6.1. Типи контрактів

Існує велика кількість класифікацій контрактів по найрізноманітніших ознаках, однак серед них можна виділити два найбільш важливі:

• Способи встановлення ціни контракту;

• Характер взаємин учасників проекту і поділ відповідальності між ними.

По способі встановлення ціни контракти поділяються на:

• Контракти з твердою (паушальною) ціною;

• Контракти з відшкодуванням витрат.

Контракт із твердою (паушальною) ціною є угодою, при якому контрактор зобов'язується здійснювати постачання матеріалів, проведення робіт і надання послуг за визначену ціну, що не може бути змінена у випадку зміни витрат. Контракти з твердою ціною застосовуються в тих випадках, коли проект ретельно розроблений, роботи з нього виконуються в чіткій послідовності, підрядчик може здійснювати твердий контроль за ходом робіт і має у своєму розпорядженні достатні ресурси для того, щоб нести відповідний ризик.

Велика частка ризику при висновку контракту цього типу лягає на підрядчика, оскільки будь-які відхилення від зазначених у контракті умов впливають на його витрати, але і можливість одержання прибутку найбільш висока.

При внесенні замовником змін у роботу, доручену підрядчикові, останній має право погодити з замовником нову ціну, вимагаючи компенсації додаткових витрат. При цьому типі контракту замовник жадає від підрядчика не тільки підготовки повної проектної документації, але і специфікацій із указівкою того, хто буде виконувати функції інспекції: або власний персонал, або фахівці з запрошеної консультаційної фірми.

Більшість пропонованих на торгах будівельних контрактів являють собою контракти з твердою ціною, тому основна частина виникаючих проблем, претензій і судових розглядів зв'язана саме з внесенням змін у контрактах із твердою ціною. Велика частка ризику підрядчика не означає повного зняття ризику з замовника.

Істотним недоліком розглянутого контракту є тверда вимога наявності проектно-кошторисної документації до початку будівництва об'єкта.

Цей недолік виявляється особливо явно при будівництві великих об'єктів, коли підготовка проектної документації здійснюється протягом тривалого періоду — до декількох років, у результаті чого в проектних рішеннях, що закладаються, не враховуються останні досягнення в цій області.

Контракти з відшкодуванням витрат припускають відшкодування підрядчикові частини витрат, пов'язаних з виконанням проекту. Відшкодування може вироблятися не по усіх витратах, а тільки по тим з них, що положеннями контракту віднесені до тих що відшкодовуються. В умовах цього типу контракту будівництво об'єкта може бути почате ще до того, як підготовлена вся проектно-кошторисна документація, у яку вносяться виникаючі по ходу будівництва зміни.

Найбільш широке поширення одержали наступні види контрактів з відшкодуванням витрат, кожний з яких характеризується різним ступенем ризику:

• Контракт із фіксованою ціною одиниці продукції;

• Контракт із ціною, рівної фактичним витратам плюс фіксований відсоток від витрат;

• Контракт із ціною, рівної фактичним витратам плюс фіксована доплата;

• Контракт із ціною, рівної фактичним витратам плюс перемінний відсоток;

• Контракт із визначенням ціни по остаточних фактичних витратах;

• Контракт із гарантованими максимальними виплатами. Контракт із фіксованою ціною одиниці продукції застосовується в такий спосіб. У процесі розробки проекту складається "Перелік обсягів робіт", що є одним з основних документів контракту і направляється на торги для розгляду його учасниками. Кожен учасник торгів вивчає весь перелік документів (умови контракту, специфікації, креслення, перелік обсягів робіт), виїжджає на площадку, де будуть вироблятися передбачувані роботи, проводить там будь-які додаткові дослідження, що, на його думку, необхідні. Потім, виходячи з отриманих у такий спосіб даних, а також на основі власного досвіду виконання аналогічних контрактів і існуючої системи цін і розцінок, визначає ціну одиниці продукції. У цю ціну включаються не тільки реальні витрати по виконанню робіт, але і накладні витрати і прибуток. Потім кожен учасник торгів визначає величину заявки на торги, множачи ціну одиниці продукції на підраховані обсяги робіт. Учасник, що одержав перемогу на торгах, одержує виставлений на торгах контракт і стає підрядчиком. Попередні оцінки обсягів робіт з цього моменту не беруться в розрахунок, а оплата здійснюється на підставі реально виконаних обсягів робіт відповідно до ціни одиниці продукції, зазначеної підрядчиком у його заявці, представленої на торги.

