (предпринимателю). Суд отклонил данные доводы, поскольку п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены иные последствия данного нарушения - право участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (N Ф08-4754/2003).

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Согласно ст. 131, 223 ГК РФ, ст. 2, 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество (в том числе право на долю в общей собственности) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и переходят к приобретателю с момента их регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (N Ф08-3560/2004).

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. К требованиям стороны о взыскании денежных средств как доли в общей собственности исковая давность не применима, поскольку до выдела доли сособственники имеют права на общее имущество (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 24 ноября 2000 г.).

2. Не являются досудебным порядком положения п. 2 ст. 252 ГК РФ о праве участника общей долевой собственности требовать выдела доли в судебном порядке при недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества (N Ф08-1603/2001).

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

Из названной статьи не следует вывод о ничтожности сделки, совершенной одним участником совместной собственности без согласия другого (N Ф08-5085/2003).

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

1. Право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов возникает лишь в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника (N Ф08-3072/2000).

2. Согласно п. 6 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае, когда должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом (N Ф08-3550/2004).

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Сделка по распоряжению одним из супругов общим имуществом является оспоримой и может быть признана недействительной только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга (N Ф08-1216/2004).

2. Супругами установлена долевая собственность на приобретенный автомобиль, а не разделено общее имущество в натуре (как это следует из смысла ст. 38 Семейного кодекса РФ), к форме и порядку заключения данной сделки должны применяться правила гл. 8 "Договорный режим имущества супругов" названного Кодекса (N Ф08-1121/2003).

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

С вступлением в силу ГК РФ глава крестьянского хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признан предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского хозяйства (п. 2 ст. 23). Крестьянские хозяйства - юридические лица обязаны привести свой статус в соответствие с ГК РФ. Однако конечные сроки для осуществления этих действий в законодательном порядке не установлены, так же как не предусмотрено и автоматическое преобразование крестьянского хозяйства - юридического лица в крестьянское хозяйство, осуществляющее деятельность без образования юридического лица. Гражданским кодексом фермерам предоставлена возможность выбора: стать предпринимателями по ст. 23 ГК РФ или преобразовать крестьянское хозяйство в другую коммерческую организацию на основе ст. 259 ГК РФ (N Ф08-276/2003).