Контракт із ціною, рівної "фактичним витратам, плюс фіксований відсоток від витрат", забезпечує відшкодування контрактору понесених при виконанні контракту витрат. На додаток контрактор одержує обговорений відсоток від фактичних витрат у якості прибутку. В умовах даного типу контракту реалізація проекту може бути почата ще до того, як підготовлена вся проектно-кошторисна документація, у яку вносяться виникаючі по ходу зміни. Такий тип контракту не гарантує досягнення заздалегідь призначеної вартості проекту і характеризується порівняно високим ступенем ризику для замовника. У цій ситуації керівник проекту приділяє особливу увагу контролеві за витратами праці і матеріалів, так щоб у контрактора не було можливості навмисно збільшувати витрати. Замовник зобов'язується відшкодувати витрати керівника проектом, зв'язані з додатковими послугами і належне йому винагорода.

Контракт із ціною, рівної "фактичним витратам плюс фіксована доплата", забезпечує контрактору відшкодування понесених витрат при виконанні контракту, і додатково він одержує в якості прибутку фіксовану суму, звичайно обумовлену як відсоток від кошторисних витрат. Ця фіксована оплата не змінюється зі зміною фактичних витрат, якщо тільки не змінюється предмет договору. Цей тип контракту характеризується високим ступенем ризику для керівника проекту, у той час як контрактор як і раніше має мінімальний ризик. Як і в попередньому випадку, керівник проектом при цьому виді контракту повинний приділяти особливу увагу контролеві за використанням трудових і матеріальних ресурсів.

Контракт із ціною, рівної "фактичним витратам плюс перемінний відсоток". При цьому типі контракту початковий відсоток винагороди фіксується в контракті. Він являє собою кошторисну вартість, помножену на відсоток винагороди. Остаточний відсоток винагороди обчислюється на основі початкового з обліком можливих штрафних санкцій або премій. Цей розрахунок здійснюється на базі зіставлення фактичної і кошторисної вартості. У випадку якщо фактична і кошторисна вартість знаходяться в межах заданого інтервалу, то розмір винагороди не змінюється; відсоток винагороди знижується, якщо фактична вартість перевищує заданий інтервал, відповідно до зафіксованого в контракті штрафним коефіцієнтом, що може бути дорівнює половині відсотка винагороди і збільшуватися при зниженні фактичної вартості. При цьому типі контракту значний ризик покладається на замовника, але й у виконавця з'являються стимули до зменшення фактичних витрат.

Контракт із "визначенням ціни по остаточних фактичних витратах", передбачає, що замовник оплачує понесені при виконанні робіт витрати разом з попередньо визначеною оплатою послуг підрядчика і заохочувальною премією. При цьому типі контракту підрядчик гарантує замовникові, що погоджена з ним деяка максимальна вартість проекту не буде перевищена. Якщо остаточні витрати виявляться менше заздалегідь обумовленої величини, то різниця цих вартостей відповідно до раніше обговореної пропорції розподіляється між замовником і підрядчиком. Ця пропорція відбиває ступінь невизначеності в роботі кожної зі сторін.

Контракт із гарантованими максимальними виплатами Контракти: ґрунтується на граничній ціні, планових витратах, планового прибутку, плановій ціні і процентному співвідношенні на кожен карбованець, що зможе заощадити підрядчик. У випадку якщо підрядчик перевершить заздалегідь обумовлену вартість, витрати лягають цілком на його плечі. При цьому типі контракту підрядчик не одержує компенсації за зміни, внесені замовником, якщо вони в сумі не перевищують визначений відсоток від кошторисної вартості. При висновку контракту з гарантованими максимальними виплатами повинні бути чітко розмежовані зони контролю і відповідальності між замовником і підрядчиком.

Підрядчики звичайно не прагнуть до висновку контракту з гарантованими максимальними виплатами. Такі контракти характеризуються підвищеним ризиком, властивим контрактам із твердою ціною. Контракт із гарантованим максимумом застосовується у випадках значної невизначеності розміру непередбачених витрат, а також, коли підрядчик згодний на виконання контракту по максимальної, але прийнятної для замовника ціні за умови здійснення останнім контролю за ходом виконання проекту.

Контракти з відшкодуванням витрат застосовуються у випадку, якщо:

• Проект недостатньо детально розроблений для того, щоб визначити його тверду ціну (як правило, це має місце при не­ повній готовності проектно-кошторисної документації);

• При реалізації великого проекту, коли замовник хоче здійснювати контроль за ходом виконання робіт;

• Коли замовник хоче здійснювати більш твердий контроль за вибором постачальників і субпідрядників;

• Особливості проекту, у тому числі його ціна, не дають зацікавленості підрядчикові в прийнятті на себе додаткового ризику.

У залежності від характеру взаємин учасників проекту і розподілу відповідальності між ними розрізняють наступні типи контрактів:

• Традиційні, що представляють собою угоду між замовником і генеральним підрядчиком про будівництво об'єкту за закінченим проектом;

• Проектно-будівельні, що передбачають відповідальність підрядчика за проектування і будівництво;

• Робота "під ключ" з повною відповідальністю генпідрядника за введення об'єкта в експлуатацію;

• Управлінсько-будівельний, зв'язаний за участю менеджера проекту або керуючого проектом, що беруть на себе головні функції управління сполученими в часі стадіями проектування і будівництва, залишаючи замовникові основний обов'язок — шукати на основі торгу підрядчиків і укладати з ними контракти.

Традиційний тип контракту зв'язаний із установленням твердої ціни і для нього характерним є роз'єднаність різних етапів робіт (передпроектних, проектних і будівельних), як організаційно, так і в часі.

Об'єднуючою ланкою тут, як правило, є сам замовник. Власне кажучи, замовник приймає на себе функції управління, що дозволяє йому активно впливати на хід реалізації проекту, вносити, якщо потрібно, що відповідають зміни.

Підготовлений для реалізації проект передається підрядній фірмі, що перемогла на відкритих торгах. У залежності від своєї компетентності замовник широко або обмежено користується послугами консультаційних фірм.

Проектно-будівельні контракти, як правило, полягають за принципом відшкодування витрат.

Ці контракти виконують в основному найбільш відомі промислові, будівельні, проектно-будівельні фірми і корпорації. Вони беруть на себе всю повноту відповідальності перед замовником за розробку і реалізацію проекту.

Економічний механізм взаємин фірми з замовником базується на так називаному "комплексному контракті".

Часто фірма зобов'язується сама оплачувати фактичні витрати в процесі реалізації проекту, оскільки їхня сума визначається по завершенні будівництва об'єкта. Звичайно в цьому випадку вартість проекту визначається за принципом "фактичні витрати плюс фіксована доплата".

Винагорода, що одержує фірма, заздалегідь обмовляється в контракті, так само, як і весь перелік наданих замовникові послуг.

Недоліком цього типу контрактів є те, що замовник не може активно впливати на хід реалізації проекту, цілком покладаючись у всіх питаннях на фірму.

Разом з тим варто підкреслити, що цей тип контрактів має безсумнівне достоїнство для проектів, що вимагають винятково високої ступені, чіткості взаємодії і контролю усіх виконавців і дозволяє:

• Сполучити окремі фази реалізації проекту;

• Вводити об'єкти окремими технологічними лініями (пусковими комплексами);

• Здійснювати контроль за ходом реалізації проекту і вносити в нього істотні зміни;

• Скоротити тривалість інвестиційного циклу. Контракти "під ключ", в основному, полягають за принципом "фактичні витрати плюс відсоток від прибутку", однак можливі й інші варіанти, наприклад — тверда ціна.

Цей контракт передбачає фіксований термін будівництва при заданій якості. Крім основних зобов'язань, у контракті можуть утримуватися додаткові вимоги, такі як технічна допомога на період освоєння об'єкта, сприяння в підготовці фахівців і так далі. Координація діяльності при цьому виді контракту, як правило, здійснюється проектно-будівельною фірмою і керівником проекту (проектом-менеджером). Використовується принцип сполучення проектування і будівництва. Вважається, що не стільки розмір, скільки складність об'єкта, насиченість його устаткуванням визначає ефективність використання цих контрактів. Практика показує, що при цьому типі контракту скорочується тривалість інвестиційного періоду. Недоліком є, як і при проектно-будівельних контрактах, то, що замовник не може активно впливати на хід реалізації проекту.

Багатьом замовникам, як правило, важко орієнтуватися і бути досить компетентними у всіх питаннях, зв'язаних зі здійсненням проектів.

Тому типовим стає прагнення замовника заручитися допомогою і підтримкою кваліфікованої і компетентної особи або організації, що виконує послуги по управління. На цей вид послуг і полягають будівельно-управлінські контракти. При цьому, вибір тієї або іншої контрактної системи багато в чому визначає тип організаційної форми управління.

Основні контрактні зобов'язання замовника стосовно керуючого включають оплату послуг останнього, а також своєчасну оплату витрат по проекті в процесі його реалізації.

Зобов'язання можуть тлумачитися в контракті у вузькому змісті або більш широко.

У вузькому змісті замовник зобов'язується виплатити керуючому винагорода в розмірі, зазначеному в контракті, здійснювати вчасно платежі, зв'язані з початком і подальшою реалізацією проекту.

Більш широко зобов'язання замовника регулюються таким видом контракту, у якому, крім фіксованої основної винагороди за керування проектом, передбачаються спонукальні (заохочувальні) і інші спеціальні гонорари.

Основний гонорар, як правило, є фіксованою сумою або відсотком, обговореним у контракті. За домовленістю сторін, він може виплачуватися одноразово або періодично частинами.

Спонукальний стимулюючий гонорар — це "гонорар за ризик". Він виплачується керуючому за:

• Зниження витрат без збитку якості проекту;

• Скорочення тривалості окремих етапів і видів робіт;

• Введення об'єкта по етапах (технологічними лініями, пусковими комплексами), що дає можливість забезпечити достроковий випуск продукції й одержання прибутку ще до повного закінчення будівництва об'єкта.

Спеціальний гонорар виплачується керуючому за додаткові послуги, що лежать поза сферою його діяльності. Такі спеціальні послуги можуть включати консультації на проектній стадії, маркетинг, навчання персоналу і ряд інших послуг, що, як правило, не передбачаються проектом. Ретельний аналіз проекту і великий досвід дозволяють керуючому виявити, які додаткові послуги можуть знадобитися для нормальної реалізації конкретного проекту. Усе це є предметом всебічного обговорення з замовником перед висновком контракту на управління.

Винагорода за послуги за професійне управління залежить від ступеня ризику, складності об'єкта й обсягу функцій, прийнятих на себе керуючим. Оплата спеціальних управлінських послуг, хоча і збільшує витрати замовника, але одночасно і є гарантією більш успішної реалізації проекту.

На практиці звичайно зустрічаються два методи фінансування. Один метод припускає такий порядок, при якому керуючий здійснює майже всі поточні витрати зі своїх засобів. Це дозволяє замовникові не тільки маневрувати своїми фінансовими ресурсами, але і мати в руках додатковий важіль контролю за витратами керуючого. Однак більше поширення одержали контракти, коли керуючий стає довіреною особою замовника і має право від його імені розпоряджатися всіма ресурсами.

Однієї з форм контрактів, спрямованої на зменшення ризику в процесі виконання проекту і підвищення стійкості фінансового становища його основних учасників — замовника і підрядчика, є залучення до участі в контракті фірми-гаранта.

На відміну від широко розповсюдженої в будівництві системи страхування, відповідно до якої страхова компанія бере на себе матеріальну відповідальність за можливі порушення контракту щодо вартості, термінів і якості будівництва, цей тип контракту гарантує замовникові виконання проекту в повній відповідності з умовами контракту. У випадку, якщо підрядчик по тим або інших причинах не виконав контрактні зобов'язання, фірма-гарант виконує їхній або залучає для цього інші підрядні фірми.

Формально, основою подібного контракту служить тристороння угода між замовником, підрядчиком і фірмою-гарантом. Підрядна фірма, що виступає в ролі керівника проекту, виплачує фірмі-гарантові гонорар, розмір якого істотно залежить від масштабу проекту.

У більшості випадків він коливається в діапазоні від 0,3% до 1,5% загальної вартості контракту. Саме в цю суму оцінюється виграш підрядної фірми за рахунок зниження ступеня ризику при виконанні контракту. Подібний тип контрактів найбільш популярний серед західних фірм, зайнятих у сфері державного сектора будівництва й у меншому ступені — у приватному секторі. Основний недолік — підвищення вартості контракту за рахунок додаткової суми в розмірі гонорару фірмі-гарантові. Головне достоїнство — підвищення стійкості фінансового становища фірми.